Dúvidas na aquisição de um imóvel? Este artigo reúne
dicas preciosas para quem pretende adquirir imóvel usado ou na planta
Para
milhares de pessoas a compra de um imóvel é simplesmente a aquisição mais
importante de suas vidas.
No
Brasil não é diferente, notadamente pelo elevado número de famílias que não
possuem imóvel próprio e desejam adquiri-lo.
Não
raras vezes, inúmeras pessoas compram imóvel (seja o primeiro ou não) baseadas
no sentimento e não na razão, o que é perigoso para o comprador, do ponto de
vista fático-jurídico, podendo ele vir a perder o bem e o dinheiro investido.
É
preciso ter cautela na aquisição de um imóvel novo ou usado, pois vários são os
casos que podem levar à anulação do negócio, por exemplo, documentos falsos,
simulação, defeito do negócio jurídico etc.
Quem
pretende adquirir um imóvel necessita do amparo de um bom corretor e do auxílio
de um advogado, uma vez que o Contrato a ser assinado não é simples como a
maioria das pessoas podem pensar, embora em nosso país seja uma “regra” a quase
inexistência de participação de advogado na celebração de negócio imobiliário
consistente na compra e venda de imóvel, o que merece melhor atenção das partes
envolvidas.
Antes
de assinar um contrato de compra ou promessa de venda e compra de imóvel, o
comprador precisa estar atento a uma série de providências para não transformar
seu sonho em verdadeiro pesadelo (desde a análise dos documentos do imóvel e do
vendedor até minuciosa vistoria no imóvel, preferencialmente acompanhado por um
engenheiro civil).
Por
mais forçosa que seja a conclusão de que qualquer aquisição imobiliária sempre
envolve riscos que podem levar ao insucesso da compra, há fatores importantes a
serem observados com o intuito de minimizá-los drasticamente.
a) localização e arredores: visite a rua onde o imóvel está localizado para ter
certeza de que é calma, sem a existência de feira-livre, na porta ou
proximidades, sem bares, restaurantes, boates ou outro tipo de comércio sujeito
a provocar aglomerações ou tumulto.
Circule
nos arredores do bairro para saber as distâncias a serem percorridas para
encontrar uma padaria, açougue, supermercados, farmácia, salão de beleza,
centro de compras, parque, escolas, hospital etc.
b)
orçamento: é imprescindível fazer
uma análise financeira adequada do tipo de imóvel que se pretende adquirir,
seja ele usado, novo ou na planta.
Certamente,
imóveis em bairros nobres são mais caros no preço do metro quadrado se
comparados com aqueles encontrados em bairros mais simples.
Infraestrutura,
localização, tipo de construção e acabamento são alguns dos fatores que pesam
no preço do imóvel.
Vale
lembrar que aquela história de que adquirir um imóvel na planta é melhor
negócio do que um imóvel usado ou pronto, em razão do preço ser mais baixo, já
não mais se justifica na prática, pois os preços estão equilibrados, ou o
imóvel usado ou recém entregue pode apresentar um preço de venda menor do que
um novo lançamento por determinada incorporadora, cuja obra somente estará
pronta daqui três anos ou mais.
c)
documentação do imóvel: o imóvel,
se usado, deve estar com a documentação em ordem. Os elementos a serem
verificados pelo comprador são:
i)
a matrícula atualizada, a fim de constatar se quem o está vendendo realmente é
o proprietário e se o imóvel não apresenta ônus, como hipoteca, penhora, caução
etc.;
ii)
certidão atualizada do IPTU, a fim de verificar se o imóvel possui débitos
perante a Prefeitura;
iii)
certidão negativa e atualizada de tributos municipais, a cargo do vendedor;
iv)
declaração de inexistência de débitos condominiais, em se tratando de imóvel
localizado em condomínio;
v)
pesquisar perante cada ente público (Prefeitura, Governo, União, sem contar as
concessionárias e autarquias) se o imóvel que se pretende adquirir é ou não
declarado como sendo de utilidade pública, pois seria, no mínimo, desastrosa a
compra de um bem que posteriormente venha a ser objeto de desapropriação.
Vale
lembrar que na hipótese de existir débitos decorrentes de tributos ou a
existência de débitos condominiais, quem responde por eles é o imóvel em razão
da existência de obrigação propter rem, que significa obrigação em razão da
coisa.
Trata-se
de obrigação que vincula o bem em razão do domínio e, nesse cenário, o
adquirente assume a responsabilidade pela liquidação da dívida perante o
credor, sob pena de vir a perder o imóvel.
Assim,
de nada adiantaria uma discussão judicial para responsabilizar essa ou aquela
pessoa, já que quem responde por esse tipo de dívida é o imóvel, daí porque a
efetiva necessidade do comprador não isentar o vendedor de apresentar todas as
certidões imobiliárias, por mais demorado e burocrático que esse procedimento
possa ser.
d)
documentos do vendedor: é
necessário que qualquer comprador verifique a idoneidade do vendedor, a fim de
evitar a ocorrência de fraude, mediante a solicitação dos seguintes documentos:
i) cópia do RG e CPF ou CNPJ (se o vendedor for pessoa jurídica) e documentos
dos sócios da empresa vendedora;
ii)
certidão de nascimento atualizada, a fim de averiguação do estado civil do
vendedor;
iii)
certidão negativa do INSS e do FGTS, se o vendedor for pessoa jurídica;
iv)
certidão negativa de débitos tributários das Fazendas Federal, Estadual e
Municipal;
v)
certidão da Justiça Estadual e da Justiça Federal, a fim de verificar a
ocorrência de ações cíveis; ações criminais e ações de execução fiscal;
vi)
certidão negativa da justiça do trabalho; e
vii)
certidão negativa da justiça federal.
Sendo
o vendedor pessoa jurídica, deve-se ler cuidadosamente cada certidão, especialmente
as certidões judiciais (estaduais e federais), além de solicitar certidões dos
sócios da empresa, evitando possível fraude contra credores.
Vale
destacar que, perante a legislação brasileira, o devedor responde pelo
cumprimento de suas obrigações com todos os seus bens, sejam eles presente ou
futuros, conforme determina o artigo 591 do Código de Processo Civil. Logo, é
imprescindível que o vendedor seja pessoa idônea, moral e financeiramente.
e)
vistoria no imóvel: uma boa
análise do imóvel usado pode revelar defeitos não apontados pelo vendedor.
Abaixo algumas dicas para minimizar os riscos ao comprador:
-
vazo sanitário e torneiras: dê a
descarga e abra as torneiras para a água correr por determinado período de
tempo. Se a água apresentar cor típica de ferrugem é um aviso de que a
tubulação é antiga e pode precisar de modificação;
-
pintura nas paredes e no teto:
sinais de pintura fresca podem ocultar algum vazamento, presença de bolor ou
pequena infiltração, especialmente na área do banheiro e lavanderia
-
em prédio, observar a aparência da
fachada: Uma fachada com apresentação ruim pode revelar que em breve
haverá uma reforma, lembrando que reformas na fachada podem levar meses e o
rateio durar alguns anos de cobrança adicional na taxa condominial
-
face norte: muitas imobiliárias
anunciam em todo tipo de mídia que seus imóveis possuem face norte para atrair
a atenção dos compradores e obter maior valorização imobiliária, mas nem sempre
isso se revela verdadeiro. Se os raios solares atingirem o imóvel pela manhã,
de fato o lugar é face norte. Caso os raios recaiam à tarde, a face do imóvel é
noroeste, o que embora não seja ruim, saiba que há uma tendência maior do local
ficar abafado à noite, o que pode prejudicar o sono de muitas pessoas;
-
eletricidade: teste todas as luzes
do imóvel em horário de pico (19:00 às 21:00 horas). Caso a intensidade da luz
diminua, a rede elétrica pode necessitar de substituição. O mesmo vale para os
chuveiros elétricos;
-
pisos e azulejos: atente para a
presença de ondulações. Leve uma bolinha (bola de golf é melhor) e role-a pelo
chão. Se ela correr em direção oposta é prova de que a inclinação do piso está
incorreta;
Nos
pisos e nos azulejos, oberve a presença de eventual piso ou azulejo estufado.
Se constatado, haverá a necessidade de substituição.
-
telhado: em residências antigas,
veja se há telhas quebradas ou soltas ou, ainda, a presença de cupins nas
madeiras, caso seja possível;
-
armários: se pensar em utilizar
armários existentes no imóvel, atente para a presença de pó acumulado, pois
podem revelar a existência de cupins no ambiente.
Toda
compra de imóvel é negócio de risco, porém, se o comprador tomar as atitudes
necessárias nos moldes acima indicados, a chance de ocorrer algum problema será
muito menor.
PARA IMÓVEIS NA PLANTA
Quem
pretende adquirir um imóvel na planta ou em construção, após definir a
localização, o tamanho e quanto pode pagar, é preciso ficar atento para fechar
um bom negócio, levando em consideração os elementos acima e também os
seguintes fatores:
a)
Procure sempre negociar com uma incorporadora ou construtora séria no mercado.
Visite obras já entregues por ela, a fim de apurar a qualidade construtiva e de
acabamento, bem como pesquise reclamações nos órgãos de defesa do consumidor da
região e veja se possui certificados de qualidade (ISO), além de verificar as
certidões judiciais para saber o tipo de ação em que ela eventualmente figure
como ré.
b)
Verifique no Cartório de Registro de Imóveis competente a matrícula global
(também chamada de matrícula mãe) do empreendimento, a fim de constatar a
existência do registro da incorporação e se a empresa que figura no Contrato na
posição de promitente-vendedora realmente é a proprietária do terreno,
evitando-se possíveis fraudes.
c)
Exija do corretor ou da própria vendedora uma cópia do memorial de
incorporação. Se no estande de vendas ou em outro local qualquer o comprador
receber a informação de que a vendedora ainda não o possui, não continue a
negociação. Levante e vá embora, já que é crime a construção de empreendimento
sem esse documento, uma vez que a Lei de Incorporação (Lei nº 4.591/1964), em
seu artigo 32, exige que o incorporador somente negocie sobre unidades
autônomas após ter arquivado quinze documentos no cartório de registro de imóveis,
dentre eles encontram-se a prova da propriedade do terreno; projeto de
construção aprovado na Prefeitura e a descrição do acabamento e material
utilizado na construção.
d)
Procure imóveis na região desejada cujo preço seja inferior ao de um imóvel pronto,
com características similares, notadamente porque empreendimentos na planta
correm o risco de não serem entregues dentro do prazo contratual e o consumidor
deve pagar menos para suportar esse risco adicional.
e)
Analise rigorosamente o contrato que deve apresentar de forma clara e objetiva
a qualificação das partes contratantes, bem como o endereço completo e
pormenorizado do empreendimento, a descrição da área do imóvel, contemplando
área útil e comum da unidade, o preço e as condições do fluxo de pagamento,
além da forma de incidência da correção monetária e dos juros.
Analise
também o memorial descritivo do empreendimento, atentando para os metais,
pisos, azulejos, encanamento, parte elétrica, escoamento de água no interior da
unidade, janelas e esquadrias etc.
Por
exemplo, no memorial descritivo do apartamento a vendedora afirma que o piso da
sala é de porcelanato de determinada marca ou similar. Isso é muito ruim.
Ora,
se a marca é aquela, a vendedora deve colocar, no máximo, um segundo fornecedor
e desde que realmente seja muito próximo da qualidade do primeiro. Nada de
“similares”.
Cumpre
destacar que o comprador está adquirindo um projeto de imóvel, cuja descrição
contida no memorial é de suma importância para vincular o vendedor àquela
qualidade de material.
f)
Programe-se para o pagamento do ITBI (imposto sobre transmissão de bens
imóveis) perante a Prefeitura! Normalmente os Municípios cobram o equivalente a
2% do valor venal ou sobre o valor de transmissão, prevalecendo o que for
maior, sempre.
Além
do ITBI, o comprador também pagará pelo custo da Escritura Definitiva de Venda
e Compra, caso pague o preço do imóvel perante a incorporadora com recursos
próprios. Do contrário, se financiar, pagará uma taxa de escritura para o Banco
de sua preferência, responsável pelos trâmites do Contrato de Financiamento.
Também
deverá pagar os emolumentos cartorários perante o Registro de Imóveis, ao
solicitar a averbação do Contrato de Financiamento ou Escritura Definitiva de
Venda e Compra na matrícula individualizada do imóvel.
g)
Metragem do imóvel. É normal existir diferenças na metragem dos imóveis
adquiridos na planta e isso não é ilegal. O artigo 500, §1º do Código Civil
permite a diferença de até 5% na metragem total do imóvel. Evidentemente, o que
ultrapassar isso estará sujeito à indenização futura.
h)
Verificar cuidadosamente se o Contrato proposto pela vendedora não traz alguma
cláusula prevendo o pagamento de “taxa de decoração” por fora do preço do imóvel
apresentado no Quadro Resumo.
A
taxa de decoração é uma verba a mais que os compradores às vezes pagam para a
incorporadora entregar o paisagismo nas áreas comuns, bem como equipamentos
para a área de lazer, academia, entre outros.
Isso
não deve ser considerado normal em uma compra realizada na planta. Tudo o que o
comprador pagar a título de preço, deve englobar o valor do imóvel e das áreas
comuns também.
i)
Atente para o índice de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves
e de financiamento do saldo devedor. Em geral, o índice é sempre o INCC (em
raros casos pode aparecer o CUB) durante as obras e, após a obtenção do
“habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M + juros de mora de 1% ao
mês!
Esqueça
completamente qualquer afirmação no momento da venda no sentido de que as
parcelas durante as obras serão fixas. Isso é lenda. A menos, claro, que isso
realmente conste no Contrato. Do contrário, saiba que todas as parcelas a
vencer sofrerão correção monetária via INCC durante a obra, o que fatalmente
alavancará todo o saldo devedor por ocasião da entrega do imóvel.
E
sobre o saldo devedor, observe também se o Contrato de fato prevê ao comprador
a possibilidade de quitação mediante obtenção de financiamento bancário com o
banco de sua preferência.
Cuidado
com eventual cláusula que somente permita o pagamento do saldo devedor através
de financiamento direto com a incorporadora ou construtora. Geralmente isso é
prejudicial para o comprador, na medida em que utilizam o método da Tabela
Price ao invés do sistema SAC de amortização de juros. Portanto, se o Contrato
dispuser dessa forma, fuja do negócio.
j)
jamais veja o modelo decorado maravilhoso que é construído nas dependências do
estande de vendas como o seu imóvel. O modelo decorado não é nada mais do que
isso, isto é, um modelo.
Disposição
de paredes, portas, janelas, sacada, acabamento do decorado, nada disso reflete
no que será entregue ao comprador quando as obras forem terminadas.
Ao
receber o imóvel, é comum o comprador ficar chateado ao compará-lo com o modelo
decorado do estande de vendas, cuja disposição e material utilizado é
diferente. Lembre-se que o modelo decorado é construído como parte da proposta
de marketing que a vendedora utiliza para impactar e seduzir o pretenso
adquirente.
k)
Não é recomendável adquirir os chamados “kits” de personalização do imóvel
perante a incorporadora ou construtora que está vendendo o imóvel, pois é comum
os preços praticados pelo vendedor serem mais altos do que o mercado em geral.
Embora
o comprador possa entender que a personalização diretamente com a vendedora
seja algo prático (de fato é!), muitas vezes o que é entregue fica a desejar,
sendo absolutamente comum o comprador experimentar uma demora muito grande na
reparação de eventuais defeitos.
l)
Observar a possibilidade de transferência do contrato e a existência e o valor
a ser pago ao vendedor em caso de cessão de direitos para outro comprador.
Lembrando que a famosa “taxa de cessão” é entendida pelos Tribunais como
ilegal, porém, quase sempre aparece nos Contratos de Promessa de Venda e Compra
de imóveis na planta.
m)
nunca o comprador deve contratar a aquisição de móveis planejados antes do
efetivo recebimento das chaves. Se o comprador aguardou tanto tempo pela
entrega do imóvel, não será mais um mês ou dois que fará diferença em sua vida.
Normalmente,
as incorporadoras convocam os compradores quando a obra está em vias de
finalização para o chamado “dia da medida”. Vale a pena ir até o imóvel para
visitar a obras e levar um arquiteto ou a pessoa da loja de móveis planejados
para a tomada das medidas, mas só.
Caso
a pessoa contrate móveis planejados e a obra atrase, os problemas poderão ser
dos mais variados. Desde a cobrança de um aluguel pelo estoque dos móveis que
ficaram prontos e ainda não podem ser instalados até a falência ou fechamento
irregular da loja de móveis, sendo evidente o prejuízo para o comprador.
n)
Registre o Contrato de Promessa de Venda e Compra (seja ele um contrato
particular ou de gaveta ou uma Escritura lavrada por Tabelião de Notas) no
cartório de registro de imóveis competente, a fim de tornar a compra pública e
evitar reclamações de terceiros interessados.
o)
Observe no Quadro Resumo do Contrato a existência de prazo para a entrega do
imóvel. Isso tem que estar claro e sem ressalvas.
Contratos
que estipulem prazo de entrega sujeito à contratação de financiamento bancário
futuro pode ser um grande problema na vida do comprador, assim como contratos
que deixam o prazo de entrega do bem sujeito à ocorrência de evento futuro.
É
o chamado “prazo em branco”, entendido pelos Tribunais como nulo de pleno
direito, podendo levar ao desfazimento do negócio por culpa do vendedor e a
restituição de todos os valores pagos pelo comprador, acrescido de correção
monetária e juros.
p)
E, finalmente, vale a dica de ouro para esse tipo de aquisição que quase
ninguém segue ou sequer sabe. Tente pagar o máximo possível durante a fase de
obras e financiar o mínimo necessário, pois, durante o período de obras, todas
as parcelas vincendas são inevitavelmente corrigidas pelo INCC, o que faz com
que aumentem de forma significativa no momento da entrega do empreendimento,
provocando surpresas desagradáveis para a maioria dos compradores.
Em
último caso, na hipótese do comprador não ter condições de quitar o saldo
devedor, seja com recursos próprios ou mediante financiamento, ele tem o
direito assegurado em solicitar a rescisão do negócio pela via judicial, a fim
de receber grande parte dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e
juros.
Por
Ivan Mercadante Boscardin
