A empresa entrou com ação anulatória, com pedido de
posse e de compensação por danos morais contra o dono do imóvel, que o vendeu para
a emissora dez dias antes de acabar o prazo de preferência (preempção) a que o
locatário tem direito
Após
acordado entre locatário e dono do imóvel um acordo de preferência de compra,
quem aluga tem o direito de ser indenizado caso o proprietário desrespeite o
combinado e venda o bem.
O
entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que manteve a
condenação do proprietário de um imóvel, localizado em São Paulo, ao pagamento
de indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária, que pretendia
adquirir o bem, mas fora impedida porque, dentro do prazo de preferência, uma
emissora de televisão conseguiu comprar.
A
empresa entrou com ação anulatória, com pedido de posse e de compensação por
danos morais contra o dono do imóvel, que o vendeu para a emissora dez dias
antes de acabar o prazo de preferência (preempção) a que o locatário tem
direito.
O
juiz de primeiro grau julgou os pedidos improcedentes. Em seu entendimento, o
direito de preferência não seria válido, porque não fora averbado ao contrato
locatício no cartório de registro de imóveis. Além disso, segundo ele, como
foram vendidos vários imóveis contíguos, a preferência deveria ser exercida em
relação a todos eles, e não somente quanto ao imóvel alugado.
Desrespeito à preempção
Já
o Tribunal de Justiça de São Paulo deu parcial provimento ao recurso da empresa
locatária e condenou o locador ao pagamento de 75 salários mínimos de indenização.
O
caso subiu para o STJ e, de acordo com o ministro João Otávio de Noronha,
relator, o artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece os requisitos para que o
direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em
adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.
“Em
caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer
jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas
condições que o adquirente”, explicou.
Noronha
disse que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e danos), o
desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real, “consubstanciada
no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do
artigo 33 da Lei do Inquilinato”.
Posse pela força
Outro
ponto debatido no STJ foi a adjudicação (posse) do bem. Para Noronha, o direito
real à adjudicação só pode ser exercido se o locatário fizer o depósito do
valor do imóvel e das demais despesas de transferência de propriedade; formular
o pedido no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e
promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na
matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes
da alienação.
“Impõe-se
a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração
de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à intenção do locatário de fazer
valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na
aquisição do bem imóvel”, esclareceu Noronha.
Por
fim, o relator defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha impedido a
averbação do contrato de locação, “não estaria assegurado o direito à
adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi
cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura
de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”.
Fonte
Conjur
