Comprar sem a devida precaução pode levar à perda do
imóvel
Fraude
é a contravenção aplicada a quem vende imóvel penhorado. Para quem compra, a
pena é ficar sem o imóvel, porque são raríssimos os casos em que a Justiça tem
concedido ganho de causa a quem é vitimado por tal tipo de engodo. Pesquisar a
“saúde” do imóvel pretendido é importante, mas a pesquisa deve ir além do
Cartório de Registro.
A
“saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no
Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do
mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem
tudo sobre o vendedor.
No
contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus
(dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo
Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências,
como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.
Contudo,
nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente
eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do
Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado.
Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão
do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região,
Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.
Ainda
que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela
nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia
sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada,
relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.
A
Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em
18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a
reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel.
Os
Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em
desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação
por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de
gaveta”, que não tem valor jurídico.
A
grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que,
direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má
fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.
Até
aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que
pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de
gaveta”.
Ao
vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele
reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar
eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de
Protestos.
No
Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez
anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e
disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações
trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.
Outras
recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial,
Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que
consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel
financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.
Ainda,
não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não
condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela
Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar
de imóvel urbano).
Usualmente,
tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar:
se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito
a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do
terreno onde o imóvel está sendo construído.
Por
ImovelWeb
Fonte
Exame.com
