Condomínios residenciais e comerciais são
espaços onde pessoas habitam, trabalham ou ambas as situações: comunidades. São
espaços ocupados, alguns há muito tempo, com vida própria, rotinas, e muito
diferentes, portanto, de canteiros de obras criados na fase de construção de
edificações.
Essa realidade deve ocupar o topo das
prioridades quando um prestador de serviços de reformas faz o planejamento para
a execução de qualquer tipo de trabalho. Além de planejar levando em conta a
natureza do local, deve também tomar medidas para mitigar incômodos e tornar a
convivência suportável a todos durante o período de execução dos serviços.
Como dirigentes de uma associação
condominial, registramos ocorrências desagradáveis que poderiam ter sido
evitadas caso tomadas medidas preventivas. Vamos abordar diversas facetas do
tema “reformas em condomínio”, dentre elas destacamos os aspectos convivência e
profissional técnico.
Convivência porque uma obra afeta muitos, senão
todos os vizinhos, dependendo de sua extensão. E profissional técnico porque
engenheiros e arquitetos não são os únicos autorizados a assinar
responsabilidade técnica (ART, RRT), acompanhar obras e se responsabilizar por
sua execução.
Os profissionais técnicos, além de também
autorizados por lei a assinar esses termos de responsabilização profissional (TRT),
válidos sob todos os aspectos do direito, podem ser aconselháveis por sua
dedicação total à obra já que muitas vezes são eles que as executam, diretamente,
não por meio de subcontratados.
Reforma em condomínios nunca é tarefa fácil.
Quatro personagens são diretamente afetados nesse processo: síndico; condômino
ou inquilino; vizinho e prestador de serviços. É muito diferente de reformar
uma casa ou ponto comercial não situado em um prédio ou em um condomínio de
casas.
O primeiro ponto a considerar é que nos
condomínios há regras internas (horário em que ruídos são admitidos, entrada de
prestadores de serviços, entregadores, etc.) fixadas por Convenções ou
Regulamentos, além de regras externas, estabelecidas por leis ou normativas.
SÍNDICO
O primeiro personagem a ser considerado é o
síndico. Isto porque tem ele responsabilidades legais relacionadas com tudo que
diga respeito à administração do condomínio, inclusive obras.
Uma delas é cumprir e fazer cumprir a
Convenção, o regulamento e as determinações das Assembleias (Código Civil, art.
1348, IV). Mas deve também cumprir e fazer cumprir as regras legais.
Assim, o síndico tem também deveres
relacionados com o cumprimento do direito de vizinhança previsto no Código
Civil, artigo 1277 e seguintes, já que a observância de tal regramento tem a
ver com a segurança, sossego e saúde, que a ele cabe, por dever de ofício, fazer
cumprir.
Isso explica o
porquê de os síndicos terem, nesse período de pandemia, imposto regras rígidas
de cumprimento obrigatório dirigidas à entrada de visitas, festas, confraternizações,
uso de máscaras, utilização de salões de festas e áreas de lazer, etc. Inclusive
limites às obras e reformas no ambiente condominial, não apenas, mas, preponderantemente,
ante a necessidade de estabelecer limitações ao barulho num novo cenário em que
muitos passaram a trabalhar em casa.
Não é diferente no caso de início ou
execução de obras nas dependências condominiais. Nesses casos, a
responsabilidade do síndico alcança três esferas:
·
Verificar,
previamente ao início das obras, o cumprimento, pelo condômino ou inquilino, das
regras estabelecidas pelas normas construtivas (norma ABNT 16280 de 18/04/2014,
revisada em agosto de 2015) acompanhadas das devidas autorizações – ART (Anotação
de Responsabilidade Técnica) ou RTT (Registro de Responsabilidade Técnica), respectivamente,
nos casos de engenheiros ou arquitetos, ou TRT (Termo de Responsabilidade
Técnica), nos casos em que técnicos possam substituir engenheiros ou arquitetos,
todas elas visando a segurança da edificação.
·
Acompanhar
a execução da obra, verificando se as regras internas relacionadas com horário
de entrada e saída dos prestadores de serviços, utilização de máscaras
obrigatórias para prevenção contra a Covid-19, recolhimento e retirada de
entulhos e limpeza das áreas comuns próximas às obras estão sendo observadas.
·
Cuidar
para que os direitos dos vizinhos estejam sendo plenamente atendidos.
CONDÔMINO/INQUILINO
O autor da obra deve também observar as
regras aplicáveis, não apenas cumprindo todas as determinações exigidas pelo
síndico, como, também, em relação à segurança exigida pelas normas construtivas,
e, ainda, em relação à segurança dos profissionais que estarão trabalhando em
suas dependências, porque um acidente poderá não se confinar aos limites de sua
propriedade, afetando outras e/ou terceiras pessoas.
VIZINHO
O terceiro, vizinho, tem direito de fazer
cessar as interferências prejudiciais ao sossego e à saúde provocadas pela
utilização de propriedade vizinha (Código Civil, art. 1277), podendo inclusive
exigir a redução das interferências, ou sua eliminação, quando possíveis, ainda
que decisão judicial tenha determinado sua tolerância (Código Civil, art. 1279).
Tanto o síndico como o proprietário ou inquilino podem, no caso de dano
iminente, exigir do autor da obra as garantias necessárias contra eventual
prejuízo que venha ela a causar (Código Civil, art. 1281).
Principalmente a partir do ímpeto do home
office, o desemprego tem levado muitos a se constituírem como personalidade
jurídica para exercer atividades profissionais dentro de seus apartamentos.
Em agosto de 2020 um homem, incomodado com o
ruído provocado em obra no mesmo pavimento, ou próximo ao seu apartamento, foi
preso após jogar gás de pimenta por baixo da porta de um apartamento vizinho, em
obras, no Jardim Paulista, capital, oportunidade em que quatro operários
passaram mal e tiveram que ser socorridos. A Lei de Contravenções Penais prevê
prisão simples de 15 dias a 3 meses para quem perturbar o trabalho ou sossego
alheios.
Em 2010, em Alphaville, num caso que teve
repercussão nacional, um vizinho foi reclamar do barulho provocado no andar
superior e acabou morto. Na sequência, a legislação construtiva foi modificada
para impor limites máximos de ruído admitidos entre paredes e entre andares.
Em setembro de 2019 uma moradora foi
advertida pela administradora condominial em razão de reclamações sobre o choro
de seus bebês, que estavam doentes. A moradora advertida postou sua reclamação
nas redes sociais e o tema foi divulgado pelo Brasil afora. Ante a repercussão
negativa acompanhada de condenação nacional a administradora teve que se
desculpar em redes sociais.
Não sem razão, registros policiais de
perturbação do sossego mais que dobraram em São Paulo durante a pandemia.
Afinal, a vida em condomínio impõe limites
que devem ser suportados por todos em prol da harmonia da sociedade.
Por isso temos sido enfaticamente firmes na
defesa da solução desses atritos através da mediação, por advogarmos o
entendimento de que síndico não é psicólogo e não tem dever algum de
administrar conflitos.
Tem o dever de cumprir a convenção, regulamento,
leis e normas relacionados à sua atividade, conforme aqui posto, mas não a de
mediar o choque provocado pelo egoísmo humano. Isto cabe a profissionais
especializados em mediação, o que temos veementemente defendido, inclusive
oferecido aos síndicos de condomínios associados.
PRESTADORES DE SERVIÇOS
Sob este tópico arrolamos não apenas
engenheiros, arquitetos ou técnicos, responsáveis pela obra, como também os
profissionais, contratados ou fornecedores, que estarão trabalhando sob a
orientação deles ou mediante contratação deles.
Neste ponto, chamamos a atenção para o fato
de que, nos casos em que a responsabilidade pelas obras possa ser assumida por
técnicos, muitas vezes são os próprios que as executam, caso em que a qualidade
dos serviços prestados e a observância às normas condominiais tendem a ser mais
plenamente atendidas porque é o próprio técnico contratado que as estará
executando, ou seja, não subcontratados seus.
Técnicos podem realizar serviços em
condomínios residenciais e comerciais de acordo com as normas do CRT nas áreas
de Edificações e Construção Civil, Eletrotécnica, Refrigeração e Climatização, Mecânica
e Eletromecânica, Telecomunicações, Design de Interiores e outras
especialidades.
Os prestadores de serviços devem guardar
estrita obediência às normas do Condomínio, em todos os aspectos que estas
ditarem, isto é, horário, barulho mínimo possível, retirada de entulhos, limpeza
da área comum afetada, ou seja, menor incômodo possível aos vizinhos. Isto, diariamente.
Cabe ao supervisor certificar o modus
operandi, não apenas nos seus aspectos técnicos, mas também no que diz respeito
à convivência com moradores ou trabalhadores em edifícios comerciais.
Só esse ponto, entulho, merece um destaque à
parte porque ele demanda planejamento para não gerar transtornos entre vizinhos,
podendo, no extremo, autorizar a aplicação de multas. Isso é especialmente
crítico quando os entulhos são depositados nos corredores, garagens ou obstruem
saídas de emergência.
Dentro do prédio seu transporte deve ser
feito de modo a evitar barulho fora do horário e obstrução dos elevadores em
prejuízo dos demais moradores. As regras sobre entulhos estão dispostas na
Resolução 307/2002 do Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama), na Lei 12.305/2010
que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS) e, também, normalmente,
em legislações municipais. Constam, ainda, da norma ABNT 16280 e, por isso, seu
tratamento deve constar do plano da reforma a ser apresentado ao síndico.
REFORMAS
Qualquer alteração construtiva, ainda que
preventiva ou manutenção, deve ser comunicada ao síndico. O objetivo da norma
ABNT 16280 é preservar a estrutura do Condomínio. O projeto devidamente
assinado por engenheiro, arquiteto ou técnico deve ser apresentado ao síndico
antes do início das obras. Ao síndico cabe guardar esses documentos.
Entendemos que o síndico não tem qualquer
outra responsabilidade relacionada com a obra além daquelas aqui apontadas, uma
vez não ser ele técnico e não deter, por isso mesmo, natural poder
fiscalizatório. Obviamente que aspectos gritantes na obra, se forem por ele
observados devem merecer sua atuação.
Um caso ocorrido ilustra bem isso: a
quantidade de entulho retirado de uma obra despertou a atenção da administração
que, quando foi verificar, observou que todas as paredes internas de um
apartamento, inclusive as de sustentação, haviam sido retiradas numa reforma, pondo
em absurdo risco toda a edificação que só não ruiu porque em andares superiores.
Nesse caso, após intervenção, a construtora foi chamada a refazer as paredes
internas, pelo que cobrou R$ 100 mil do proprietário.
Num caso bastante conhecido de desabamento
de um edifício no Rio de Janeiro, em 2012, a Polícia Federal concluiu que o
evento teve duas causas: a derrubada de paredes e pilares de sustentação em
reforma contratada por um dos condôminos do 9º andar e a omissão do síndico que
não teria conduzido providências para impedir agressão à estrutura do prédio.
Nesses casos, o síndico responde cível e
penalmente. O Código Civil determina serem deveres dos condôminos, e obviamente
também dos inquilinos, se absterem de realizar obras que comprometam a
segurança da edificação. Isso autoriza os síndicos a promoverem vistorias
constantes nas unidades em obras, como medida de segurança.
Exemplos como estes poderão e deverão ser
sempre objeto de atenção da administração, inclusive com propositura de medidas
judiciais contra o proprietário. Mas o síndico zeloso não pode, obviamente, ser
responsabilizado por atos que implicariam na substituição dos poderes e deveres
legais dos técnicos.
Se o proprietário/inquilino se recusar a
informar ou fornecer os documentos aqui apontados sobre a obra, o síndico
poderá e deverá conduzir providências junto à Prefeitura visando o embargo dela,
ou, mesmo, judiciais visando seu fim, cujas custas do processo deverão ser
arcadas pelo proprietário/inquilino.
E, claro, isso deve ser sempre antecedido do
embargo administrativo que se materializará mediante notificação aos
responsáveis para pararem a execução e aplicação da pena de multa, se não
atendido. E, antes de ir ao Judiciário, lavrar um Boletim de Ocorrência
Policial.
LEI DE PROTEÇÃO DE DADOS (LGPD)
A LGPD (Lei 13709/2018) contém regras
direcionadas para a coleta e tratamento dos dados daqueles que os fornecem. No
caso, todos os prestadores de serviços, fornecedores de bens, engenheiro, arquiteto,
técnico em edificação, etc. que ingressarem nas dependências do condomínio para
execução do contrato relacionado à obra deverão fornecer tais dados.
Mas isso, em hipótese alguma, lhes conferirá
o direito de, quaisquer sejam as circunstâncias que em seu entender justifiquem,
invocar a LGPD em sua proteção ou favorecimento.
Exemplifiquemos: suponha que objetos tenham
desaparecido na área comum do local em obra e, por alguma razão, as suspeitas
recaiam sobre os profissionais que a estejam executando. Eles poderão, por
exemplo, em suas defesas, pedir para que as imagens eventualmente gravadas
sejam apresentadas como prova de sua inocência.
O que não poderão, nesse caso é, com
fundamento na LGPD, exigir que, como titulares do direito dos dados, o que
inclui imagens, sejam elas deletadas se, por exemplo, elas comprovarem
suspeitas de seus envolvimentos. Nesse caso, não poderão invocar essa lei em
seus próprios benefícios quando os dados gerados os comprometerem cível e/ou
penalmente.
Esses aspectos precisam ficar muito claros
porque a LGPD é uma realidade no País a partir de 18/09/2020 e visam proteger
os direitos dos titulares de dados, mas não podem ser por eles invocados em sua
proteção para, no exemplo, acobertar práticas delituosas.
Por outro lado, se os dados de profissionais
que prestam serviços em condomínios vierem a ser indevidamente divulgados, o
que eles poderão confirmar, por exemplo, a partir de contatos de empresas
oferecendo serviços a eles, ou mesmo vê-los utilizados em redes sociais ou, ainda,
utilizados para práticas delituosas envolvendo seus nomes, e eles puderem
comprovar a origem dessa disseminação de seus dados pessoais, poderão invocar a
proteção da LGPD contra o condomínio e seus administradores.
Prestar um bom serviço de reformas vai além
dos aspectos técnicos. Inclui a satisfação do tomador de serviço com a forma de
execução. E satisfação é sinônimo de indicação no mundo das reformas.
Por Adonilson Franco
Fonte MyCond
