O que consiste o "contrato de gaveta"?
É
a transferência da posição contratual SEM o consentimento do outro contratante. A
cessão de contrato (transferência da inteira posição - ativa ou passiva - da
relação contratual, incluindo o conjunto de direitos e deveres de que é titular
uma determinada pessoa) pressupõe necessária anuência da outra parte.
Para
exemplificar o contrato de gaveta, basta considerar que uma pessoa financiou um
imóvel junto a uma determinada instituição financeira, posteriormente, entrega
o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo,
o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira.
O contrato de gaveta é permitido pelo STJ?
Os
tribunais têm reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os
contratantes. Recentemente,
o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um
promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF,
não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que
pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª
Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).
Contudo,
vale alertar que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos
entre os contratantes.
À
título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como: a) o imóvel é penhorado
em razão de dívida do vendedor; b) o vendedor falece e o imóvel é inventariado e
destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras
pessoas.
Quanto
aos riscos ao vendedor, cite-se, por exemplo: a) o comprador torna-se
inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o
imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções
judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem
como a pagar as prestações.
O
contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez
que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o
pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a
transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema
Financeiro de Habitação - SFH.
Outrossim,
há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do
financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.
Por
outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que"não é
possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois
nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual
são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e
comprometimento da renda mensal"(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em
26/05/2013).
Por
fim, registre-se que, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das
transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da
instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.
Por
Flávio Tartuce
Fonte
JusBrasil Notícias
