A
Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe
pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por
desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões
do imóvel objeto da transação.
O
colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido
dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e
extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram
da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução
fiscal contra o proprietário do imóvel.
Segundo
o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é
obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da
escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou
problemas estruturais no imóvel.
“Muito
embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores
constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria,
efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução
fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para
o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar
comissão de corretagem”, destacou o relator.
Falta de diligência
Para
o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos
consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil
estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência,
levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.
No
caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus
deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver
os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou
ineficaz.
“A
execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no
Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de
promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando
nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou
Salomão.
Obrigação de resultado
A
jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de
resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a
aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel.
Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz
jus ao recebimento da remuneração.
O
ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar
as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação
precária e incompleta.
“Com
efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto
que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no
cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”,
afirmou o relator.
Processo(s):
REsp 1364574
Fonte
Âmbito Jurídico
