A
locação de imóvel é de fato muito importante para a civilização, pois se
relaciona diretamente com a vida de grande parte das pessoas. O objetivo deste
artigo é dissipar conhecimento sobre o contrato de locação, frisando os
direitos e deveres gerados após a assinatura do contrato, evidenciando as
principais dúvidas sobre esta relação jurídica e apontando os meios de solução
de problemas mais comuns, evitando que o desconhecimento sobre o tema as levem
a um prejuízo financeiro não esperado.
Por
se tratar da parte mais fraca da relação locatícia, a Lei do inquilinato
estabelece vários limites para defender seus interesses, reconhecendo direitos
para suprir a desigualdade econômica entre as partes, desde que ele cumpra com
a lei e as obrigações contratuais. Ao contrário do que pensa o inquilino, o
contrato também garante direitos a ele. Por esse acordo de vontades as partes
poderão criar, modificar ou extinguir direitos, conforme suas necessidades. Por
isso, devemos evitar os contratos verbais e os contratos de locação simples,
como os adquiridos em uma papelaria ou até mesmo copiados da internet. O escopo
do contrato de locação é a segurança, por isso não devemos utilizar os
contratos mencionados anteriormente e sim contratos desenvolvidos de acordo com
a necessidade das partes, o advogado ou o corretor de imóveis, são
profissionais hábeis na consultoria locatícia.
Vale
salientar, que ao preferir procurar uma imobiliária ou corretor de imóveis, é
necessário verificar se a empresa ou o profissional possui devida inscrição
junto ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI), que é o órgão
responsável pela fiscalização do exercício da profissão. Este cuidado deve-se
por existir vários casos de prejuízos a sociedade causados por
pseudos-corretores.
Em
nosso ordenamento jurídico, locação das coisas está definida no artigo 565 do
Código Civil de 2002. Na locação de coisas o proprietário se obriga a ceder seu
imóvel ao inquilino por tempo determinado ou não, o uso da coisa mediante
retribuição determinada. O contrato de locação não autoriza o uso ilimitado do
bem, mas somente para destinação e finalidade contratada. A locação de imóveis
urbanos é regida pela Lei 8.245 de outubro de 1991, conhecida como Lei do
Inquilinato, que surgiu para suprimir as práticas abusivas dos investidores da
área imobiliária, que dirigiam seus negócios da forma que melhor lhes cabiam e
regida subsidiariamente pelo Código Civil Brasileiro.
Os
poderes do proprietário estão definidos no artigo 1228 do C. C. Que dispõe: O
proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Para se
reconhecer um contrato de locação é necessário existir três elementos
essenciais, o primeiro elemento é a onerosidade, que é o pagamento do aluguel
convencionado, que deverá ser feito sempre no local e dia determinados, o
segundo elemento é a temporalidade, por tempo determinado ou indeterminado, o
terceiro elemento é a infungibilidade do objeto, pois só se admite locação de
bem infungível, aquele que não pode ser substituído por outro na mesma
quantidade, qualidade e gênero.
Três
são as garantias previstas em lei, a fiança, a caução e o seguro fiança, que
não podem ser cumuladas. A fiança é um contrato que estabelece uma garantia
pessoal, acessória a um contrato principal, pela qual alguém se compromete a
satisfazer uma obrigação assumida por outra. A caução é o depósito no valor de
3 meses de aluguel, que ficarão sob a guarda do locador até o final da relação
contratual. O seguro fiança é contratado diretamente com a corretora de
seguros, que assumirá o risco do negócio, se obrigando a garantir as obrigações
do locatário.
O
processo da locação se inicia com a disponibilidade do imóvel pelo
proprietário. Quando destinado para locação, o imóvel é preparado para atender
o fim que ele se destina. O segundo passo a ser feito antes de formalizar o
contrato será a feitura do laudo de vistoria, como exige o artigo 22 da Lei do
inquilinato, que vai detalhar pormenorizadamente o imóvel, através de laudo
escrito, fotos e até mesmo vídeo se necessário. Este laudo é o item de maior
importância do contrato de locação, pois através dele é que serão discutidas as
possíveis controvérsias que poderão surgir durante ou após a entrega do imóvel.
Trata-se de instrumento que retrata com minúcia o estado do imóvel na data do
início da locação, indicando eventuais defeitos existentes.
As
partes deverão conferir o laudo de vistoria para apresentar possíveis
contestações, não deixando nenhuma aresta. Após a ciência e aceitação das
partes, as chaves do imóvel serão entregues para utilização do inquilino.
A
partir deste momento poderá usar o imóvel com a finalidade contratada,
incumbido de preservá-lo na forma em que ele o recebeu. Uma dúvida frequente é
quem deve pagar as obrigações derivadas do bem, conhecidas como obrigações
“propter rem” como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e a taxa de
condomínio? Por lei quem deve pagar é o proprietário, porém se pactuado em
contrato a transferência dessas obrigações para o inquilino, dele será a
responsabilidade. Com exceção ao que foi dito antes, as despesas
extraordinárias cobradas juntamente com a taxa de condomínio não poderão ser
repassadas ao inquilino, pois estas despesas não possuem ligação com o gasto
normal do condomínio, sendo destinada a manutenção, restauração ou ampliação do
condomínio, como por exemplo a jardinagem, construção de parque de recreação
etc, é o que afirma o parágrafo único do artigo 22 da Lei do Inquilinato.
O
atraso ou a falta de pagamento de 1 (um) mês de aluguel que seja, pode gerar
uma possível ação de cobrança. Qualquer procedimento administrativo deverá ser
comunicado ao locatário com antecedência, geralmente as comunicações simples
podem feitas verbalmente ou por correspondência. Devem também o locatário e
locador reciprocamente, comunicar todo fato tomarem conhecimento ou altere o
bem ou que manifeste interesse contratual, como a notificação de desocupação,
preferência de compra ou denúncia do contrato, sempre com antecedência.
A
cláusula penal largamente utilizada em contratos onerosos, geralmente só é
conhecida pelo inquilino quando este quebra uma norma do contrato, mais
conhecida como a multa contratual, esta geralmente é cobrada nas ações de
cobrança ou despejo, ou na resilição do contrato antes do final do prazo
pactuado. Se por outro lado a resilição do contrato de locação feita pelo
locatário seja requerida por causa de transferência do seu trabalho, com
notificação de 30 dias de antecedência, este ficará legalmente isento de multa
contratual.
O
direito de retenção é forma de obrigar o locador a pagar pelas benfeitorias
feitas no imóvel locado. Para exigir esse direito é necessário observar uma
regra que difere os tipos de benfeitorias. A benfeitoria necessária é aquela
que se não houvesse não teria como se habitar no imóvel, como a substituição do
telhado da casa que era cheio de vazamentos, sendo obrigatória a indenização. A
benfeitoria útil é aquela que agrega valor ao imóvel como uma garagem coberta,
que só será indenizada se houve expressa autorização. E a benfeitoria
voluptuária, como a piscina e a churrasqueira, onde o locatário não tem direito
a indenização (Lei do Inquilinato, artigos 35 e 36).
As
ações mais comuns na área locatícia são a Ação de Cobrança de Alugueis, que é o
meio para cobrar judicialmente o inquilino que se encontra com alugueis em
atraso ou desocupou o imóvel deixando dívidas referentes a locação. Esta ação
também ser proposta combinadamente com a Ação de Despejo que está prevista no
artigo 5º da Lei 8245, sendo o meio para reaver o imóvel do locatário pelo
locador, geralmente é proposta por falta de pagamento de alugueis. O meio de se
evitar esta ação é fazer a “purga da mora” ou seja, o pagamento das dívidas com
juros e multas, pagamento dos honorários advocatícios, custas judiciais e
demais encargos que provierem da ação.
Por
Cássio Sakamoto
Fonte
JusBrasil Notícias
