No
mercado de compra e venda de imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem
atrapalhar a construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e
escassez de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo
de tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não pode ultrapassar
180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o consumidor deve ser notificado
a respeito do uso da cláusula e da justificativa para a ampliação do prazo.
Com
base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
negou recurso especial de um casal de compradores que alegava ser abusiva a
cláusula de tolerância em contratos imobiliários de compra e venda.
Para
o casal, o incorporador, ao estipular o prazo de entrega, já deveria considerar
a possibilidade de atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a
informação de que o imóvel seria entregue em determinada data e,
posteriormente, o prazo fosse ampliado de forma substancial.
Estimativa
O
relator do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que a compra
de imóvel na planta possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e
social, pois é sabido antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por
isso, o incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da
obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos prejuízos
causados ao comprador pela não conclusão ou retardo injustificado do imóvel.
Todavia,
tendo em vista a complexidade do empreendimento e os fatores de
imprevisibilidade, o relator entendeu ser justificável a adoção, no instrumento
contratual, de tolerância em relação à data de entrega – que na verdade é
apenas estimada, conforme prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.
“A
disposição contratual de prorrogação da entrega do empreendimento adveio das
práticas do mercado de construção civil consolidadas há décadas, ou seja,
originou-se dos costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade,
haja vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de
grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis, o que
concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser
suportado pelo adquirente”, disse o relator.
Notificação necessária
O
ministro também destacou que a tolerância contratual não pode superar o prazo
de 180 dias, considerando, por analogia, que é o prazo de carência para
desistir do empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o
fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor).
“O
incorporador terá que cientificar claramente o consumidor, inclusive em
ofertas, informes e peças publicitárias, do eventual prazo de prorrogação para
a entrega da unidade imobiliária, sob pena de haver publicidade enganosa, cujo
descumprimento implicará responsabilidade civil. Durante a execução do
contrato, igualmente, deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal
cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à
informação”, concluiu o relator ao negar provimento ao recurso do casal.
Processo(s):
REsp 1582318
Fonte
Âmbito Jurídico
