Maioria é da assembleia
Havendo
justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, basta a maioria dos
presentes à assembleia para destituir o síndico, como claramente se infere do
artigo 1.349 do Código Civil.
Como
não poderia deixar de ser, na interpretação da lei, surgem sempre vozes
discordantes, a levantar dúvidas onde tudo parece ser o mais óbvio possível.
Assim
acontece com relação ao quórum necessário para a destituição do síndico, tendo
em vista regra do Código Civil de 2002 que dispõe: “Art. 1.349. A assembleia,
especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente,
poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
convenientemente o condomínio.”
A
dúvida, levantada em simpósio no Rio de Janeiro, diz respeito à expressão
“maioria absoluta de seus membros”, ou seja, sobre se os “membros” a que se
refere a lei são os participantes da assembleia ou a totalidade dos condôminos.
Quem lida com o direito sabe que, ao interpretar, em razão de situarmos o
comando legal dentro de um contexto maior, infere-se norma que chega quase a
dizer o contrário de sua literalidade.
Não
parece ser, contudo, o caso do artigo 1.349. Quando se referiu ao voto da
“maioria absoluta de seus membros” o legislador parece ter se referido
explicitamente à assembleia (sujeito da frase) e não ao condomínio (entidade
maior). O artigo citado está inserido na seção II, “Da Administração do
Condomínio”, composta por 10 artigos (do 1.347 ao 1.356), todos os quais fazem
referência direta à assembleia dos condôminos como sendo a reunião, o encontro
dos coproprietários, e não como a totalidade dos condôminos isoladamente
considerados.
No
art. 1.347, lê-se que “a assembleia escolherá um síndico”, simplesmente; no
1.348, § 2o, que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da
assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”; no 1.350, que “convocará
o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos”, deixando entrever
aqui que reunião (encontro) não se confunde com condôminos (conjunto de todos);
no 1.351, que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos”, deixando claro que o voto é da totalidade de proprietários; no
1.352, que “as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes”; no 1.354, que “a
assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados
para a reunião”; e assim por diante.
Em
outros artigos (1.333, 1.337, 1.341, 1.342, 1.343, 1.357) o Código Civil também
fixa quóruns vinculados ao conjunto de consortes, ou à fração ideal total,
sempre deixando claro quando o coeficiente deve ser visto como parte do todo.
No
caso da destituição do síndico, em comento, outro motivo nos levar a crer que o
quórum seja mesmo da “maioria absoluta” dos membros presentes à assembleia. É
que, agora, ao contrário da Lei do Condomínio (4.591/64), é preciso justificar
e fundamentar a dispensa do síndico, seja por “praticar irregularidades”, seja
por “não prestar contas”, seja por “não administrar convenientemente o
condomínio”.
Havendo
justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, não há porque se
exigir quórum de 2/3 da totalidade do edifício. Basta a maioria dos presentes à
assembleia, como claramente se infere do citado artigo 1.349.
Por
Luiz Fernando de Queiroz
Mas afinal, qual é o quórum necessário?
Inicio
do ano é época de retomar as assembleias nos condomínios e vários assuntos
começam a ser discutidos, como o planejamento de reformas e melhorias que serão
realizadas durante o ano. Mas afinal, qual é o quórum necessário para a votação
e aprovação de cada item?
Com
regras específicas para o tema, muitos síndicos têm dúvidas sobre o quorum
necessário para aprovação das pautas. De acordo com a síndica profissional e
advogada na área de condomínios Cíntia Maria Pasetto Gava, existem quóruns
diferentes para os vários tipos de deliberações das assembleias. “A maioria das
matérias discutidas em assembleia não necessita de quórum qualificado para
aprovação, a não ser que a Convenção reze diferente, como são os casos de
eleição de síndico, eleição de conselho, aprovação das contas, aprovação de
previsão orçamentária, discussão de atritos entre vizinhos, barulho, animais de
estimação, entre outros”, explica.
Cintia
esclarece que o art. 1334 do Código Civil prevê que compete à Convenção do
condomínio estabelecer o quorum para os diversos tipos de votação. “Porém,
outros artigos do Código Civil fixam o quorum em função da matéria e, nesse
ponto, prevalece a Lei, que é maior que a Convenção”, ressalta a advogada.
Obras
Assunto
polêmico, a alteração da convenção, por exemplo, deve ser subscrita pelos
titulares de, no mínimo, dois terços de votos de todos os condôminos. Com
relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser
classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.
As
voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem
torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de
decoração ou alteração meramente estética. Úteis são as obras que aumentam ou
facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem, a
instalação de grades protetoras nas janelas ou fechamento de uma varanda,
porque tornam o imóvel mais confortável. E necessárias são àquelas que se
destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto
são lançadas diretamente em Despesas de Manutenção.
São
exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos
danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma
manutenção ou conserto.
O
Novo Código Civil estipula o quorum de dois terços dos condôminos para a
aprovação das obras “voluptuárias”, de uma maioria simples para intervenções
“úteis” e até dispensa votação prévia em caso de “reparações necessárias”, ou
seja, com caráter da urgência.
Segundo
Cintia, o artigo 1.342 do Código Civil determina que mudanças nas áreas comuns,
como as construções “em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou
aumentar a utilização”, também passem por aprovação dos dois terços. “Porém, a
construção de um novo pavimento, subsolo ou edifício depende da aprovação da
unanimidade dos condôminos”, ressalta.
Maioria
Para
outro tema importante, como a destituição do síndico, por exemplo, a lei prevê
que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio. E para a convocação das assembleias, se o síndico não convocar, um
quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
A
advogada lembra que existem casos, porém, que não exigem quórum especial. Nesse
caso, o artigo 1.352 do Código Civil estipula que as deliberações da assembleia
serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes
que representem pelo menos metade das frações ideais. Sendo que, os votos serão
proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes
a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria
dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Por
CondomínioSC
Condômino com acordo para quitar débitos pode votar em
assembleias
De
acordo com a legislação, apenas inadimplentes sem acordo não podem participar
de decisões condominiais.
O
condômino que possui acordo de cotas condominiais em atraso tem o direito de
votar? De acordo com o artigo 1.335, III do Código Civil, um dos direitos do
morador é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite”. Portanto, esse direito é restringido aos inadimplentes com as
obrigações condominiais.
Contudo,
o diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e
Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Junior, explica que
impedir o condômino de votar pode desestimular o inadimplente a procurar o
acordo antes da demanda judicial. “Essa situação ocasiona gastos maiores para
credor e devedor, além do próprio retardamento da cobrança do que soma os
atrasos com o condomínio”, diz.
Portanto,
Graiche Junior ainda ressalta que, de acordo com a Lei, “o condômino que está
em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual
está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode
ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de
votar e ser votado em assembleias condominiais”.
“Entendemos
então que os condôminos inadimplentes que realizarem acordo administrativo para
quitação de seus débitos junto ao condomínio, uma vez estando em dia com os
vencimentos das parcelas, deixam de serem considerados inadimplentes”, conclui
o diretor da AABIC.
Por
SEGS
Condomínios novos e a taxa condominial - Saiba quando
se deve começar a pagar
Difícil
haver um momento mais aguardado para uma pessoa do que receber as chaves de um
imóvel pelo qual ela está esperando há tempos. Mas é importante segurar a
ansiedade e fazer tudo como se deve. Afinal, para uma vida condominial ser bem
sucedida, ela deve começar da maneira certa.
Uma
dúvida bastante recorrente para quem acabou de se mudar para uma unidade nova é
quando o comprador começa a pagar a taxa de condomínio.
Geralmente,
a resposta para essa pergunta está no contrato de compra e venda do imóvel. Mas
há três momentos mais comuns para isso: depois da assembleia de instalação,
após a entrega das chaves ou a partir da concessão do Habite-se para o local.
Mas
mesmo essa cláusula estando clara em contrato, nem sempre o comprador é
obrigado a receber a unidade, ou mesmo as áreas comuns do condomínio.
Vale
lembrar que se a obra do condomínio está atrasada, isso não obriga os
compradores a começarem a desembolsar o valor na data que estava prevista a
entrega das unidades. Durante esse período, aliás, o comprador fica desobrigado
a pagar juros e correção monetária de suas parcelas.
Unidades
Algumas
vezes, a unidade é entregue sem condições de uso. Se estiver sem água, sem luz
ou sem gás, por exemplo, ou com materiais utilizados extremamente diferentes
dos descritos no memorial descritivo, o comprador não precisa aceitar a
unidade.
Nesse
caso, o proprietário não recebe a unidade da construtora e deve deixar
registrado o motivo pela recusa. O ideal é que nesse momento já haja um prazo
para que as alterações sejam feitas.
O
entendimento jurídico é que nesse meio tempo, o ônus do pagamento das taxas
condominiais seja da construtora. Mas a
unidade já está no nome do comprador. Nesse caso, o condomínio cobra do dono da
unidade, que deve cobrar judicialmente a construtora o valor pela taxa mensal.
Áreas comuns
Outra
situação que também pode ocorrer é quando as áreas comuns não estão em
condições de uso. Nesse caso, o síndico – que foi eleito na assembleia de
instituição – também pode se recusar a receber as áreas.
Do
mesmo jeito, o síndico deve discriminar tudo o que não está de acordo com o
memorial descritivo e deve ser então, acordado um prazo para que as alterações
sejam feitas.
Há
casos em que o síndico aceita parcialmente as áreas comuns – já que o local
está apto para se morar, mas faltam itens acessórios, como pintura da quadra,
por exemplo.
Há
ainda outra possibilidade – menos usual, é verdade – quando o próprio comprador
tenta esticar ao máximo o recebimento das chaves, justamente para não ter de
arcar com os custos do condomínio. Nesse caso, se a unidade estiver de acordo
com o combinado, a construtora pode entregar a chave em juízo. E, a partir de
então, o pagamento da cota mensal passa a ser responsabilidade do proprietário
do imóvel.
Vistoria
Um
investimento que pode ajudar a evitar enormes dores de cabeça futuras é a
contratação de uma empresa especializada em vistorias. Uma vez que o
profissional que acompanha a entrega das chaves é o engenheiro da própria
construtora, vale a pena investir em uma opinião mais isenta nesse momento tão
delicado – principalmente para as áreas comuns do condomínio.
Em
São Paulo é possível contratar um serviço do tipo por cerca de R$ 7 mil por
torre. Como se vê, é um investimento, mas que serve para se ter a certeza que
as áreas comuns estão de acordo com o que foi prometido, e em plenas condições
de uso.
Unidades vazias
Caso
haja unidades que não foram vendidas no condomínio, as mesmas devem contribuir
com cotas mensais. Quem arca com esse custo é a construtora, salvo se a
convenção ditar o contrário.
Nesse
caso, vale se aproveitar do alto índice de comparecimento nas primeiras
assembleias e votar pela alteração desse item, que só beneficia a construtora,
uma vez que onera demais os condôminos que já ocupam suas unidades.
Cláusulas abusivas/Pegadinhas
Infelizmente
algumas empresas se aproveitam do sonho da casa própria para tirar vantagem dos
compradores. Veja algumas dessas abaixo:
- Tolerância
de seis meses para entrega das unidades : alguns juízes acabam por aceitar esse
atraso, mas a maioria acredita que essa tolerância não deveria existir
- Obrigação
de manobristas: quem deve optar pela contratação de funcionários é a massa
condominial. Geralmente a construtora se usa desse artifício para responder aos
compradores sobre como será feito o uso da garagem com tantas vagas presas
- Síndico
e administradoras contratados por dois anos: é a comunidade local quem deve
escolher o síndico e a administradora. Portanto, se houver esse tipo de
situação em um novo condomínio, os condôminos podem convocar uma assembleia,
com a assinatura de um quarto dos proprietários, e destituir o síndico e a
administradora.
- Contratação
de financiamento de banco parceiro: a construtora não pode cobrar nada a mais
do comprador que optar por outra instituição financeira
- Taxa de
assistência jurídica: não deve constar no contrato e só pode existir se for
solicitada pelo comprador
Por
Síndiconet
Individualização de água e gás: do quórum necessário à
sua aprovação
A
sustentabilidade é tema de primeira necessidade e palavra de ordem na vida
moderna, por isso vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade. Neste
sentido, os condomínios, como grande fonte consumidora de recursos naturais,
necessitam se engajar nesta causa.
Na
atualidade, ao projetarem os edifícios modernos, geralmente as construtoras já
preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por
unidade autônoma. Esta individualização visa à busca de um consumo mais
racional destes insumos. Contudo, para que esta individualização seja
implantada, torna-se necessária a sua aprovação pelos condôminos, através de
uma assembleia específica e regularmente convocada.
Surge
então, uma questão que tem deixado muitas dúvidas entre os síndicos: Qual o quórum necessário para aprovar a
individualização?
Em
um primeiro momento, a individualização do consumo de gás e água nos
condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino,
pois, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma
original, que antes previa o consumo rateado entre todos os condôminos.
Conforme este entendimento, o quórum para a aprovação da individualização
poderia se pautar pela alteração prevista no Artigo 1.351 do Código Civil, ou
seja, demandaria a concordância unânime dos condôminos, sejam adimplentes ou
não.
Pois,
conforme determina o dispositivo, “…. a mudança da destinação do edifício, ou
da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.
Mas
existe outra corrente doutrinária que defende a tese de que, para a
concretização dos registros de consumo individuais, haveria uma alteração na
área comum do edifício, valendo então, a regra do Artigo 1.342 do Código Civil:
“A
realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de
lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços
dos votos dos condôminos (…).”
Ou
seja, esta impõe a anuência de dois terços dos condôminos, novamente
desconsiderando-se a adimplência ou não destes.
Portanto,
observando-se qualquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma
grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo. Mas a situação
atual do planeta clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável. Dessa
forma, resta evidente que a individualização trará uma maior economia destes
recursos, visto que o condômino buscará equilibrar sua utilização a partir do momento
em que for diretamente responsável pelo seu pagamento.
Levando-se
em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados,
não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que,
por mera conveniência, não comparecem nas assembleias. Por isso, apresentamos a
possibilidade de um terceiro entendimento relativo ao quórum necessário para a
aprovação da individualização da água e do gás: o de que uma assembleia
regularmente convocada, e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado,
possa, pela maioria de seus participantes, aprovar a individualização com a
instalação dos medidores próprios.
Entraríamos
aqui no quesito relativo às chamadas obras úteis, previstas no Inciso II do
Artigo 1.341 do Código Civil. São
intervenções relacionadas à benfeitoria destinada a aumentar ou facilitar o uso
do bem. Neste caso, basta aprovação pela maioria dos condôminos. Certamente,
caberá à administração do condomínio demonstrar as vantagens auferidas com a
aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá
conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente,
na comparação entre uma unidade ocupada por um ou dois moradores e um
apartamento vizinho que acomode um casal com três filhos.
Por
Direcional Condomínios
Quando e como convocar Assembleia Geral Extraordinária
A
pauta da Assembleia Geral Extraordinária pode incluir assuntos variados,
inclusive os que são temas para uma AGO
Os
síndicos estão obrigados a convocar uma assembleia anual, para deliberar sobre
a previsão orçamentária, para discutir e aprovar ou não as contas dos doze meses
anteriores, para eleger seus substitutos, etc. Essa assembléia geral é a
ordinária.
A
assembléia geral extraordinária, por sua vez, vem tratada no novo Código Civil,
num único artigo, de número 1.355, que prevê apenas a forma de sua convocação:
“As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos”.
Assim,
é comum surgirem dúvidas sobre quando deve ser convocada uma assembléia geral
extraordinária e, também, quais os assuntos que nela podem ser discutidos.
As
convenções condominiais tratam mais detidamente das assembleias gerais e devem
sempre ser consultadas.
Mas
é preciso frisar que a assembleia geral ordinária não está adstrita a discutir
somente os assuntos previstos no Código, sobre a assembléia anual. Nada impede
que nela se discutam temas como, por exemplo, rateio extra, reformas etc.
Não
é o assunto que obriga que ela seja ordinária ou extraordinária.
A
ordinária é a assembléia obrigatória, que deve ser convocada uma vez por ano.
As demais serão extraordinárias. E não existe limitação para os assuntos que
nela devam ser discutidos. Desde que, logicamente, estejam previstos na “Ordem
do Dia” da convocação.
É
comum escutarmos, nas assembleias, alguém erroneamente dizer que tal assunto só
pode ser discutido na assembléia ordinária ou na extraordinária.
Os
autores Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, no livro “Condomínio em
Edifícios”, escrevem: “Constando da ordem do dia, para prévio conhecimento dos
interessados, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na Assembléia
Geral Ordinária, não obstante a lei diga que algumas deliberações, tal como
modificação da Convenção, devem ser tomadas em Assembléia Geral
Extraordinária”.
Outra
questão, objeto de muitas consultas, é se os síndicos devem convocar assembléia
geral extraordinária para discussão e deliberação da alteração de cor da
fachada do prédio, ou sobre o fechamento de sacadas, ou se podem decidir por
conta própria.
Como
é sabido, o síndico não deve ?mandar? no condomínio. A obrigação dele, como
representante legal do condomínio, é obedecer ao regulamento interno, à
convenção condominial e às decisões das assembléias.
Assim,
nunca deve decidir, sozinho, questões como essas. É o momento, quando surgem
esses problemas, de convocar uma assembléia geral extraordinária (ou fazer
constar na Ordem do Dia da assembléia geral ordinária, se estiver na época de
ser convocada), para discussão e deliberação.
Por
Daphnis Citti de Lauro
Uso de procurações nas assembleias dos condomínios
Instrumento
legal regulado pelo Código Civil e que delega poderes a terceiros para praticar
atos jurídicos ou administrar interesses, as procurações são muitas vezes
utilizadas nas assembleias de condomínios para definir alterações no
regulamento, aprovação de contas, eleições e outras decisões.
No
entanto, apesar de reconhecido legalmente o emprego desse artifício, seu uso
ilimitado pode gerar controvérsias e deve estar previsto na Convenção
Condominial. Citem-se, como exemplo, os casos em que os síndicos utilizam de um
grande número de procurações para permanecer no cargo, dificultando a mudança
de gestão.
Segundo
Társia Smeha, advogada e consultora jurídica da administradora de condomínios
Suporte, a única forma de ordenar o uso de procurações seria por meio da
própria Convenção Condominial, pela qual seria limitado o número de
procurações. “Se a convenção for omissa nesse sentido, o síndico, ou os
moradores, podem convocar uma assembleia para deliberar sobre a possibilidade
de alteração do documento”, explica.
Na
opinião de Maurício Jovino, síndico profissional no Estado de São Paulo,
consultor de condomínios e palestrante, o candidato a síndico deve entender que
será eleito pela maioria para representar o condomínio, e que essa eleição tem
de ser democrática. “Infelizmente essa prática ainda é muito usada por
candidatos ao cargo, em todo o País.
Ao
usar esses recursos, o síndico quer ganhar a eleição de forma impositiva, o que
não é saudável para a vida condominial, gerando problemas na administração do
condomínio e no convívio com os outros moradores”, relata.
De
acordo com Társia, as especificações da procuração merecem atenção especial,
pois o documento deve conter o nome do outorgante da procuração, a unidade de
sua propriedade, o nome do outorgado e, principalmente, devem constar os
poderes de representação em uma determinada assembleia, com validade por tempo
determinado.
“Entendo
que a procuração deve conter ainda os poderes a que se destina em geral, se
para aprovar determinado item da pauta ou se poderes gerais para discutir tudo
o que estiver previsto na ordem do dia da assembleia”, orienta a advogada.
Para
evitar o uso abusivo das procurações, Jovino nos lembra de que as convenções
podem limitar o número de procurações, só podendo ser alteradas em assembleia
convocada para tal finalidade e com 2/3 dos votos dos condôminos. Se o síndico
se negar a fazer a convocação, a reunião pode ser convocada por 1/4 dos
condôminos. Nesses casos, é recomendado ajuda e orientação de advogado
especializado em condomínios ou direito imobiliário.
A
consultora jurídica conclui que o uso de procurações em assembleias tem
aspectos positivos e negativos, e cada caso deve ser analisado com ponderação,
a fim de que os interesses dos condôminos sejam assegurados. “Por diversas
vezes o uso de procurações permite que se tenha o quorum necessário para
aprovação de assuntos relevantes à gestão do condomínio, mas pode se tornar um
instrumento nocivo quando usado de forma habitual para permitir que algumas
pessoas acabem por decidir pelo todo”, explica.
Por
CondomínioSC
Férias: cuidados redobrados com a criançada!
Durante
as férias escolares, aumenta a permanência das crianças no quarto, em meio a
seus games e computadores.
A
reunião de amigos eleva o número de crianças no espaço confinado. É neste
período que os pais devem ter cuidado redobrado com os riscos de acidentes com
choques elétricos, aumentando a cautela quanto à instalação elétrica do local.
Os
pequenos são curiosos e um ponto importante é a proteção das tomadas. “No caso
de crianças, o grande problema é colocar o dedinho ou um objeto metálico no
buraco da tomada, que pode ser fatal”, alerta o engenheiro Hilton Moreno,
consultor do Programa Casa Segura.
Ele
recomenda tampar todas as tomadas não utilizadas com um protetor plástico
comum, à venda em qualquer loja de materiais elétricos ou home center. “Isso é
válido, obviamente, desde que a criança não tenha força e habilidade
suficientes para tirar o protetor. Para resolver o problema de uma vez por
todas, independentemente da criança, deve-se usar tomadas com bloqueadores
(obturadores) que já vêm de fábrica. Esse modelo é ainda pouco conhecido e
usado no Brasil, mas deveria ser usado sempre por aqueles que têm ou recebem
crianças pequenas em casa”, complementa.
Para
os filhos maiores, o perigo de choque pode ser maior, pois eles têm acesso
fácil aos plugues dos aparelhos, correndo o risco ao colocá-los ou tirá-los da
tomada. “Sobretudo nos modelos antigos de tomadas, esse risco era um pouco
maior do que no novo padrão de tomadas”, comenta Moreno. É comum a retirada do
aparelho da tomada puxando pelo cabo elétrico e não pelo corpo do plugue, o que
aumenta o risco de danificar a extremidade do condutor, o qual pode se romper
com o tempo, perfurando a isolação do cabo e, então, provocando o choque. “Em
ambas as situações anteriores, deve-se orientar a criança para que insira e
retire os plugues das tomadas tocando-os apenas no corpo do plugue e nunca
puxando o fio. Isso é o mesmo que ensinar a uma criança que ela não deve
colocar a mão no fogo da boca do fogão”, explica.
Outro
alerta para os pais é orientar os filhos a não brincar com aparelhos que estão
dando choque. “Às vezes a criança acha engraçado levar choque de baixa
intensidade, que ocorre por defeitos internos nos aparelhos. Isso é muito
perigoso e pode ser fatal dependendo do percurso da corrente elétrica pelo
corpo”, afirma Moreno.
Além
disso, o uso de benjamins (ou tês) deve ser evitado para reduzir a ocorrência
de sobrecargas. “Fios soltos pelo chão no meio do caminho da criançada podem
resultar em danos aos fios e consequentes choques elétricos, além do risco da
criança tropeçar, cair e se machucar”, informa o engenheiro.
Mas
o aviso serve também para outras medidas que evitam choques e acidentes em
qualquer época do ano. O uso do fio terra e do dispositivo DR – este,
popularmente conhecido por fazer desligar a energia elétrica. Esses
dispositivos, associados ao bom uso dos aparelhos, podem reduzir o consumo de
energia, além de evitar possíveis acidentes elétricos domésticos que, em alguns
casos, podem ser fatais.
Todos
os circuitos elétricos, sejam de iluminação, tomadas ou outros equipamentos
devem ser protegidos contra choques elétricos. Em particular, o DR de alta
sensibilidade é especialmente usado em áreas molhadas como banheiro, lavanderia
e cozinha e tem como missão desligar automaticamente o circuito no momento em
que ocorre uma descarga elétrica para a terra ou pelo corpo das pessoas.
Além
de provocar incêndios, as instalações elétricas mal dimensionadas ou sem a
manutenção adequada podem causar queimaduras de até terceiro grau, coagulação
do sangue, lesão nos nervos, contrações musculares e reação nervosa de
estremecimento (a sensação de choque).
Por
Programa Casa Segura
Assembleia de condomínio
O
direito de gravar o áudio/vídeo das assembleias de condomínio é permitido pela
legislação brasileira por analogia ao artigo 417 do Código de Processo Civil
que trata da gravação de audiência pública. Destaca-se que não há norma que
proíba a gravação de audiências e, portanto, aplica-se a mesma regra à gravação
de assembleias de condomínio.
De
acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo
Tribunal Federal, as audiências são públicas, tornando a gravação legal, o que
pode ser inclusive divulgado. Se a audiência for sigilosa, poderá haver
gravação, porém não poderá ser divulgada a terceiros.
As
partes não precisam informar que estão gravando o áudio/vídeo em audiência.
Apenas na área penal o juiz deve informar sobre a realização de gravação, bem como
é admitida a restrição de gravação para preservar a imagem do acusado. Em
síntese, tudo que for público pode e deve ser gravado em nome da transparência
dos julgamentos. Há anos se consagrou tendência de dar publicidade aos atos
processuais.
A
assembleia de condomínio possui caráter público dentro do ambiente condominial.
Portanto é facultada a gravação em áudio/vídeo da assembleia a qualquer
condômino. Inclusive as Convenções de condomínio mais recentes preveem
expressamente o direito do condômino de gravar em áudio e vídeo a reunião de
condomínio.
A
gravação da assembleia tem o escopo de assegurar os direitos de todos os
condôminos em prol da verdade e dos bons costumes. É certo que inibe atos
agressivos, bem como a má-fé daqueles que têm a intenção de lesar alguém. Em
suma, a gravação de assembleia não traz qualquer prejuízo, mas ao contrário
contribui para que a reunião ocorra de forma pacífica e dentro dos liames da
legalidade.
É
importante observar também que os fatos ocorridos na reunião de condomínio
devem ser registrados por escrito no momento exato em que forem acontecendo
para se evitar a perda ou distorção de qualquer informação relevante, assim
como também tem o condão de evitar problemas futuros.
Qualquer
participante tem o direito de gravar a assembleia, especialmente aquilo que
considere ofensivo ao seu patrimônio ou à sua honra, para adotar as medidas
cabíveis decorrentes do fato porventura lesivo.
Diante
disso, se a assembleia de condomínio é considerada um ato de natureza pública
dentro do condomínio, não há motivos para impedir a sua gravação. A tentativa
de impedir, geralmente, significa a intenção de lesão ou ofensa por parte
daquela pessoa age ou fala, mas que evitar o registro que prova seu ato
abusivo.
Por
Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
