A lei do condomínio atualizada para 2022 já está em vigor. Há novas regras para vender, para realizar assembleias e para saber quem paga as despesas e dívidas do condomínio. Estas são as 6 principais alterações que deve ter em conta.
1. Novas obrigações em caso de venda
A lei atualizada do condomínio para 2022 prevê que quem pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita. Nesse documento, deve constar o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração, incluindo os montantes e os prazos de pagamento.
Na declaração, devem ainda estar patentes eventuais dívidas do condomínio. Se for o caso, devem ser referidas a natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. Este documento tem de ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração.
Para além disso, as vendas devem ser comunicadas ao administrador do condomínio por correio registrado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso não o faça, terá de suportar as despesas com a identificação do novo proprietário, e eventuais juros de mora.
2. Dívidas do condomínio a partir da data em que deveriam ter sido liquidadas
Até agora, comprar uma fração num condomínio significava também comprar as dívidas associadas. A nova lei procura corrigir esta questão, responsável por muitos processos nos tribunais portugueses ao longo dos anos. A lei de condomínio atualizada 2022 diz que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio passa a ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.
Quer isto dizer que as dívidas que vençam na data posterior à escritura de compra e venda são da responsabilidade do novo proprietário. As dívidas vencidas até essa data são da responsabilidade do dono anterior. A informação das dívidas do condomínio e os seus prazos deve constar na declaração acima referida, que o administrador produz no momento da venda.
A única exceção acontece se quem comprar prescindir dessa declaração do administrador. Nesses casos, o adquirente da fração será responsável por qualquer dívida vencida antes da aquisição. Conclusão: se estiver prestes a celebrar um Contrato-Promessa Compra e Venda num condomínio, não abdique da declaração do administrador para estar seguro de que não está a assumir dívidas inesperadas.
3. As despesas com áreas comuns passam a ser da responsabilidade de quem as aprova
Outro dos temas mais controversos da lei antiga era a responsabilização dos proprietários por despesas com áreas comuns anteriores ao momento da compra, e que não tinham sujeitas à sua votação.
Agora, as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício passam a ser apenas da responsabilidade dos proprietários que as aprovaram e são pagas por estes em proporção do valor das suas frações.
Ou seja, se o condômino não era proprietário da fração à data da deliberação, não paga as despesas. A responsabilidade pelas despesas passa a ser determinada pela data em que foi deliberada.
4. Há mudanças nas despesas com varandas e pátios de uso exclusivo
As áreas comuns, mas de uso privado de um condómino como varandas e pátios, eram até agora incluídas nas despesas gerais do condomínio. Com a lei de condomínio atualizada a 2022, estas áreas passam a ser da responsabilidade exclusiva do seu proprietário. Por isso, se tem um destes espaços que só é utilizado por si, vai passar a pagar mais.
Mas há exceções. Quando o estado de conservação destas áreas afeta o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com o uso exclusivo apenas suporta o valor proporcional à sua fração.
5. Passam a ser permitidas reuniões de condomínio digitais
A partir de agora, as assembleias de condomínio passam a poder ser realizadas por videoconferência. Se algum dos condôminos não tiver condições para participar na assembleia digital, cabe à administração assegurar os meios alternativos necessários.
A assinatura da ata também passa a poder ser feita por assinatura eletrônica ou manuscrita. Já a convocatória para a assembleia, passa a poder ser feita por correio eletrônico para os condôminos que manifestem essa vontade em assembleia realizada anteriormente.
6. Novas responsabilidades para os administradores do condomínio
Com a lei do condomínio atualizada para 2022, o administrador do condomínio passa a ter responsabilidades acrescidas.
Para além de ter de emitir a já referida declaração em caso de venda, o administrador deve ainda garantir a existência do fundo comum de reserva e exigir dos condôminos a sua quota parte nas despesas aprovadas. Para além disso, deve implementar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, a não ser que seja definido outro prazo.
Sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, é sua responsabilidade informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrônico. Por fim, quando forem necessárias obras, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências.
O administrador de condomínio que não
cumprir estas funções pode ter de responder criminalmente.
Por João Melo
Fonte ComparaJá
