sábado, 31 de outubro de 2020
D DE DRUMMOND. DIA D
quinta-feira, 29 de outubro de 2020
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quarta-feira, 28 de outubro de 2020
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terça-feira, 27 de outubro de 2020
segunda-feira, 26 de outubro de 2020
DEVOLUÇÃO EM DOBRO POR COBRANÇA INDEVIDA NÃO EXIGE MÁ-FÉ COMPROVADA, DIZ STJ
A devolução em dobro do valor cobrado indevidamente do consumidor não depende da comprovação de que o fornecedor do serviço agiu com má-fé. Ela é cabível se a cobrança indevida configurar conduta contrária à boa-fé objetiva.
Com esse entendimento, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça chegou a um consenso sobre a matéria, uma das mais controvertidas em instância especial. Os ministros aprovaram tese que visa pacificar a interpretação do parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
A norma diz que o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
Para as 1ª e 2ª Turmas, que compõem a 1ª Seção, a orientação pacífica era de que, no caso de contratos públicos, a comprovação da má-fé era dispensável, bastando a configuração de culpa para o cabimento da devolução em dobro. Já para na 3ª e 4ª Turmas, que compõem a 2ª Seção, a orientação variava.
A Corte Especial julgou seis processos sobre o tema. O principal deles, que guiou a definição, trata de empresa de telefonia que incluiu na fatura serviços não-contratados pela consumidora. A decisão 3ª Turma havia afastado a devolução em dobro por exigir a prova da má-fé.
Por maioria, a Corte Especial chegou a uma interpretação intermediária, ainda que afaste a exigência da má-fé. A obrigação de devolver os valores em dobro não depende do elemento volitivo do fornecedor que os cobrou indevidamente. Basta que seja contrária à boa-fé subjetiva, fator que está no DNA de todas as relações contratuais e nas normas do CDC.
Prazo prescricional
A Corte Especial ainda decidiu se aplica à hipótese de incidência do artigo 42 do CDC o lapso prescricional geral de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil. É a regra que incide quando não houver lei que fixe a prescrição em menos tempo.
A postura alinha a jurisprudência ao entendimento sumulado do STJ quanto à repetição de indébito de tarifas de água e esgoto (Súmula 412).
Mais uma vez, este entendimento era pacífico na 1ª Seção, mas gerava divergência nos colegiados de Direito Privado, que pendiam a aplicar o prazo prescricional trienal do artigo 206, parágrafo 3º e inciso V, pois trata da pretensão de reparação civil.
Meia modulação
Por fim, a Corte Especial decidiu modular parcialmente a decisão. Como na 1ª Seção não haverá alteração de entendimento, ela passa a ter validade normalmente. Já para a 2ª Seção, só vai valer para processos ajuizados a partir da publicação do acórdão paradigma.
Assim, as disputas no âmbito do Direito Privado que eventualmente tenham exigido a configuração da má-fé para aplicação do artigo 42 e contemplado prazo prescricional de três anos para repetição do indébito não serão alcançadas. Se o dissídio ocorreu em contratos públicos, já vale a decisão que só confirma a jurisprudência das turmas de Direito Público.
A conclusão total foi negociada ao longo de diversas sessões de julgamento, que reuniu oito processos. Com ajustes propostos por vários ministros, prevaleceu o voto do relator, ministro Og Fernandes, seguido pelos ministros Herman Benjamin, Luís Felipe Salomão, Mauro Campbell, Laurita Vaz, Humberto Martins e Jorge Mussi. O ministro Raul Araújo ficou vencido parcialmente — na questão da prescrição.
Ficavam vencidas as ministras Nancy Andrighi e Maria Thereza de Assis Moura, esta com críticas à solução inovadora da Corte Especial, apesar de ter exaltado o esforço conciliatório dos ministros nas negociações para definir a tese.
“Eu penso como o jurisdicionado vai ler a nossa decisão depois de tantos anos. Vamos criar uma terceira tese. Nem A, nem B, estamos estabelecendo C; sendo que para a 2ª Seção, C só vale a partir de agora. Isso é uma decisão de AEREsp? Não estamos adotando nem um lado, nem outro dos embargos de divergência”, questionou.
Teses aprovadas:
1. A restituição em dobro do indébito (parágrafo único do artigo 42 do CDC) independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor que cobrou valor indevido, revelando-se cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva;
2. A repetição de indébito por cobrança indevida de valores referentes a serviços não contratados promovida por empresa de telefonia deve seguir a norma geral do lapso prescricional (10 anos, artigo 205 do Código Civil) a exemplo do que decidido e sumulado (Súmula 412/STJ) no que diz respeito ao lapso prescricional para repetição de medida de tarifas de água e esgoto.
3. Modular os efeitos da presente decisão para que o entendimento aqui fixado seja aplicado aos indébitos não-decorrentes da prestação de serviço público a partir da publicação do acórdão
EAREsp 676.608 (paradigma)
EAREsp 664.888
EAREsp 600.663
EREsp 1.413.542
EAREsp 676.608
EAREsp 622.697
Por Danilo Vital
Fonte Consultor Jurídico
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CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL: 8 PONTOS A SE ATENTAR ANTES DA ASSINATURA
Fique por dentro dos principais pontos ao qual se atentar antes da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel para não cair em ciladas
Quando pensamos em comprar um apartamento ou uma casa, geralmente focamos no bem-estar, com vista para o futuro, não é? Isso porque queremos ter o nosso cantinho para curtir com a família e os amigos, conquistar a tão sonhada independência ou, ainda, caminhar rumo à estabilidade.
No entanto, muita gente acaba entrando de cabeça em negócios furados porque esquece de dar a devida atenção às entrelinhas do contrato de compra e venda de imóvel. Assim, em vez de algo que valha a pena, a compra se torna uma verdadeira dor de cabeça.
Principal lei de compra e venda de imóveis no Brasil
Em âmbito nacional, a principal norma que norteia o procedimento é a Lei n. 13.786, aprovada em 27 de dezembro de 2018, que versa a respeito do preço total a ser pago pelo imóvel, das formas de pagamento, do valor de corretagem, do ônus que pode recair sobre o imóvel, entre outros assuntos.
Essa legislação entrou para alterar ou acrescentar artigos da Lei n. 4.591, aprovada em 16 de dezembro de 1964. Ela se refere aos direitos e deveres contratuais envolvidos no processo de compra e venda de imóveis ou lotes.
8 pontos que você deve analisar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel
Agora que já pudemos entender algumas particularidades do mercado imobiliário e a principal norma que rege os documentos relacionados à área, levantamos oito pontos de grande importância que devem ser lembrados e avaliados com cautela antes de se assinar o contrato de compra e venda.
1. Identificação das partes
No contrato, todos os dados pessoais do comprador e do vendedor devem estar claros e de acordo com os documentos originais.
Isto é, nome completo, RG, CPF, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço atualizado precisam estar digitados corretamente no contrato.
Em caso de pessoas casadas em regime de comunhão de bens, os dados do cônjuge também devem estar corretos e constar no contrato de compra e venda, pois o imóvel adquirido será um direito das duas partes.
2. Descrição do imóvel
Ainda na fase de verificação, é importante conferir se a descrição do imóvel no documento bate com a realidade. Daí temos a relevância de o comprador ou investidor fazer uma vistoria, a fim de avaliar se há irregularidades.
Dados como localização, dimensões, matrícula do imóvel, características especiais e cartório onde está registrado são essenciais e devem constar no contrato. Caso alguma informação esteja em desacordo, deve-se comunicar o responsável pelo documento para correção.
3. Prazos
Outro ponto a se levar em consideração são os prazos estipulados no contrato. Afinal, quando adquirimos um imóvel, queremos que a mudança seja breve, mas pode ser que o local esteja ocupado ou ainda em construção.
Por isso, no contrato de compra e venda devem constar os prazos para desocupação — tanto de pessoas quanto de objetos — do imóvel, caso seja de terceiros; finalização da obra, caso seja um imóvel na planta; ou entrega das chaves, caso o imóvel esteja em fase final de construção.
4. Valores e condições de pagamento
Para adquirir um imóvel, você precisa negociar o valor e estar por dentro das condições de pagamento desse bem. Quando essas informações forem acordadas entre vendedor e comprador, elas devem constar no contrato.
No documento, então, é necessário conferir esses dados, verificando a forma de pagamento (cartão, cheque, dinheiro etc.), se será feito financiamento ou não e quanto será pago de entrada.
Além disso, caso seja feita transferência bancária, a conta para depósito precisa estar clara. Por outro lado, optando pelo financiamento, é preciso constar a data de liberação perante o agente financeiro.
5. Declaração de débitos
Uma cláusula importantíssima do contrato é aquela referente à quitação de dívidas e multas, comprovando a idoneidade do vendedor e assegurando uma negociação sem prejuízos ou surpresas.
Esse ponto, quando observado com atenção, pode livrar você de adquirir um imóvel que corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como penhora.
Além disso, dá a garantia de que todas as taxas referentes ao bem estejam em dia, a exemplo de condomínio e IPTU.
6. Pagamento de taxas e encargos
Para além do valor do imóvel, você precisa estar atento a taxas e encargos envolvidos no processo de compra e venda de imóveis, como o pagamento de ITBI e da comissão cobrada pela imobiliária.
Geralmente, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a Escritura Pública e o documento de registro de imóvel são pagos pelo comprador; ao passo que os encargos imobiliários saem por conta do vendedor, incluindo o pagamento à corretora.
7. Escritura e registro de imóvel
Apesar de o contrato de compra e venda ser um documento de segurança, você só terá posse definitiva sobre o imóvel quando tiver em mãos a Escritura Pública e o registro do imóvel em cartório.
Nesse sentido, no contrato deve haver a data para a assinatura desses documentos, uma vez que, sem ela, toda a operação não terá validade.
No entanto, vale ressaltar que, em casos de financiamento, como a posse do imóvel é da instituição financeira até a quitação da dívida, o contrato substituirá os outros documentos momentaneamente.
8. Descumprimento e multas
Para finalizar, precisamos mencionar a respeito do descumprimento de alguma cláusula do contrato e das multas de atos como esse, pois se trata de um documento legal e, como tal, traz obrigações e deveres das partes envolvidas.
No caso do comprador, se este vier a desistir do imóvel, é comum que o valor de entrada seja perdido pela quebra do contrato. Por outro lado, no caso do vendedor, é normal que ocorra pagamento de multa.
Em situações de compra de imóveis na planta, a construtora responsável pelo empreendimento também pode vir a ser multada se não entregar o bem na data estipulada no documento.