Você alugou um imóvel, seja como locatário
ou como locador, e tudo correu bem até o momento. Mas, chegou a hora de
encerrar o contrato de aluguel e com isso o momento da entrega das chaves no
final da locação. Sabia que este é o momento em que surgem os maiores conflitos
e problemas entre proprietário e inquilino? Vamos debater neste artigo sobre os
problemas, como evitar e o que fazer para ter um encerramento tranquilo da
locação.
Ao receber ou devolver um imóvel tem-se o
momento em que os maiores problemas da locação surgem. Entre eles podemos citar:
- Dúvidas sobre quem é responsável por
reformas;
- Falta de uma vistoria inicial na locação;
- Débitos existentes que não foram ainda
quitados na locação;
- Falta de informações;
- Entre outras.
Ao se alugar um imóvel, é comum assumir que
a responsabilidade sobre ele recai totalmente para o locatário, não somente
pelo pagamento do aluguel, mas também por toda a conservação do imóvel locado.
Estas responsabilidades permanecem sobre o
locatário até o momento da entrega das chaves, ou seja, até a devolução do
imóvel para o proprietário.
O locador pode recusar a devolução do imóvel
se sua propriedade não estiver no mesmo estado que foi entregue no início da
locação, assim como também se existir qualquer débito de responsabilidade do
locatário.
Ocorrendo esta recusa na devolução, o
locatário deve permanecer pagando o aluguel e todos os débitos oriundos da
locação até que todas as pendências estejam resolvidas.
Aviso prévio
É recomendado que o inquilino informe ao
proprietário a sua intenção de sair do imóvel, e assim encerrar a locação, com
pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência.
Este aviso serve para que as partes tenham
tempo hábil para verificar o imóvel e assim concordarem com o encerramento da
locação.
Se o inquilino avisar com um curto prazo, pode
não dar tempo hábil para que o locador vistorie, ou até mesmo não dê tempo para
que o locatário resolva alguma pendência existente, como uma pintura necessária
para a devolução.
E como citado anteriormente, enquanto não
ocorrer o acordo entre as partes, e ainda existirem pendências para a devolução
do imóvel, a locação continua, surgindo assim um gasto não esperado pelo
locatário.
Ou seja, este aviso prévio serve como uma
ajuda para todos os envolvidos, não somente o locador, e ajuda a ter uma
harmonia entre locador e locatário neste final de locação.
Vistoria
A vistoria é recomendada que seja efetuada
tanto no início da locação quanto no seu encerramento. Com estas vistorias as
partes podem relacionar o que está diferente e o que deve ser feito para que a
devolução seja aceita pelo proprietário.
Com a vistoria inicial tem-se o estado em
que o imóvel foi entregue, e que as partes concordaram com ela, devendo estar
assinada tanto pelo locatário quanto pelo locador.
As vistorias, tanto inicial quanto final, não
precisam ser feitas com todas as partes no imóvel, mas a presença em conjunto é
recomendada.
Caso o locador, ou imobiliária, demore para
efetuar a vistoria de saída, pode acabar prejudicando o locatário, que deve
aguardar a disponibilidade dele e com isso ainda ser responsabilizado por
encargos que surjam neste período.
Se for constatado que o atraso na vistoria
de saída foi causado propositalmente para adiar a devolução do imóvel e assim
perdurar a locação o locatário poderá alegar que teve prejuízo oriundo da
inércia ou dolo da outra parte, e assim solicitar a isenção da responsabilidade
por tais gastos, como por exemplo, uma despesa do aluguel que surgiu enquanto
esperava a disponibilidade da outra parte.
Por isso que o aviso prévio é importante
como citado acima. Sem ele o locador/imobiliária pode alegar que não teve tempo
hábil para a vistoria, e com razão. Já com o aviso prévio o locatário se
protege de tal argumento.
Sem a vistoria
informando como o imóvel foi entregue ao locatário, será difícil para os
envolvidos confirmarem como era o estado original do imóvel, e neste caso
recomenda-se que as partes cheguem em um acordo amigável.
Não sendo possível tal acordo o locatário
deve devolver o imóvel no estado em que se recorda tê-lo recebido, e isso
também significa que o imóvel deve estar em perfeitas condições de uso, pois
presume-se que o imóvel foi entregue assim.
Imobiliária
Se o imóvel foi alugado através de uma
imobiliária representando o locador, esta é responsável por todos os danos que
causar ao seu cliente, como por exemplo, se ela alugou o imóvel e não fez a
vistoria inicial, e com isso o imóvel foi retornado de forma diferente da
entregue.
O proprietário pode solicitar uma
indenização da imobiliária caso esta não apresente uma vistoria completa, ou
até mesmo se não tiver a vistoria, devendo se responsabilizar por sua imperícia,
imprudência ou negligência.
Locador
O locador tem o direito de requerer o seu
imóvel no mesmo estado em que o entregou para o locatário no início da locação.
Caso o locador não tenha feito uma vistoria
inicial com o locatário, este poderá solicitar a devolução do imóvel em
perfeitas condições para o uso, como por exemplo, com uma pintura em excelente
estado, ou sem rachaduras nas paredes ou danos estruturais por exemplo.
Sem a vistoria inicial fica complicado para
o locador exigir mais do que este padrão.
O locador deve também responder em um tempo
justo a solicitação do inquilino para a vistoria de saída, pois se for
comprovado que não agiu por inércia, ou até por má fé, poderá o inquilino
solicitar uma indenização por perdas e danos que venha a sofrer por tal atraso.
Se o locatário solicitar um laudo de saída, deverá
o locador fornecer este laudo, descrevendo de forma detalhada o estado do
imóvel na sua devolução.
O locador não poderá recusar a devolução das
chaves, ou seja, o encerramento da locação, se este não tiver um motivo
plausível.
Caso o locatário esteja devolvendo o imóvel
por problemas financeiros, ou seja, não consiga pagar o aluguel, recomenda-se
que o locador receba as chaves e depois, se assim quiser, acione o locatário na
justiça para requerer os valores que lhe são devidos.
Locatário
O locatário deve exigir no início da locação
a vistoria do imóvel, e ter uma cópia desta vistoria guardada junto consigo.
E no final da locação também solicitar esta
vistoria para que seja feita a comparação, pois independente do que estiver
especificado em contrato de locação é sua obrigação devolver o imóvel no mesmo
estado em que o recebeu.
Se o locatário fez qualquer modificação na
estrutura do imóvel, seja interna ou externa, ele deve confirmar que tal
modificação foi feita com a aprovação prévia, e por escrita, do proprietário.
O locatário deve entregar o imóvel sem
nenhuma pendência relacionada à encargos de sua responsabilidade, ou com
aluguéis atrasados.
Caso exista alguma cobrança para o locatário
feito pela imobiliária, ou pelo locador, que este considere indevida ou
injustificada, recomenda-se que o locatário notifique o locador ou a
imobiliária sobre o débito que não concorda, e se esta cobrança persistir, deve
o locatário entregar as chaves em juízo, registrando detalhadamente o estado em
que o imóvel foi devolvido por meio de uma Ata Notarial.
Conclusão
Em todos os casos percebe-se a importância
de se ter um contrato bem definido e com sua vistoria feita no inicio da
locação.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando
assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes
de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
