A Escolha do imóvel
O
primeiro passo para se alugar um imóvel é a escolha, levando em consideração a
localização e o preço. É preciso observar a infra-estrutura de serviços
prestados na redondeza (supermercados, feiras, farmácias, hospitais, escolas
etc.) e os meios de transporte que servem à região.
Locação por imobiliária
Buscar referências da imobiliária com pessoas que já
utilizaram seus serviços e através de consulta ao cadastro de fornecedores do
PROCON.
Locação com o proprietário
Se a negociação for direta com o proprietário, é bom que se
elabore um contrato, que oficializará o acordo e resguardará as partes de
problemas futuros decorrentes de uma negociação verbal. Antes de assinar o
contrato, o locatário/ consumidor deve exigir o laudo de vistoria da
imobiliária/ proprietário. Faça uma relação em duas vias das condições gerais
do imóvel, como pintura, vidros, portas, janelas, instalações elétricas e
hidráulicas. Esta deverá ser protocolada junto à imobiliária ou à
administradora, ficando uma via de posse do inquilino. Ao desocupar o imóvel o
inquilino deverá, além de solicitar nova vistoria, devolver as chaves mediante
uma carta protocolada junto à imobiliária ou ao proprietário. Assim ele estará
se isentando de possíveis problemas (alegação de não recebimento da chave e,
assim continuar cobrando o aluguel, invasão de terceiros etc.).
Quanto ao contrato de locação:
a) Cláusulas e requisitos obrigatórios:
Nome
e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver; Descrição e endereço
do imóvel locado; Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; Forma e
local do pagamento; Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio
ou seguro fiança); Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água,
luz, IPTU etc); Destinação do imóvel (residencial ou comercial); Duração do
contrato; Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel; Termo de
vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel) que deve ser parte
integrante do imóvel. Multa rescisória em caso de saída do imóvel antes do
término do prazo do contrato.
Atenção:
O reajuste do aluguel só pode ser estipulado através da aplicação de índices
oficiais do governo, acumulados no período. A vigência de um contrato de
locação residencial não pode ser inferior a 30 meses (porém, não há proibição
de contratos com prazo inferior). Já nas locações comerciais não há prazo
mínimo determinado.
Qual
o motivo dos 30 meses (prazo de locação)? Os proprietários, ou seus
representantes legais, preferem alugar os imóveis com prazo de locação de 30
meses em função da possibilidade de retomada do imóvel, ou seja, contratos com
pelo menos dois anos e meio de duração permitem que o imóvel seja solicitado a
qualquer tempo após o seu encerramento. Se o contrato for elaborado com prazo
menor, caso não seja feita a solicitação do imóvel até 30 dias após o
vencimento, o proprietário só poderá pedir a desocupação após cinco anos de
locação ininterrupta (salvo algumas condições especiais). É por essa razão que
optam pelos 30 meses.
b) Deveres do locador
Entregar
o imóvel em condições de uso; Responder por problemas anteriores à locação;
Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, antes da
locação; Pagar as taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de
contrato etc) e de administração imobiliária; Fornecer recibo discriminado ao
locatário (aluguel, condomínio, impostos, etc); Pagar os impostos, taxas e
prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em
contrato; Mostrar ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
parcelas cobradas; Pagar as despesas extraordinárias de condomínio, tais como:
reformas ou acréscimos que envolvam a estrutura integral do imóvel; pintura de
fachadas, paredes laterais, poços de ventilação e iluminação e esquadrias
externas; obras destinadas a repor condições de habitabilidade da edificação;
indenizações trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de
funcionários, ocorridas em data anterior à locação; instalação de equipamentos
de segurança, de incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer
(extintores, portas contra-fogo, interfones, antenas, traves etc.); despesas
com decoração e paisagismo de áreas comuns; contribuição para fundo de reserva.
c) Deveres do inquilino
Pagar
pontualmente o aluguel e encargos da locação no prazo e local estipulados;
Utilizar o imóvel para uso determinado em contrato, mantendo-o em boas
condições; Restituir o imóvel locado ao final da locação, no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; Informar
imediatamente o locador sobre qualquer dano ou defeito de responsabilidade
deste; Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade causados durante
o período de locação; Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio e escrito do locador; Encaminhar imediatamente ao locador
documentos de cobrança (impostos, condomínios etc.), bem como intimações,
multas ou exigências de autoridades, mesmo que dirigidas ao locatário; Pagar
despesas decorrentes de prestação de serviços públicos (água, luz, telefone,
gás, esgoto etc.); Autorizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em
caso de negociação), desde que combinados o dia e a hora; Obedecer a convenção
e o regulamento interno do condomínio; Pagar despesas ordinárias do condomínio,
tais como: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e
sociais dos funcionários do condomínio; cotas de consumo de água e esgoto, gás,
luz e força utilizadas nas áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das
instalações e dependências de uso comum: manutenção e conservação das
instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos de segurança de
uso comum; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, e
antenas coletivas; rateio de saldo devedor do condomínio, exceto os referentes
a período anterior ao início da locação; pequenos reparos nas dependências e
instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; manutenção e conservação d as
instalações e equipamentos de uso comum, destinados à prática de esportes e
lazer; reposição do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas
ordinárias total ou parcialmente e desde que não seja anterior ao início da
locação;
d) Garantias:
A
Lei do Inquilinato permite que o proprietário exija do inquilino somente um
tipo de garantia no cumprimento do contrato, podendo ser:
A
caução através de depósito de bens (exemplo: carro, moto, terreno, casa, etc.);
em dinheiro, depositado em caderneta de poupança conjunta entre ambas as
partes, onde a importância não poderá ser maior que três meses de aluguel e
deverá ser devolvida ao locatário no final da locação, se ele estiver em dia
com seus pagamentos; fiador (pessoa que se responsabiliza pelo cumprimento das
obrigações do locatário); seguro-fiança (feito por meio de uma companhia
seguradora).
Atenção:
Não é permitido cobrar multa superior a 20% ao mês, por atraso de pagamento. Os
juros moratórios são aplicados à proporção de 1% ao mês ou fração. Também é
ilegal o reajuste do aluguel com prazo inferior a um ano.
O
Novo Código Civil estabeleceu que as multas por atraso nas taxas de condomínio
não podem passar de 2%. Se estiver
estipulado no contrato que é o inquilino que paga o IPTU, ele também terá de
pagar as multas por atraso. Se passar de
dois os meses, o proprietário pode ainda cobrar do inquilino os honorários de
um advogado para uma ação de despejo.
e) Retomada do imóvel:
De
acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de
20/12/90, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo
de 12 meses para a desocupação. Nas locações efetuadas após a data acima mencionada,
caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos
com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que
desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação.
Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses a denúncia vazia caberá
após cinco anos ininterruptos de locação.
DESPEJO
Além
da denúncia vazia, o locador poderá solicitar judicialmente o imóvel, no caso
de contratos negociados por período inferior a 30 meses e que estejam no prazo
indeterminado (após o término de vigência), para uso próprio, do cônjuge, dos
pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio);
para demolição e edificações aprovadas; ou para obras que aumentem a área construída
em, pelo menos, 20%. Quando o inquilino deixa de efetuar o pagamento do aluguel
ou dos encargos da locação (condomínio, água, luz etc.), o locador poderá
entrar com uma ação de despejo. Nesses casos, o locatário sendo citado, terá
prazo de 15 dias para contestar esta ação ou pedir ao juiz para designar data
para ser depositado o aluguel (purgação de mora). Em ambos os casos há a
necessidade de constituir um advogado.
IMPORTANTE: Nas locações ajustadas por escrito e por
prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo
o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se tiver prazo
menor que trinta meses, o locador somente poderá retomar o imóvel nos casos
previstos no artigo 47, dentre os quais podemos citar: por mútuo acordo,
infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, reparos
urgentes determinados pelo Poder Público, extinção do contrato de trabalho, p
ara uso próprio etc.
Na
prática, no entanto, muitas pessoas desejam alugar imóvel residencial por prazo
menor, não interessando aos inquilinos o contrato de trinta meses. Para
resolver esse impasse, de forma que o proprietário não fique atrelado às
hipóteses do artigo 47 e as pretensões do inquilino sejam satisfeitas, é
costume incluir uma cláusula prevendo a possibilidade do inquilino desocupar o
imóvel antes do término do prazo, sem pagar multa por isso.
Na
locação não residencial ou comercial, não há esse problema, porque o artigo se
refere somente à locação residencial.
Importante
esclarecer que o inquilino sempre pode desocupar o imóvel antes do término do
prazo contratual. Se não houver a previsão acima, deverá ele pagar a multa
contratual proporcional ao tempo que faltar, prevista no contrato.
Mas
o contrário não é verdadeiro: o proprietário não pode obrigar o inquilino a
desocupar antes do término do prazo contratual. Nem pagando multa. Essa
possibilidade é somente do locatário.
O
locador pode abrir mão da multa, mas não será válida a renúncia do locatário ao
direito de permanecer no imóvel durante o prazo do contrato, nem mesmo por
intermédio de cláusula contratual, o que contrariaria o artigo 45 da Lei 8.245
de 1991.
O
mencionado artigo prevê a nulidade de pleno direito das cláusulas do contrato
de locação que visem a elidir os objetivos da Lei. Qualquer cláusula no sentido
de obrigar o inquilino a desocupar o imóvel antes do término do contrato, sem
dúvida alguma se insere entre os objetivos primordiais da Lei. Durante o prazo
estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
segundo a proporção.
O
novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002), trata da proporcionalidade
da cláusula penal, no artigo 413: A penalidade deve ser reduzida
equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em
vista a natureza e a finalidade do negócio.
Cuidados que o locador deve ter ao locar:
a) Reformas, gastos e benfeitorias
relacionadas à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino
e cobradas do proprietário. Estas despesas devem ser pagas pelo proprietário/ locador
ainda que os contratos mais comuns, normalmente, tragam uma cláusula que
menciona o não comprometimento do locador em ressarcir o locatário em relação a
qualquer benfeitoria.
b) Gastos espontâneos e benfeitorias de
caráter estético podem ser feitas pelo inquilino, mas não devem ser ressarcidas
pelo locador. Neste caso, o locador deve preocupar-se em detalhar bem a
vistoria inicial de entrega do imóvel e manter contato com o inquilino,
evitando assim surpresas no aspecto físico do bem.
c) Registrar o contrato no Cartório de
Títulos e Documentos. Incluir, também, no contrato a garantia oferecida pelo
inquilino.
d) Visitar o imóvel. Combine com o
inquilino uma visita anual ou semestral no imóvel locado.
e) Exigir os comprovantes das contas em seu
nome. Condomínio e IPTU são pagos pelo inquilino, mas estão no nome do locador;
portanto, este último possui direito de vê-los.
f) Sempre passe as contas de água, luz e
telefone para o nome do novo morador. Atualmente, isso é feito por telefone e
internet, exigindo pouco tempo. Durante o período em que o imóvel estiver
alugado, a responsabilidade de arcar com esses valores é do inquilino e assim
você evita possíveis dores de cabeça com credores no futuro.
g) Se for apartamento ou condomínio, faça
questão de entregar pessoalmente uma cópia da convenção do condomínio e(ou)
regulamento. Para que seu inquilino perceba que respeitar as regras é uma atitude
de grande valor para você.
h) Ao término do contrato, faça uma vistoria
detalhada e paciente. Esteja presente, faça comparações com o documento inicial
de vistoria e verifique cada um dos pontos citados no documento. Se o inquilino
está devendo e um acordo de pagamento for firmado, exija que o fiador também
assine o documento.
i) Cobre por danos causados ao imóvel. Exija
o cumprimento do contrato e, havendo algum problema no imóvel, converse
diretamente com o inquilino e cobre providências.
