OS CONTRATOS "BUILT TO SUIT" E A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

A evolução econômica e financeira do Brasil, principalmente no que tange ao mercado imobiliário, gerou o surgimento de novas relações comerciais e modalidades negociais, que muitas vezes não se enquadram perfeitamente naquelas previstas por nosso ordenamento jurídico. Os contratos "built-to-suit" são um exemplo deste desenvolvimento no âmbito locatício e imobiliário, trazendo à tona direitos e obrigações desprovidos de proteção legislativa específica.

Tal modalidade contratual atípica consiste na encomenda de um imóvel a ser construído e/ou implementado pelo locador, conforme as necessidades e especificidades do locatário. Ou seja, o locatário, em vez de dispender altos vultos de capital para adquirir um imóvel, que na maioria das vezes não atende às suas necessidades, ou ainda, de gastar suas energias se envolvendo diretamente com a construção civil de um estabelecimento que anos depois pode não ser mais adequado ao seu empreendimento, passa a contratar investidor que se obriga a realizar a construção encomendada e lhe alugar o imóvel por um longo período.

Assim, o locatário não se vê mais obrigado a se adaptar a um imóvel que não corresponde aos seus interesses quanto à espaço, localização e tipo de construção, sequer precisa se descapitalizar e aplicar seus recursos em atividades que não as de seu objeto social, para adquirir terreno ou imóvel. Outrossim, para o investidor/empreendedor tal espécie contratual se mostra vantajosa vez que poderá comercializar o imóvel antes mesmo do projeto ser desenvolvido, recebendo o retorno de seu investimento ao longo do tempo.

Frequentemente, o sistema "built-to-suit" se vê resguardado por conta das companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, as quais viabilizam a emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), título de crédito que possui alto poder de garantir o futuro adimplemento da locatária.

Portanto, verifica-se que a relação contratual do "built-to-suit" é extremamente complexa, uma vez que envolve a busca adequada do terreno, contratação de construtora, elaboração de projeto específico a ser desenvolvido em determinado prazo, captação de fundos para o investimento, e assim, deveres e obrigações que se diferenciam daqueles de uma simples relação locatícia.

Desta forma, questiona-se com frequência se o contrato "built-to-suit" é regulado pelo Código Civil (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm), com fulcro no artigo 4251, ou pela Lei de Locações de Imóveis Urbanos 8.245/91 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245.htm), principalmente no que se refere à aplicabilidade da revisão de aluguel prevista no artigo 19, e da rescisão antecipada do artigo 4º, ambos de mencionada lei.

De fato, o contrato "built-to-suit" trata-se de modalidade contratual atípica, ainda que possua natureza jurídica de locação de imóvel em lato sensu, não possuindo legislação específica que abarque suas especificidades. Logo, aplicam-se as disposições gerais do Código Civil, podendo também ser aplicada a Lei 8.245/91, com ressalvas, observando-se as peculiaridades caso a caso, e sempre respeitando os artigos 113 e 422 do Código Civil(2).

Assim sendo, em relação ao cabimento da ação revisional de aluguel ao contrato "built-to-suit", e à legalidade de cláusula de renúncia do direito à revisional, a jurisprudência já se posicionou entendendo que esta última não viola o artigo 45 da Lei 8.245/913, podendo ser inserida de comum acordo pelas partes no instrumento particular. Neste sentido:

CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO REVISIONAL. CLÁUSULA RENUNCIATIVA. VALIDADE. 1 - Não viola o art. 19 e nem o art. 45, ambos da lei 8.245/91 e, muito menos conflita com a súmula 357-STF, a disposição contratual, livremente pactuada pelas partes, na qual o locador renuncia ao direito de propor ação revisional de aluguel, considerando-se ratificada se, após renovação da avença, continua a integrar os seus termos sem nenhuma objeção da parte interessada. Precedente desta Corte. 2 - Recurso não conhecido. (STJ – 6ª turma – Resp 243.283/RJ – Relator: Min. Fernando Gonçalves - j. 16/3/00)

Tal posicionamento se deve ao fato de que o "aluguel" mensal desta modalidade contratual não remunera apenas o direito de uso do imóvel, mas também, todo investimento realizado para a construção ou implementação do imóvel nos moldes encomendados. Portanto, não seria propícia a aplicação da revisional nos contratos "built-to-suit".

Já em relação ao artigo 4º da Lei do Inquilinato(4) (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm), que prevê a possibilidade de rescisão antecipada e imotivada por parte do locatário mediante o pagamento de multa de três meses de aluguel, proporcional ao período remanescente do contrato, seria pertinente a aplicação do parágrafo único do artigo 473 do Código Civil(5), que se demonstra claramente mais compatível com as particularidades do contrato "built-to-suit", possibilitando que o valor da multa seja proporcional ao valor investido pelo empreendedor no imóvel, a fim de manter o equilíbrio econômico financeiro da relação contratual.

De qualquer forma, ante a ausência de legislação específica à modalidade contratual, e ainda, de posicionamento preciso do Judiciário, muitas vezes gera-se uma situação de insegurança jurídica aos contratantes, que como alternativa ao contrato de locação poderão utilizar-se da concessão de direito real sobre a superfície (CODIRS) prevista e regulada pelo artigo 1.369 e seguintes do Código Civil.

Mediante tal instituto, transfere-se o direito real de uso de superfície do imóvel pelo proprietário a quem desejar construir em seu terreno, por tempo determinado, e registro em cartório. O valor do contrato deverá ser certo e determinado, emitido por meio das CRIs, e correspondente ao crédito imobiliário securitizado.

A vantagem desta modalidade de contratação é que ela não está sujeita à Lei de Locações de Imóveis Urbanos, sendo vedada a revisão do preço e a rescisão mediante pagamento de multa inferior ao valor investido pelo proprietário.

Desta feita, a contratação pelo sistema "built-to-suit" deverá ser realizada analisando-se as peculiaridades do negócio e dos interesses específicos das partes, visando sempre a minimização de futuros conflitos e prejuízos para os contratantes, à medida que se aguarda posicionamento dos Poderes Judiciário e Legislativo que proporcione segurança jurídica. Enquanto não houver lei específica para o caso, espera-se que as cortes judiciais interpretem os contratos de "built-to-suit" de acordo com a real intenção das partes ao celebrar o negócio e suas particularidades, aplicando-se sempre a norma mais compatível ao caso.

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1 Art. 425. É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.

2 Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

3 Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto

4 Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

5 Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte. Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

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Por Maria Eugênia Gadia Ulian

Fonte Migalhas

COMO EVITAR 10 ERROS QUE IMPEDEM A APOSENTADORIA

Desatualização de dados, data de nascimento errada e rasuras na carteira de trabalho são apenas algumas das falhas que podem levar o segurado a ter dificuldades na hora de pedir a aposentadoria no INSS (Instituto Nacional do Seguro Social).

Elaborada com a ajuda de especialistas, abaixo está uma lista com os dez principais erros que atrapalham o pedido do benefício e que podem levar à negativa do INSS na hora da aposentadoria. Essas inconsistências devem ser corrigidas o quanto antes.

Segundo a advogada previdenciária Vanessa Vidutto, muitas falhas podem ser corrigidas no dia do agendamento da aposentadoria. Ela, no entanto, não recomenda essa prática. Vanessa lembra que a maioria dos erros pode ser acertada por meio da atualização do Cnis (Cadastro Nacional de Informações Sociais), o documento mais importante para o segurado.

A mesma opinião tem o advogado Rômulo Saraiva. "O Cnis é o documento mais importante e qualquer alteração nele não pode ser deixada para a última hora, sob o risco de o segurado ter a aposentadoria negada", afirma.

O especialista lembra que acompanhar o documento pela internet para saber se todas as contribuições estão sendo feitas corretamente pelo patrão e se todos os seus dados estão certos é a principal forma de garantir sucesso no pedido. Para fazer esse acompanhamento, o segurado deve agendar um "Cadastramento de senha", no site www.previdencia.gov.br.

Autônomos que contribuíram com código errado devem correr. Segundo a Previdência, "a guia recolhida com código indevido poderá ser corrigida na agência". Para isso, é preciso agendar atendimento.

Entenda o novo cálculo da aposentadoria

Falhas nas carteira de trabalho representam um grande impedimento para a aposentadoria.

Em geral, rasuras, períodos em aberto (quando o patrão não dá baixa) ou mesmo a falta de registro impedem a aposentadoria do segurado.

Se estiver no Cnis, não haverá problemas, mas, isso geralmente não acontece e as falhas também costumam estar no cadastro do INSS.

"Para a carteira rasurada, basta levar cópia do livro de registro", diz Vanessa

1 - CADASTRO DE INSS DESATUALIZADO

- O Cnis (Cadastro Nacional de Informações Sociais) é um dos documentos mais importantes do segurado do INSS

- Os dados nele devem estar corretos; se houver erros, a aposentadoria não é liberada

Como corrigir

- No site www.previdencia.gov.br, acesse "Serviços do INSS" e clique em "Agendamento"

- Escolha a opção "Atualização de tempo de contribuição"

- No dia, leve o "Requerimento de Atualização do Cnis" já preenchido

O que é possível alterar

- Dados pessoais

- Empregos e salários

- Detalhes sobre a atividade exercida (se é especial, por exemplo)

- Acerto de recolhimento (para autônomos)

2 - DOIS NÚMEROS DE PIS

- O segurado pode enfrentar dificuldades para agendar a aposentadoria

- Será preciso fazer, no posto, a unificação dos números

3 - IDADE ERRADA NOS REGISTROS DO INSS

- A idade errada pode impedir o pedido de aposentadoria por idade

- Mesmo quem pede o benefício por tempo de contribuição pode não conseguir se aposentar, se os dados não estiverem corretos

Faça a correção

- Vá ao posto com a certidão de nascimento ou a de casamento

- Esse atendimento deve ser agendado pela internet ou pela Central 135

4 - CARTEIRA DE TRABALHO RASURADA

Mesmo quando o erro do empregador é corrigido em outra página e há essa indicação na carteira, o INSS não é obrigado a aceitá-la

Há um rigor sobre essa questão para evitar fraudes em pedidos de benefício

O que fazer

Leve ao INSS provas da data correta de entrada e saída do emprego, ou do valor dos salários, se for esse o caso

Peça uma cópia do livro de registros na empresa onde trabalhou

Leve os holerites ou o extrato de vínculo, que pode ser conseguido na Caixa Econômica Federal

5 - FALTA DE REGISTRO NA CARTEIRA DE TRABALHO

É possível incluir a atividade, mas o INSS exige provas

O segurado precisa de algum documento, recibo ou correspondência que seja indiscutivelmente da empresa em que trabalhava

Testemunhas

- Ex-colegas de trabalho ou mesmo o porteiro do local podem ser testemunhas

- Irmãos, familiares e menores de 16 anos não podem ser levados

Na Justiça

- Caso o INSS não aceite as provas, será preciso procurar a Justiça

- A ação vai obrigar o registro em carteira ou o reconhecimento, por parte do INSS, dessa atividade remunerada

6 - PATRÃO NÃO DEU BAIXA NA CARTEIRA

- Quando não há a data da demissão, o INSS entende que o vínculo está em aberto

- O segurado pode pedir um extrato de vínculo na Caixa Econômica Federal e levá-lo ao posto

- No documento, consta a data de início e de fim dos depósitos do FGTS em nome do trabalhador

- Holerites também podem ser apresentados

7 - CONTRIBUIÇÕES NÃO CONSTAM NO CADASTRO DO INSS

- O segurado não pode ser prejudicado se o patrão não pagou as contribuições previdenciárias

- Por lei, o INSS tem de conceder a aposentadoria, desde que haja provas de que o trabalhador contribuiu com o órgão

- A carteira de trabalho serve para comprovar esse registro

8 - CONTRIBUIÇÃO COM CÓDIGO ERRADO

- Os autônomos que contribuem com código errado devem fazer a correção imediatamente no posto

- Se for o caso, vá até a Receita Federal para pedir de volta os valores pagos com erro

9 - LAUDO DE TEMPO ESPECIAL FORA DO PADRÃO

- O PPP (Perfil Profissiográfico Previdenciário) é o documento exigido para quem pede o tempo especial. Ele deve estar preenchido corretamente, com:

- a atividade exercida

- o agente nocivo e sua intensidade

- a exposição permanente e habitual ao agente

- assinatura de médicos e engenheiros de segurança do trabalho

Vantagem

- A aposentadoria especial é concedida com 15, 20 ou 25 anos de INSS

- Quem tiver alguns anos de tempo especial pode convertê-los em tempo comum, antecipando a aposentadoria

10 - AÇÃO NA JUSTIÇA PARA COBRAR VERBAS TRABALHISTAS

- Quem processou o patrão para pedir as diferenças salariais não pagas, com as horas extras, consegue incluir esses valores no INSS

- Contribuições maiores aumentam a aposentadoria

- Leve a cópia autenticada do processo para comprovar seu direito

Por Cristiane Gecina

Fonte Folha S. Paulo

INADIMPLÊNCIA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS CRESCE 22% NO RIO

Tendência que está diretamente ligada à crise econômica

A inadimplência nos condomínios residenciais cresceu 22% no Rio de Janeiro nos últimos dois anos. A capital também registrou aumento de 20,5% nos atrasos de pagamento inferiores a 30 dias. Os dados do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio) mostram uma tendência que está diretamente ligada à crise econômica. Devido à piora desse cenário, o EXTRA consultou especialistas que explicam os direitos e deveres dos moradores inadimplentes.

De acordo com o Sindicato, a falta de pagamento se deve ao endividamento da população, que acaba priorizando as dívidas com juros maiores, uma vez que , hoje, o Código Civil prevê juros mensais de apenas 1% e multa de até 2% sobre a dívida de condomínio. Mas uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no mês passado, que autorizou a cobrança de mais 10% de multa sobre o débito, pode ajudar a frear a inadimplência.

— Se essa recente decisão do STJ for colocada nos regimentos internos do condomínio, talvez as convenções sejam alteradas para que uma multa um pouco maior possa ser cobrada — explica Marcelo Borges, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).

Segundo Borges, o condomínio deve agir para solucionar o problema, mas sem constranger os moradores:

— Colocar lista no corredor (com os nomes dos devedores) não é nada recomendável porque o espaço pode ser acessado por estranhos. Mas informar quem está devendo numa assembleia, que é um ambiente privado dos condôminos, é lícito porque todos devem saber quais são as unidades que estão pagando e quais não estão. Mas a informação tem que ser dada de forma profissional, sem expressões jocosas.

O especialista recomenda, ainda, que os síndicos dialoguem com os devedores, e verifiquem se o valor do condomínio está muito alto e quais custos podem ser cortados.

Confira abaixo a entrevista com o advogado Hamilton Quirino, especialista em Direito Imobiliário, que explica os direitos e deveres de devedores, síndicos e vizinhos:

A partir de quanto tempo de atraso o condômino pode ser considerado inadimplente?

Basta atrasar um dia. Mas na prática, pode-se dizer que dois meses de atraso começa a gerar as cobranças.

Por lei, qual é o passo a passo que o síndico/administrador do condomínio deve seguir ao efetuar a cobrança?

Inicialmente são mandadas cartas de cobrança. A seguir alguns condomínios fazem o protesto das dívidas. A maioria, contudo, ingressa logo com ação judicial para cobrar o débito.

Quais são os casos nos quais a cobrança pode parar na Justiça?

Toda dívida condominial, incluindo as cotas ordinárias e extraordinárias, assim como as multas impostas aos condôminos, por descumprimento das normas internas do condomínio, podem gerar cobrança na Justiça.

O condômino inadimplente pode vir a perder o imóvel, para o pagamento da dívida?

Pode, no final de um processo, se o pagamento não é efetuado. Com o passar do tempo, a dívida vai sendo acrescida dos débitos subsequentes. Chega um determinado tempo que o próprio imóvel responderá pela dívida, mediante leilão judicial.

O morador devedor pode sofrer algum tipo de sanção do síndico ou do administrador, como ser proibido de usar o playground ou salão de festas, ou seja, áreas comuns aos moradores?

Algumas convenções proíbem o uso do salão de festas e outras áreas de lazer. Nesses casos, é possível proibir. A matéria é polêmica, mas eu entendo que, se as normas da convenção foram feitas pelos próprios condôminos, terão de ser cumpridas por todos eles.

É possível concretizar a venda de um imóvel que tenha dívidas de condomínio?

Os cartórios exigem a declaração de quitação das cotas condominiais para fazerem a escritura.

O que acontece com a dívida caso o morador venda o imóvel? O novo proprietário é obrigado a quitá-las?

Trata-se de dívida do imóvel e não do dono. Assim, o comprador pode assumir a dívida, de forma expressa, ao comprar um imóvel. Nesse caso, ele irá declara isso na escritura. Mas o mais razoável será abater do preço do imóvel o valor da dívida do condomínio, e fazer a compra com a situação regularizada.

Em um condomínio onde haja vários moradores inadimplentes, é legal os demais moradores ratearem as despesas totais?

Sim, o condomínio tem que ratear os custos entre os que pagam. Não tem outro jeito, pois não vale a pena, por exemplo, pegar dinheiro emprestado, por causa dos juros. Assim, todos pagam pela inadimplência de alguns.

Por Rafaella Barros

Fonte Extra Online

STJ DECIDE E OPTANTES POR 'UNIÃO ESTÁVEL' DEIXAM DE TER MAIS DIREITOS DO QUE PESSOAS CASADAS LEGALMENTE

A partilha do patrimônio do casal que vive em união estável não é mais automática. É esta a decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça).

A partir de agora, na união estável, o bem pertence ao seu proprietário, a quem comprou e colocou no nome. Se a outra parte entender que tem direito, terá que provar que contribuiu com dinheiro ou esforço para a aquisição.

Ou seja, quem ergueu o patrimônio fica automaticamente com ele, quem acha que ajudou a construí-lo terá que provar que o fez.

Aquela 'mamata' de quem entrava só com a fachada na união estável e depois queria metade do patrimônio, definitivamente acabou.

Pelo novo entendimento, os optantes pela união estável deixam neste aspecto patrimonial de ter mais direitos do que aqueles que são legalmente casados.

No caso do casamento, o casal podia realizar o "pacto pré-nupcial" e informar o patrimonio no momento do casamento, isto levava a segurança em caso de separação, o que não ocorria no caso da união estável, o que fazia muito espertalhão - tanto homem, quanto mulher - morar com outro apenas para tirar proveito no momento da separação.

Fonte Jornal da Cidade Online

ESCOLHAS

RISCO

CONSTRUTORA DEVE INDENIZAR CONSUMIDORA POR ALTERAÇÃO EM CONTRATO

A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou a construtora MRV Engenharia e Participações a indenizar uma consumidora que não recebeu o imóvel que adquiriu, apesar de ter pagado por dois anos as prestações do financiamento. A empresa ainda obrigou a cliente a optar pela aquisição de outro imóvel por um valor bem superior.

Segundo a decisão, a construtora deverá pagar à consumidora a diferença do valor entre a primeira e a segunda compra, indenização de R$ 10 mil por danos morais e ainda multa de 50% dos valores pagos por ela para a aquisição do primeiro imóvel.

Segundo os autos, a consumidora adquiriu o apartamento através de contrato celebrado com a MRV em dezembro de 2008, pelo valor de R$ 69.847, dos quais R$ 59.500 seriam objeto de financiamento. Em 2009, ela pagou ainda cerca de R$ 3 mil por um kit acabamento.

Apesar de a construtora ter informado que o imóvel seria entregue no final de 2010, a consumidora descobriu, naquele ano, que as obras nem sequer tinham sido iniciadas e que o imóvel havia sido alienado sem que o projeto de incorporação tivesse sido registrado.

A solução apresentada pela construtora foi então oferecer à consumidora um outro imóvel pelo valor atual de mercado, descontando os valores já pagos, inclusive o do kit acabamento. A compradora alega no processo que não teve opção e adquiriu o outro apartamento por R$ 111.700.

No contrato relativo ao novo apartamento, a construtora inseriu uma cláusula que obrigava a consumidora a renunciar a qualquer tipo de indenização ou compensação.

O juiz de primeira instância entendeu que não houve vício no distrato celebrado entre as partes, motivo pelo qual a consumidora recorreu ao Tribunal de Justiça.

O relator do recurso, desembargador Estevão Lucchesi, destacou em seu voto que “as partes podem extinguir um contrato consensualmente, todavia a legislação vigente exige que tanto na celebração quanto na extinção do contrato os contratantes observem os princípios da boa-fé e probidade”.

O fato de a construtora vincular o crédito da consumidora à aquisição de outro apartamento e registrar a renúncia a qualquer tipo de indenização ou compensação é “prática flagrantemente abusiva e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, afirmou.

“Revela-se extremamente lucrativo para as construtoras pura e simplesmente realizar distrato e devolver os valores pagos pelos consumidores em épocas nas quais existe grande valorização imobiliária”, continua o relator.

Apesar de haver similaridade entre o primeiro e o segundo imóveis, o relator observou que a consumidora acabou por pagar muito mais, pois no primeiro contrato o preço foi de R$ 69.847; e no segundo, R$ 111.700. Ela deve então receber a diferença entre esses valores, a ser calculada em liquidação de sentença, devidamente corrigida.

O relator entendeu ainda que a consumidora sofreu danos morais, tendo em vista que, próximo à data da entrega de seu apartamento, foi surpreendida com a notícia de que as obras não tinham sequer sido iniciadas e posteriormente foi submetida a “uma prática abusiva lastimavelmente praticada pelas construtoras”. Ele estabeleceu o valor da indenização em R$ 10 mil.

O desembargador também condenou a empresa a pagar multa de 50% sobre a quantia que efetivamente foi desembolsada, pois o contrato previa a aplicação dessa multa caso a construtora não realizasse o devido registro da incorporação.

Os desembargadores Marco Aurélio Ferenzini e Valdez Leite Machado acompanharam o voto do relator.

Por Bernardo César Coura

Fonte TJMG

MORADOR DE PRÉDIO QUE FOI ENTREGUE AINDA INACABADO RECEBERÁ DANO MORAL DA CONSTRUTORA

A juíza Vera Regina Bedin, titular da 1ª Vara Cível da comarca de Itajaí, condenou uma construtora ao pagamento de indenização por danos morais, arbitrados em R$ 15 mil, em favor de cliente que adquiriu um de seus apartamentos mas amargou verdadeiro calvário após o momento da entrega das chaves. A empresa terá ainda que recolher outros R$ 7 mil em favor do comprador da unidade habitacional, por conta de multa prevista em contrato.

O drama dos adquirentes tornou-se mais severo com a chegada do pai do autor, viúvo de 68 anos que residia na Polônia, o qual se viu obrigado a subir 14 andares de escadas sempre que precisava alcançar o apartamento da família. Como o prédio continuava em obras mesmo após sua entrega, o movimento de operários da construtora monopolizava os elevadores.

As provas contidas nos autos expressam a inabitabilidade do imóvel, que nem sequer possuía local onde deixar o carro da família. A magistrada observou que, meses após a data inicialmente prevista para a entrega, diversas áreas do prédio ainda não estavam prontas, e as reuniões dos moradores se davam na garagem.

A juíza lembrou que, a rigor, não reconhece o mero inadimplemento contratual como indenizável por abalo moral se não houver consequências mais gravosas. Todavia, concluiu que neste caso houve, sim, prejuízo extrapatrimonial ao autor e sua família. Enquanto os compradores cumpriram rigorosamente sua parte no contrato, os empreendedores, com certeza, não.

"Habitar um prédio inacabado, com constante vai e vem de pedreiros, pintores, (e) instaladores (…) perturba e incomoda qualquer pessoa, pois tira a paz e a tranquilidade de quem adentra no âmbito de seu lar para o merecido descanso, além de frustrar todo o planejamento de vida no qual os adquirentes investiram seus haveres", anotou a magistrada.

A juíza advertiu, por fim, que é preciso que as construtoras aprendam a honrar os contratos que assinam e saibam que suas obras devem ser entregues no prazo convencionado, sem frustrar as expectativas dos consumidores (Autos nº: 0011193-16.2013.8.24.0033).

Fonte Tribunal de Justiça de Santa Catarina

CONTRATO DE NAMORO ESTABELECE DIFERENÇA EM RELAÇÃO A UNIÃO ESTÁVEL

Uma das grandes questões do Direito de Família contemporâneo é saber se determinada relação afetiva é um namoro ou união estável. Com a evolução dos costumes e a maior liberdade sexual, esta linha divisória tornou-se muito tênue. Com isto, grande parte dos processos levados aos tribunais brasileiros que envolvem união estável, o cerne da discussão está na dificuldade de se diferenciar namoro de união estável. Namoro é o relacionamento entre duas pessoas sem caracterizar uma entidade familiar.

Pode ser a preparação para constituição de uma família futura, enquanto na união estável, a família já existe. Assim, o que distingue esses dois institutos é o animus familiae, reconhecido pelas partes e pela sociedade (trato e fama). Existem namoros longos que nunca se transformaram em entidade familiar e relacionamentos curtos que logo se caracterizam como união estável. O mesmo se diga com relação à presença de filhos, que pode se dar tanto no namoro quanto na união estável.

O namoro, por si só, não tem consequências jurídicas. Não acarreta, partilha de bens ou qualquer aplicação de regime de bens, fixação de alimentos ou direito sucessório. Se um casal de namorados adquire juntos um veículo, por exemplo, com o fim do relacionamento este bem poderá ser dividido, se não houver contrato escrito entre eles, de acordo com as regras do direito obrigacional. Neste sentido, pode-se dizer, então, que é possível haver uma “sociedade de fato” dentro de um namoro, sem que isto caracterize uma entidade familiar. Assim, por não se tratar de entidade familiar, as questões jurídicas concernentes ao namoro, como danos causados à pessoa, são discutidas no campo do direito comercial ou obrigacional. 

Namoro pode ser indício de prova para algumas situações jurídicas. Por exemplo, somado à negativa de realização de exame em DNA pode acarretar a declaração de suposta paternidade. Além disso, pode indicar o fumus boni iuris necessário à antecipação de tutela no pedido de alimentos gravídicos (Lei 11.804/2008). A Lei Maria da Penha (Lei 11.340/2006) também é aplicável nos casos de namoro.

O namoro não tem prazo de validade. Conheço casal que namorou mais de 50 anos. Faz parte do exercício da autonomia privada optar por esta maneira de se relacionar e, da mesma forma, escolher não prosseguir, não constituindo o fim do namoro, por si só, uma ofensa a direito alheio ou configuração de ato ilícito.

Ao Direito de Família interessa delinear um conceito de namoro para distingui-lo da união estável. Antes, se o casal não mantinha relação sexual eram apenas namorados, e se mantinham já se podia dizer que eram “amigados” ou “amasiados”. Hoje é comum, natural e saudável que casais de namorados mantenham relacionamento sexual, sem que isto signifique nada além de um namoro, e sem nenhuma consequência jurídica. Assim, o conteúdo sexual de uma relação amorosa que até pouco tempo era caracterizador, ou descaracterizador de um instituto ou outro, não é mais determinante ou definidor deste ou daquele instituto. E, para confundir ainda mais, namorados às vezes têm filhos, em geral sem planejar, o que por si só não descaracteriza o namoro e o eleva à categoria de união estável. 

Nestas relações vê-se também uma grande diferença entre a forma de se ver ou nomear tal relação. É muito comum os homens enxergarem ou entenderem que se trata apenas de um namoro, enquanto as mulheres, talvez por serem mais comprometidas com o amor, veem como união estável. Esse ângulo de visão diferente, somado à falta de um delineamento mais preciso sobre o namoro e união estável, tem levado os restos deste amor às barras dos tribunais, para que o juiz diga se é uma coisa ou outra. Estas demandas aumentaram principalmente após o advento da Lei 9.278/1996, que acertadamente abriu o conceito de união estável, isto é, retirou o prazo de cinco anos estabelecido na Lei 8.971/1994. 

Namorados podem até mesmo morar juntos, sem que isto caracterize uma união estável, pois há situações em que eles residem sob o mesmo teto, “dividem o apartamento” por questão de economia, como bem decidiu o STJ: "Este comportamento, é certo, revela-se absolutamente usual nos tempos atuais, impondo-se ao Direito, longe das críticas e dos estigmas, adequar-se à realidade social. (STJ, REsp 1454643 / RJ, Rel Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, pub. 10/03/2015)" 

Alguns casais, especialmente aqueles que já constituíram outra família anteriormente, para evitar futuros aborrecimentos ou demandas judiciais em razão da confusão desses dois conceitos, têm feito um contrato de namoro, ou uma “declaração de namoro”, dizendo que a relação entre as partes é apenas um namoro e que não têm intenção ou objetivo de constituírem uma família. E, se a realidade da vida descaracterizar o namoro, elevando-o ao status de união estável, fica desde já assegurado naquele contrato, ou declaração, qual será o regime de bens entre eles. Embora o contrato de namoro possa parecer o anti-namoro, muitos casais, em busca de uma segurança jurídica, e para evitar que a relação equivocadamente seja tida como união estável, desviando assim o animus dos namorados, têm optado por imprimir esta formalidade à relação. Apesar da polêmica em torno da validade e eficácia jurídica deste tipo de contrato, ele pode ser um bom instrumento jurídico para ajudar os casais a namorarem em paz.

Por Rodrigo da Cunha Pereira

Fonte Consultor Jurídico

REVISÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PODE OCORRER EM FUNÇÃO DO VALOR FINAL DA CAUSA

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aumentou de R$ 30 mil para R$ 100 mil os honorários de advogado que atuou em causa milionária. Dessa forma, o colegiado reiterou a posição já pacificada no tribunal de que é possível rever a verba honorária arbitrada pelas instâncias ordinárias quando demonstrado se tratar de valor irrisório ou exorbitante.

Inicialmente, os honorários foram fixados em R$ 500. O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) elevou o montante para R$ 30 mil com o fundamento de que o pedido do advogado estava dentro das diretrizes do artigo 20, parágrafo 4º, do Código de Processo Civil, e que tal majoração mostra-se equânime e razoável.

Em recurso especial, houve novo pedido de revisão dos honorários de sucumbência. A defesa alegou que mesmo os R$ 30 mil eram irrisórios, tendo em vista a quantia referente ao título executivo extrajudicial, no valor de R$ 7,6 milhões.

Revisão de honorários

O relator, ministro Moura Ribeiro, afirmou que deve ser considerada a expressão econômica da ação e o fato de ela estar ligada à responsabilidade que foi assumida pelo advogado, compondo, assim, o conceito de “importância de causa”. Desta maneira, o ministro entendeu que não se pode deixar de remunerar o trabalho do advogado condignamente, pois deve ser levada em conta a importância da ação, o grau de zelo dos profissionais e seus eventuais deslocamentos.

“Assim, a decisão recorrida, ao manter a fixação dos honorários advocatícios em R$ 30 mil, divorciou-se da jurisprudência desta corte na interpretação do artigo 20, parágrafo 4º, do CPC, porquanto fixou a verba honorária em quantum evidentemente irrisório, a exigir pronta majoração”, concluiu o ministro Moura Ribeiro.

Fonte Âmbito Jurídico

CARRO EM ESTACIONAMENTO: RESPONSABILIDADE É DA EMPRESA

O proprietário do local tem responsabilidade integral sobre danos ao veículo

Na academia, no shopping, no supermercado… Quando você deixa o carro num estacionamento, já deve ter lido uma placa com os seguintes dizeres: "Não nos responsabilizamos por danos ao seu veículo". Segundo a advogada Juliana Fosaluza, especialista em direito do consumidor, o aviso não exime o proprietário do local de ressarcir qualquer tipo de prejuízo, mesmo que o estacionamento seja gratuito.

O primeiro passo, quando o consumidor tem objetos furtados do interior do veículo ou o automóvel sofre dano na lataria, por exemplo, é comunicar a administração do estacionamento e registrar um boletim de ocorrência na Delegacia de Polícia.

Alguns estabelecimentos têm registrado danos que o veículo já possui quando este chega no estacionamento para evitar eventuais cobranças irregulares

Alguns estabelecimentos têm registrado danos que o veículo já possui quando este chega no estacionamento para evitar eventuais cobranças irregulares

Foi o que aconteceu com a bancária Viviany Fernandes, de Laguna (SC). Ao retornar da viagem de lua de mel, no final de 2010, ela e o marido tiveram o carro arrombado no estacionamento de um shopping, em Florianópolis. Foram levados GPS, duas malas com roupas, calçados, filmadora, vídeos da lua de mel, câmera fotográfica, bijuterias e presentes. "A administradora se dispôs a pagar somente o GPS porque tinha a marca no vidro e a fechadura arrombada", relata a bancária. O casal decidiu levar o caso à Justiça, mas acabou desistindo da ação.

A advogada sustenta que, normalmente, problemas como o de Viviany resultam em ganho de causa. Salvo quando o proprietário do estacionamento consegue comprovar a má-fé do consumidor. "Qualquer tipo de contrato de depósito prevê a guarda do bem em sua integralidade. Esse contrato está especificado no Código Civil e muitos estabelecimentos sabem disso, mas não mudam a sua política", afirma Juliana.

Causas de até 40 salários mínimos podem ser levadas ao Juizado Especial Cível e não é necessário advogado. Acima deste valor, o caminho é a Justiça Comum, mas será preciso contratar um defensor. Alguns advogados de fornecedores têm orientado a formalização de acordo com o consumidor lesado porque a briga na Justiça tem saído mais cara. Juliana relata que há proprietários de estabelecimentos que costumam registrar danos que o veículo já possui quando este adentra o estacionamento, uma maneira de evitar eventuais dores de cabeça.

Fonte Consunidor.gov.br

PACIENTE QUE SE CUROU DE CÂNCER DE PELE OBTÉM ISENÇÃO DO IR POR SEGUIR EM TRATAMENTO PREVENTIVO

Um contribuinte que teve câncer de pele e curou-se da doença após extrair o tumor, mas segue em tratamento preventivo, obteve no Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) direito à isenção do imposto de renda. Conforme a decisão da 1ª Turma, tomada na última semana, a lei não exige a demonstração da contemporaneidade dos sintomas ou a comprovação de recidiva da enfermidade para que o contribuinte faça jus ao benefício.

O acórdão reformou a sentença da 2ª Vara Federal de Curitiba, que havia julgado improcedente a ação movida pelo contribuinte. Este apelou ao tribunal argumentando que, uma vez tendo sofrido da doença, as chances de que ela retorne são maiores. Ressaltou que surgiram novas lesões em seu rosto e mãos que podem evoluir para tumores malignos, o que o obriga a seguir um tratamento preventivo.

Segundo o relator, desembargador federal Joel Ilan Paciornik, “não é possível que o controle da moléstia seja impedimento para a concessão da benesse. Antes de mais nada, deve-se almejar a qualidade de vida do paciente, não sendo possível que para se fazer jus à isenção precise o postulante estar adoentado ou recolhido a hospital”, concluiu.

Fonte Âmbito Jurídico

AS DICAS PARA NÃO COMPRAR UM IMÓVEL PENHORADO

Comprar sem a devida precaução pode levar à perda do imóvel

Fraude é a contravenção aplicada a quem vende imóvel penhorado. Para quem compra, a pena é ficar sem o imóvel, porque são raríssimos os casos em que a Justiça tem concedido ganho de causa a quem é vitimado por tal tipo de engodo. Pesquisar a “saúde” do imóvel pretendido é importante, mas a pesquisa deve ir além do Cartório de Registro.

A “saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem tudo sobre o vendedor.

No contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus (dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências, como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.

Contudo, nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado. Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região, Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.

Ainda que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada, relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.

A Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em 18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel. 

Os Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de gaveta”, que não tem valor jurídico.

A grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que, direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.

Até aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de gaveta”.

Ao vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de Protestos.

No Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.

Outras recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial, Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.

Ainda, não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar de imóvel urbano).

Usualmente, tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar: se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do terreno onde o imóvel está sendo construído.

Por ImovelWeb

Fonte Exame.com

VIVA HOJE!

PONTUE SUA VIDA

O CAMINHO DA FELICIDADE

VIVA O PRESENTE

DECIDI ME APAIXONAR

JUÍZA FIXA "GUARDA COMPARTILHADA" DE CACHORRO PARA CASAL SEPARADO

Com a separação de seus donos, o buldogue francês Braddock vai ficar metade do mês em uma casa e outros 15 dias em outra. A posse alternada foi fixada em março pela Justiça do Rio de Janeiro e pode até gerar ato de busca e apreensão caso uma das partes não entregue voluntariamente o cachorro.

A decisão é provisória e vale até maio, quando o casal deve se encontrar em uma audiência. A juíza Gisele Silva Jardim, da 2ª Vara de Família do Rio, atendeu pedido do advogado Ricardo Silveira. No caso analisado, o ex-marido disse ter sido impedido de ter qualquer contato com o cão, passando por “sofrimento e grande angústia” com a distância e tendo problemas em seu “desempenho profissional e pessoal”.

Como Braddock foi comprado durante o noivado, ele alegava ter o direito de vê-lo. O autor anexou fotos publicadas em uma rede social antes do casamento e apontou decisão de um caso semelhante analisado neste ano pela 22ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

A juíza concordou com os argumentos e entendeu existirem demonstrações de que o cão foi comprado em data próxima ao casamento. “Muito embora bichos de estimação possuam a natureza de bem semovente [que se move por conta própria], inegável a troca de afeto entre os mesmos e seus proprietários, criando vínculos emocionais”, concluiu. Com a decisão, o autor já conseguiu ficar com Braddock.

Processo: 0009164-35.2015.8.19.0203

Por Felipe Luchete

Fonte Consultor Jurídico

DÉBITO AUTOMÁTICO ESCONDE RISCO DE COBRANÇAS INDEVIDAS

Empresas precisam provar que consumidor pediu serviço

Criado para facilitar, o pagamento de contas em débito automático provoca dor de cabeça para clientes. Há situações em que eles são surpreendidos com cobranças indevidas. Muitos consumidores não conseguem resolver amigavelmente com as empresas que fizeram o débito e precisam recorrer à Justiça para reaver o dinheiro, que será em dobro, em caso de vitória do cliente. A principal orientação de especialistas em defesa do consumidor é verificar o contrato, para saber o que será cobrado.

Somente neste ano, entidades do setor registraram 228 casos no Rio, número próximo das ocorrências de 2013, quando as queixas somaram 235. Segundo o presidente da Comissão de Direito do Consumidor da Assembleia Legislativa do do Rio (Alerj), deputado Luiz Martins (PDT), o grupo já recebeu 44 reclamações de cobranças indevidas em 2014.

Causa ganha mesmo sem documentos

Se a cobrança indevida parar na Justiça, o consumidor precisa apresentar documentos que comprovem a cobrança abusiva, como o contrato de adesão. Porém muitos tribunais dão ganho de causa mesmo sem os papéis para comprovar. “Agora, a empresa é que deve provar que o serviço foi contratado pelo cliente. A Justiça inverteu o ônus da prova”, disse o presidente da Associação Brasileira do Consumidor (Abracon), Marcus Alexandre Siqueira Melo.

Especialista em Direito Contratual, Rafaela Chain diz que o consumidor precisa anotar o número de protocolo, o nome da atendente e exigir tempo para resolverem o problema. “Não deixe de cobrar a restituição em dobro por pensar que não vale a pena ou que seria muito trabalhoso para pouco dinheiro”, alerta Chain.

Além da devolução do dinheiro ou da restituição em dobro, o consumidor deve medir se houve constrangimentos, que podem gerar danos morais. “Trata-se de exigir respeito à dignidade para o personagem fundamental para o progresso da economia, que é o consumidor”, completou Chain. Marcus Melo lembra: “Em caso de constrangimento, é preciso ter provas contundentes contra a empresa. Do contrário, não consegue o dano moral”.

Para evitar problemas com a conta

Uma forma de evitar a cobrança indevida é ficar de olho nas faturas em até cinco dias antes da data de vencimento. É importante entrar em contato com o banco e solicitar o bloqueio imediatamente do débito. Em seguida, também se deve telefonar para empresa que lançou a fatura, informar do erro e aguardar o envio da 2ª via da conta.

Não é necessário pagar pelo reenvio da fatura, nem fazer o pagamento de multas em caso de vencimento. Em casos de erro na fatura de cartão de crédito, por exemplo, deve-se entrar em contato com a empresa emissora.

Se o cliente não perceber a cobrança indevida a tempo ou mesmo após reclamação o valor continua sendo cobrado, é possível pedir o dinheiro de volta em dobro. O Artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor garante que é possível receber o valor pago em excesso, com adição de juros e correção monetária. Isso só não se aplica em casos de enganos justificáveis. A mesma lei vale para cobranças indevidas em cartão de crédito. O valor a ser devolvido deve ser solicitado o quanto antes.

Se a situação não for resolvida com agilidade, é necessário registrar reclamação no Juizado Especial Cível ou no Procon, por escrito. Deve-se sempre anotar número de protocolo da ligação, nome do atendente e horário da ligação, pois as informações podem ser necessárias posteriormente. O mesmo procedimento pode ser feito em casos de erros na conta do cartão de crédito.

As empresas prestadoras também são responsáveis por pagamentos de taxas se a cobrança indevida fizer com que o limite da conta estoure, se o cliente entrar no cheque especial ou forem cobrados juros. Esteja sempre atento e exija seus direitos de consumidor, mesmo que seja necessário recorrer a organismos competentes de controle e auxílio.

Por Helio Almeida

Fonte O Dia Online

FIADOR É RESPONSÁVEL MESMO COM PRORROGAÇÃO DE CONTRATO

O STJ tem entendido que o fiador tem, sim, responsabilidade, mesmo em contratos indeterminadamente prorrogados

Os desembargadores da 1ª Câmara Cível decidiram, por unanimidade, dar provimento ao recurso de A. F. L., que, em primeira instância, havia perdido ação para cobrança de aluguéis atrasados do fiador.

Com a decisão, J. L. O. Terá que arcar com as despesas de um ano de aluguel, mais o montante de quatro anos atrasados de IPTU. O valor total chegou a R$ 7.928,79, mais todas as despesas da recorrente com honorários advocatícios.

A causa de discussão foi que no contrato primeiramente firmado entre a apelante e O. R., para o período de abril de 1998 até abril de 1999, havia uma cláusula que responsabilizava o fiador pelas faltas do inquilino, mesmo que se o contrato fosse indeterminadamente prorrogado, o que, de fato, aconteceu.

Na sentença de primeiro grau, o juiz decidiu que “vencido o contrato e não manifestada, pelo requerido-fiador, sua disposição em continuar como garantidor da dívida, extingue-se a fiança, independentemente de cláusula contratual que os obrigue até a efetiva entrega das chaves”.

Em seu voto, o relator do processo, Des. Divoncir Schreiner Maran, explicou a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, em princípio, tinha o mesmo entendimento que o prolatado na sentença. Entretanto, desde 2006, e especialmente após o advento da lei do inquilinato, o STJ tem entendido que o fiador tem, sim, responsabilidade, mesmo em contratos indeterminadamente prorrogados.

“Ademais, a manutenção da responsabilidade do fiador que expressamente garantiu o contrato de locação até a entrega efetiva coaduna-se com o princípio da boa-fé objetiva, que determina um padrão comportamental a ser seguido baseado na lealdade e na probidade (integridade de caráter), proibindo o comportamento contraditório e impedindo o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes, no cumprimento não só da obrigação principal, mas também das acessórias”, finalizou o relator.

Fonte Consultor Jurídico

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