quarta-feira, 29 de outubro de 2025
CUIDADO COM O QUE DIZ NAS REDES SOCIAIS
terça-feira, 28 de outubro de 2025
OS DOZE TRABALHOS (MISSÃO DOS SIGNOS)
ASTROLOGIA CÁRMICA: CABEÇA E CAUDA DO DRAGÃO
Os astrólogos são conclusivos: o mapa astral de uma pessoa mostra suas qualidades e seus talentos, assim como os pontos que precisam ser trabalhados nas atitudes e no caráter. Esses estudiosos vão longe e são capazes de ler as influências trazidas de vidas passadas e os caminhos para superar bloqueios.
sábado, 25 de outubro de 2025
VOCÊ É SAUDÁVEL?
quinta-feira, 23 de outubro de 2025
3 PASSOS ESSENCIAIS PARA O DIFERENCIAL COMPETITIVO NA ADVOCACIA
quarta-feira, 22 de outubro de 2025
TUDO SOBRE O ACESSO AOS DOCUMENTOS DO CONDOMÍNIO
O acesso aos documentos do condomínio não é uma matéria disciplinada em lei. Por esse motivo, aparecem muitas dúvidas sobre esse acesso.
O acesso aos documentos do condomínio não é uma matéria disciplinada em lei. Não há qualquer disposição sobre o tema no Código Civil ou na antiga Lei de Condomínios. Por esse motivo, aparecem muitas dúvidas sobre esse acesso.
Ele deve ser permitido a qualquer pessoa? Como deve ocorrer a disponibilização dos documentos? O síndico é obrigado a mostrar todos os documentos?
Quem tem direito de acesso aos documentos do condomínio?
Algumas situações que ocorrem no condomínio acendem a luz de alerta dos moradores e do Conselho Fiscal.
Um funcionário que trabalha sem carteira assinada, o atraso na apresentação mensal dos balancetes, a falta de manutenção em um equipamento exigida por um morador. Quando fatos desse tipo acontecem, uma das formas de entendê-los é acessar os documentos do condomínio.
Não é uma atitude que serve para “colocar o síndico ou a administradora na parede”. É, na verdade, uma tentativa de obter explicações sobre coisas importantes para o condomínio.
Afinal, um extrato bancário ou um contrato de trabalho podem explicar essas situações.
E é função do Conselho Consultivo conferir todos os documentos do condomínio.
Mas não somente ele tem direito a acessá-los. Qualquer condômino deve ter livre acesso à documentação, que pode estar em poder dos gestores, do contador ou dos conselhos.
Quando se fala de inquilinos, é importante lembrar que eles só podem participar das Assembleias se tiverem uma procuração do condômino que os permita manifestar e votar nas reuniões.
No mesmo sentido, pode-se entender que ele só terá acesso aos documentos do condomínio se estiver representando o condômino.
Como os documentos do condomínio devem ser disponibilizados?
O Código Civil, no artigo 1.348, VIII, dispõe que “compete ao síndico prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas”.
Esse é um momento obrigatório em que o gestor deve apresentar aos condôminos alguns documentos do condomínio que acompanham a prestação de contas.
Dessa disposição, há alguns estudiosos que entendem que o síndico não é obrigado a prestar contas de seus atos aos condôminos isoladamente, porque já presta à assembleia.
Em outras palavras, existe o dever legal de apresentá-las à coletividade, mas, obtida a aprovação da assembleia, não resta nenhum direito aos condôminos individualmente. Entretanto, recomenda-se que, para uma boa convivência entre todos, o síndico deve dispor de um horário para atender aos condôminos.
Caso algum deles queira ter acesso aos documentos do condomínio, basta marcar um dia e uma hora para que possa ter tempo de ler e analisar as informações.
É importante destacar que essa verificação não se confunde com uma prestação de contas individual. Afinal, o síndico não é obrigado a fornecer explicações na ocasião.
Esses esclarecimentos devem ser feitos em assembleia ordinária, na apresentação dos balancetes mensais e na prestação de contas anual.
Mas e os documentos que não dizem respeito à prestação?
Os condôminos podem ter acesso a qualquer documento que diz respeito ao condomínio, inclusive aqueles referentes a despesas ainda não aprovadas em assembleia. É o caso de orçamentos de novas reformas em áreas comuns.
Na hora de disponibilizá-los, porém, o síndico não deve permitir que eles levem a documentação para casa. Ou seja, há o livre acesso, mas o gestor tem responsabilidade pela guarda dos papéis.
As leis condominiais devem dispor sobre os documentos?
Como não há nenhuma previsão acerca do acesso aos documentos do condomínio em leis ordinárias, é interessante que a convenção de condomínio disponha sobre o assunto.
Ela pode dispor, por exemplo, que os inquilinos têm tanto direito quanto os condôminos de verificar a documentação.
Caso ela seja omissa, as regras que mencionamos anteriormente podem causar confusões, uma vez que não têm previsão legal, sendo apenas um entendimento de estudiosos.
Os condôminos têm livre acesso aos documentos do condomínio, mas devem marcar dia e horário para consultá-los. O síndico não pode obstar essa consulta, mas não tem obrigação de dar explicações na ocasião.
Fonte TudoCondo
terça-feira, 21 de outubro de 2025
segunda-feira, 20 de outubro de 2025
VALE A PENA SER UM ADVOGADO CORRESPONDENTE?
ABUSO DE DIREITO EM CONDOMÍNIO: SINDICO, CONDÔMINOS E CONSTRUTORAS
O abuso de direito em condomínio é verificado em situações de excesso de solicitações e reclamações. Pode ser praticado por qualquer pessoa e chegar até as vias de fato
O abuso de direito em condomínio é um ato comumente praticado por moradores, síndico e construtoras. A situação é derivada do excesso de reclamações, solicitações e exigências atrelado ao esquecimento do respeito, da razoabilidade e da gentileza.
Nesse cenário, é preciso conhecer as leis e verificar o que elas preveem. Da mesma forma, valem o regimento interno e a convenção condominial. Ainda assim, deve ser observado, conforme disposto no Código Civil, o princípio da sociabilidade — em que prevalecem os valores coletivos sobre os individuais.
Quais são as leis de um condomínio?
Os condomínios são regidos pela Lei 4.591/1964, pelo Código Civil — que prevalece —, pela convenção do condomínio, pelo regimento interno e leis subsidiárias, como as leis que obrigam condomínios a denunciar violência doméstica e maus-tratos a pets. Todas essas regras determinam a boa convivência entre moradores, síndico e funcionários.Quais os direitos de um condômino?
Os condôminos têm direitos determinados pela legislação vigente. Entre os principais estão:
- Usar a unidade e as áreas comuns de acordo com as diretrizes do regimento, convenção e legislação;
- Convocar assembleias entre os condôminos, quando encontrar uma regra abusiva ou que traga prejuízos;
- Participar de assembleias e candidatar-se a cargos administrativos. Por exemplo, de síndico ou conselheiro.
Por sua vez, também existem deveres, como o respeito ao regulamento interno e aos outros moradores, pagar a taxa condominial em dia, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação e a fachada — e sem comunicar previamente à administração.
O que configura abuso de direito em condomínios?
O abuso de direitos em condomínio é caracterizado pelo exercício de direitos de forma excessiva, ultrapassando os limites da boa-fé e bons costumes. Ou seja, o morador tem o direito de utilizar sua unidade dentro do que as regras determinam. No entanto, é proibido exercer atividades ilegais ou altamente ruidosas. Da mesma forma, está impedido de reclamar e fazer solicitações ou exigências de modo excessivo. Portanto, existe um limite a ser cumprido. Além disso, o abuso de direito também pode ser cometido pelo síndico e até pela construtora.
Abuso de direito por parte dos condôminos
O condômino é coproprietário das áreas comuns e exerce seus deveres. Por isso, deve fazer indicações e sugestões de melhoria. Porém, não pode exceder o limite, por exemplo, fazendo os pedidos de forma grosseira e inoportuna. Nesse caso, pode ser caracterizado o abuso de direito em condomínio.
Esse é um ilícito civil, que pode ser explicado pelos graus de intensidade. Eles são:
Puro e simples: é o abuso de direito cometido quando o condômino exerce seu direito de forma grosseira e inoportuna. Por exemplo, acusa o síndico de não fazer nada ou manda mensagens tarde da noite para perguntar sobre o boleto de pagamento ou outras questões não emergenciais. Essa situação está prevista no artigo 187 do Código Civil. A medida passível de ser tomada é a restrição do canal de comunicação - por exemplo, vale somente o livro de ocorrência;
Perturbação à tranquilidade: é aquele nível em que o condômino deseja, intencionalmente, perturbar o síndico. Com isso, solicita a prestação de contas com muita frequência, manda diversos e-mails e mensagens para uma listagem grande de condôminos etc. Essa é uma contravenção penal, prevista pelo artigo 65 da Lei das Contravenções Penais. A pena é de 15 dias a 2 meses e multa. Por isso, o síndico pode fazer um boletim de ocorrência (BO);
Crimes contra a honra: ocorre quando o morador xinga o síndico ou outra pessoa, ou faz acusações infundadas (de corrupção, por exemplo), caracterizando crimes contra a honra. No caso, calúnia, injúria e difamação. Essa situação exige uma queixa-crime pela vítima e pode gerar uma indenização por danos morais;
Ameaça e risco à integridade física: são as situações em que o condômino faz referência a possível violência. Isso vale um BO, se houver lesão corporal, ou uma representação por ameaça. De toda forma, o recomendado é entrar com uma ação na justiça criminal pedindo o afastamento desse morador do contato da vítima. Qualquer que seja o nível de intensidade, o abuso do direito em condomínio deve ser evitado. O síndico deve evitar bate-boca e acusações. O recomendado é usar uma comunicação não violenta e procurar a justiça.
Abuso de direito por parte do síndico
O síndico também pode ser o responsável pelo abuso de direito. Essa é a situação em que ele pratica a coação por se achar o dono do poder. Para começar, é preciso lembrar que o síndico tem o dever de cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia. Portanto, ele tem a responsabilidade apenas de cumprir e executar o que foi determinado. Caso ele extrapole esse limite, 1/4 dos condôminos podem convocar uma assembleia para tratar a questão - instrumento definido no artigo 1.355 do Código Civil - e o síndico pode ser destituído. Outra situação é quando há o uso excessivo de procurações do síndico em assembleias. O recomendado é que o edital de convocação da assembleia exija firma reconhecida da procuração. Isso evita a fraude por parte do síndico abusivo e pode trazer resultado positivo. Caso não funcione, os moradores devem gravar todas as assembleias e exigir sua fala escrita na ata. Assim, há provas do abuso de direito no condomínio, especialmente se for necessário comprovar a responsabilidade civil e criminal do síndico diante de algum fato. Assim, mostra que sua omissão gerou o prejuízo.
Ainda é importante citar a Lei do Stalking na relação entre síndicos e condôminos. Desde março de 2021, a perseguição continuada é passível de reclusão de 6 meses a 2 anos, além de multa. A pena é ainda maior quando há:
- Ameaça à integridade física ou psicológica da vítima;
- Restrição da capacidade de locomoção;
- Invasão ou perturbação da liberdade e/ou da privacidade.
Vale ressaltar que tanto o síndico quanto o condômino podem agir dessa forma. Ambos estão sujeitos à penalidade.
Por fim, ainda existe o abuso de direito de voto da construtora. Essa situação acontece quando o edifício é novo e nem todos os apartamentos foram vendidos. Como a empresa ainda é proprietária de algumas unidades autônomas, vota por elas, bem como paga as suas cotas condominiais. Porém, a construtora pode ter interesses que impedem a realização de obras e melhorias. Isso é um problema, porque as decisões do condomínio podem ficar desequilibradas. Nesse caso, é preciso levar a situação ao judiciário para que seja decidido quem tem razão. Portanto, o ideal é evitar o conflito.
Quais são os limites para as reclamações dos condôminos?
Qualquer morador tem direito a entrar em contato com o síndico ou os funcionários do condomínio para fazer sugestões, reclamações e até exigências. No entanto, deve manter uma boa convivência. Na prática, isso significa:
- Ter respeito e cordialidade;
- Não proferir xingamentos e acusações, mesmo que haja suspeitas;
- Não gritar;
- Nunca cometer agressões físicas ou ameaças;
- Entrar em contato somente quando necessário, evitando ser insistente;
- Chamar somente em horários adequados, exceto se realmente houver alguma urgência.
Postura do síndico diante de críticas agressivas ou abusivas
Diante do fato, o síndico deve manter a cordialidade e o respeito, utilizando a comunicação não violenta. A depender do nível de intensidade, pode ensejar um BO, uma queixa-crime, um processo por danos morais, uma representação por ameaça e até uma ação na justiça criminal.
Ou seja, cada caso deve ser analisado. Especialmente, porque o síndico pode exigir que o morador fique longe dele em situações mais graves. Dessa forma, se for impossível controlar a postura do morador, o ideal é buscar a polícia e a justiça, que são as autoridades competentes.
Como proteger os direitos das minorias nos condomínios?
Quando um proprietário tem a maior parte das unidades autônomas de um condomínio, ele vota por elas e pode fazer seus interesses prevalecerem. Já vimos isso. Nesse caso, a opção mais indicada é levar ao judiciário.
No entanto, existem outros instrumentos. No artigo 1.352 do Código Civil, está definido que os votos serão proporcionais às unidades autônomas. Porém, a convenção pode trazer outra disposição.
Por exemplo, é possível limitar o uso de procurações em assembleias de eleição de cargos na gestão. De toda forma, a situação deve seguir para a justiça a fim de decidir exatamente o que deverá ser feito.
Assim, o abuso de direito em condomínios requer atenção aos próximos passos para evitar conflitos desnecessários. Como pode ser praticado por síndicos, condôminos e construtoras, o ideal é analisar cada caso e tomar as decisões mais adequadas.
Fonte SíndicoNet













