Mudança na lei prevê também que recurso de conta bancária do
inadimplente pode ser bloqueado
Alerta
para os 3,5 milhões de moradores de condomínios no estado. Quem estiver com a
cota condominial em atraso terá que pagar a dívida em até três dias, segundo o
Novo Código de Processo Civil (CPC). Se não houver o acerto no prazo de três dias, o imóvel será penhorado; ou
se tiver recursos em banco, o condômino corre risco de ter a penhora online na
conta.
“Significa
que a inadimplência, que gera cotas extras para moradores, terá menor impacto
nos condomínios. As ações serão de execução direta e vão durar menos tempo, em
vez de sete a dez anos.”, explica Arnon Velmovitsky, advogado especializado em
Direito Imobiliário.
Pelo novo código, o síndico terá que reunir recibos em
atraso e atas de reunião para comprovar débitos. Depois pode entrar com ação de
execução
Com
o novo CPC, o condomínio não passará por moroso processo para receber seu
crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial. A
cobrança está prevista no Artigo 784 do novo código. Segundo Velmovitsky, o
síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar
débitos. O segundo passo é entrar com a ação de execução. A Justiça pode
determinar que o inadimplente pague a dívida em três dias.
“Se
o devedor se negar a pagar, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel ou a
penhora online, se comprovar que ele tem dinheiro em banco”, explica
Velmovitsky.
Segundo
o advogado, seria razoável esperar pelo menos três meses de atraso para fazer a
cobrança, mas a partir de um mês dá para entrar com ação. “O nome do
inadimplente já fica com restrição, pois já existe convênio entre o Tribunal de
Justiça e o Serasa. A medida inviabiliza financiamentos e até mesmo a liberação
cartões de crédito”, diz Velmovitsky.
Para
o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o novo CPC é positivo,
principalmente em tempos de crise econômica. “Será processo mais eficiente e
ágil. Hoje, o que pesa é a impontualidade, ou seja, o condômino não paga no
vencimento, mas no mês”, afirma Schneider, lembrando que no estado, a
inadimplência está na faixa considerada normal de 15%.
A
presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi),
Deborah O’Dena Mendonça, espera que o novo modelo acelere a cobrança de maus
pagadores.
Retirada de porteiros precisa passar por assembleia
Outro
tema polêmico para os condomínios é o quadro de funcionários. A tecnologia cada
vez mais sofisticada nos equipamentos de segurança tem feito com que muitos
prédios alterem o quadro de empregados, retirando porteiros do período noturno
— e até de todos os postos —, de modo que a proteção fique por conta de
ferramentas tecnológicas.
Essa
alteração, contudo, só pode acontecer com a participação e concordância dos
condôminos, parte diretamente envolvida na decisão. Mudanças devem ser
aprovadas em assembleia.
“A
portaria virtual tem tomado espaço em função da possibilidade de redução do
valor com mão de obra, que é o principal custo no condomínio, chegando a
ultrapassar 50% dos gastos mensais. Mas, para que o condomínio conte com um
serviço desse tipo, é fundamental que o mesmo seja aprovado pela coletividade
em uma assembleia convocada para esse fim”, orienta o advogado Rodrigo Karpat,
especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do
escritório Karpat Sociedade de Advogados.
O
especialista esclarece que o quórum para aprovação desse tipo de alteração vai
depender do que estiver estabelecido na convenção de cada condomínio.
“Se
na instituição constar que o prédio conta com portaria 24h, o ideal é que haja
aprovação de dois terços dos condôminos, uma vez que vai alterar a própria
convenção. Em condomínios onde ainda não existe a previsão desse tipo de
portaria, por se tratar de uma benfeitoria que trará economia ao
empreendimento, os síndicos têm aprovado a questão com maioria simples dos
presentes. Caso exista a necessidade de obras de infraestrutura, consideradas,
assim, obras úteis, é preciso a aprovação de 50% mais um da massa condominial”,
explica Karpat.
Valores devem estar previstos em convenção
Para
condomínios, sem sombra de dúvida, a maior mudança do Novo Código de Processo
Civil (CPC) é que será possível cobrar débitos por meio de ações de execução
(Art. 784, X, do novo CPC), desde que os valores estejam previstos na convenção
ou aprovadas em assembleia.
Segundo
o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, na
execução, o devedor é citado, não para apresentar defesa, mas para pagar o
débito em 72 horas sob pena de penhora de seu imóvel.
“O
executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (Art.
914), com matérias específicas para a defesa (Art. 917). É como se já
iniciássemos um processo com a sentença judicial pronta”, explica Junqueira.
De
acordo com o advogado, o novo procedimento favorece o devedor que deseja pagar,
oferecendo descontos e permitindo até parcelamento do débito com pagamento de
sinal mais seis parcelas mensais (Art. 916).
“A
nova execução permitirá que os condomínios tenham melhores condições de
enfrentar problemas de caixa com a recessão atual”, conclui André Luiz
Junqueira.
Novo código reduz tempo do processo
O
novo código permite redução sensível do tempo do processo (entre dois e três
anos), pois a ação já começa com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o
débito do condomínio em 72 horas (Art. 829).
Com
a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para
acontecer. A partir de agora, haverá maior garantia de recebimento dos valores
pelo condomínio, pois é possível “prender” o bem do devedor quase que
imediatamente (Art. 828);
O
devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferentemente do
procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (Art. 914).
Agora, passa a existir a possibilidade real de protesto da cota de condomínio,
pois antes nem todos os estados aceitavam.
E
quanto mais o devedor do condomínio demora em promover o pagamento e resistir à
execução, mais penalidades terá que pagar como novo código (Art. 827). Além
disso, existe previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio
eletrônico, o que agilizará os atos.
VEJA O QUE MUDOU
NOVO CÓDIGO
Ação
é proposta e o devedor é citado para pagar o débito em 72h. Não havendo
pagamento do boleto, começa a penhora do imóvel. O devedor pode se defender,
mas tem que pagar custas judiciais e pode ser punido se tentar atrasar o
processo, segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito
Imobiliário.
ANTIGO CÓDIGO
Conforme
Junqueira, a ação é proposta e é marcada audiência para três a seis meses
depois. O devedor é citado para apresentar sua defesa gratuitamente em
audiência. Após avaliação do caso, o juiz emite a sentença. Após essa fase, que
pode durar uma média dois a três anos, a sentença é executada e se inicia a
penhora do imóvel.
Por
Cristiane Campos
Fonte
O Dia Online
