Quando pensamos em comprar um apartamento ou uma casa, geralmente focamos no bem-estar, com vista para o futuro, não é? Isso porque queremos ter o nosso cantinho para curtir com a família e os amigos, conquistar a tão sonhada independência ou, ainda, caminhar rumo à estabilidade.
No entanto, muita gente acaba entrando de cabeça em negócios furados porque esquece de dar a devida atenção às entrelinhas do contrato de compra e venda de imóvel. Assim, em vez de algo que valha a pena, a compra se torna uma verdadeira dor de cabeça.
Principal lei de compra e venda de imóveis no Brasil
Em âmbito nacional, a principal norma que norteia o procedimento é a Lei n. 13.786, aprovada em 27 de dezembro de 2018, que versa a respeito do preço total a ser pago pelo imóvel, das formas de pagamento, do valor de corretagem, do ônus que pode recair sobre o imóvel, entre outros assuntos.
Essa legislação entrou para alterar ou acrescentar artigos da Lei n. 4.591, aprovada em 16 de dezembro de 1964. Ela se refere aos direitos e deveres contratuais envolvidos no processo de compra e venda de imóveis ou lotes.
8 pontos que você deve analisar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel
Agora que já pudemos entender algumas particularidades do mercado imobiliário e a principal norma que rege os documentos relacionados à área, levantamos oito pontos de grande importância que devem ser lembrados e avaliados com cautela antes de se assinar o contrato de compra e venda.
1. Identificação das partes
No contrato, todos os dados pessoais do comprador e do vendedor devem estar claros e de acordo com os documentos originais.
Isto é, nome completo, RG, CPF, nacionalidade, profissão, estado civil e endereço atualizado precisam estar digitados corretamente no contrato.
Em caso de pessoas casadas em regime de comunhão de bens, os dados do cônjuge também devem estar corretos e constar no contrato de compra e venda, pois o imóvel adquirido será um direito das duas partes.
2. Descrição do imóvel
Ainda na fase de verificação, é importante conferir se a descrição do imóvel no documento bate com a realidade. Daí temos a relevância de o comprador ou investidor fazer uma vistoria, a fim de avaliar se há irregularidades.
Dados como localização, dimensões, matrícula do imóvel, características especiais e cartório onde está registrado são essenciais e devem constar no contrato. Caso alguma informação esteja em desacordo, deve-se comunicar o responsável pelo documento para correção.
3. Prazos
Outro ponto a se levar em consideração são os prazos estipulados no contrato. Afinal, quando adquirimos um imóvel, queremos que a mudança seja breve, mas pode ser que o local esteja ocupado ou ainda em construção.
Por isso, no contrato de compra e venda devem constar os prazos para desocupação — tanto de pessoas quanto de objetos — do imóvel, caso seja de terceiros; finalização da obra, caso seja um imóvel na planta; ou entrega das chaves, caso o imóvel esteja em fase final de construção.
4. Valores e condições de pagamento
Para adquirir um imóvel, você precisa negociar o valor e estar por dentro das condições de pagamento desse bem. Quando essas informações forem acordadas entre vendedor e comprador, elas devem constar no contrato.
No documento, então, é necessário conferir esses dados, verificando a forma de pagamento (cartão, cheque, dinheiro etc.), se será feito financiamento ou não e quanto será pago de entrada.
Além disso, caso seja feita transferência bancária, a conta para depósito precisa estar clara. Por outro lado, optando pelo financiamento, é preciso constar a data de liberação perante o agente financeiro.
5. Declaração de débitos
Uma cláusula importantíssima do contrato é aquela referente à quitação de dívidas e multas, comprovando a idoneidade do vendedor e assegurando uma negociação sem prejuízos ou surpresas.
Esse ponto, quando observado com atenção, pode livrar você de adquirir um imóvel que corre o risco de ser arrolado em ações judiciais, como penhora.
Além disso, dá a garantia de que todas as taxas referentes ao bem estejam em dia, a exemplo de condomínio e IPTU.
6. Pagamento de taxas e encargos
Para além do valor do imóvel, você precisa estar atento a taxas e encargos envolvidos no processo de compra e venda de imóveis, como o pagamento de ITBI e da comissão cobrada pela imobiliária.
Geralmente, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), a Escritura Pública e o documento de registro de imóvel são pagos pelo comprador; ao passo que os encargos imobiliários saem por conta do vendedor, incluindo o pagamento à corretora.
7. Escritura e registro de imóvel
Apesar de o contrato de compra e venda ser um documento de segurança, você só terá posse definitiva sobre o imóvel quando tiver em mãos a Escritura Pública e o registro do imóvel em cartório.
Nesse sentido, no contrato deve haver a data para a assinatura desses documentos, uma vez que, sem ela, toda a operação não terá validade.
No entanto, vale ressaltar que, em casos de financiamento, como a posse do imóvel é da instituição financeira até a quitação da dívida, o contrato substituirá os outros documentos momentaneamente.
8. Descumprimento e multas
Para finalizar, precisamos mencionar a respeito do descumprimento de alguma cláusula do contrato e das multas de atos como esse, pois se trata de um documento legal e, como tal, traz obrigações e deveres das partes envolvidas.
No caso do comprador, se este vier a desistir do imóvel, é comum que o valor de entrada seja perdido pela quebra do contrato. Por outro lado, no caso do vendedor, é normal que ocorra pagamento de multa.
Em situações de compra de imóveis na planta, a construtora responsável pelo empreendimento também pode vir a ser multada se não entregar o bem na data estipulada no documento.
