A
compra da casa própria, independente do cenário econômico, continua sendo um
dos principais objetivos do brasileiro. Nesta busca, é comum ao cidadão ser
envolvido por uma série de sentimentos que podem deixar passar despercebido
quanto a alguns cuidados que devem ser considerados nos processos de compra de
imóveis.
Verificar
as condições de pagamento, análise de proposta, a idoneidade do vendedor e do
intermediador estão entre os principais cuidados que deverão ser tomados por
quem adquire um novo lar, de modo que esta conquista não se torne um pesadelo
no futuro com gastos fora do planejado ou mesmo problemas no contrato ou na
estrutura do imóvel.
Para
evitar aborrecimentos inerentes à compra de imóveis, é importante contar com
uma assessoria jurídica ou ficar atento aos principais cuidados para não
esgotar seus recursos financeiros em uma negociação suspeita ou intrincada.
Fique atento aos principais pontos críticos geralmente encontrados nestas
situações.
Documentação do imóvel
O
imóvel deve estar livre de ônus, ou seja, o comprador deve observar se consta
na matrícula imobiliária qualquer anotação referente a penhora ou garantia
hipotecária, e ainda, verificar junto a prefeitura, se está totalmente quite
com o recolhimento de taxas e impostos junto ao município. A matrícula do
imóvel pode ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
A
escritura do imóvel deve conter desde a titulação original pelo Poder Público
até o último proprietário. Este documento é feito junto ao CRI e deverá conter
a demarcação das áreas em relação aos limites confrontantes.
Documentação do vendedor
Para
quem compra um imóvel, muitos documentos e análises são exigidas para verificar
a capacidade de pagamento do comprador. Mas não se pode deixar de lado a
análise da documentação do vendedor, pois seu estado civil e suas condições de
crédito podem significar problemas como a penhora de bens ou partilha em
divórcios e isto influenciará diretamente em seu patrimônio, impedindo-o de
vender ou negociar um imóvel.
Se
o vendedor for casado, solicite:
- Os
documentos pessoais (RG e CPF) do proprietário e de seu cônjuge;
- Certidão
de casamento;
- Certidão
de cartório distribuidor, Cível e Federal (para verificar se existem ações
em andamento);
- Certidão
negativa de cartório de protesto;
- Certidão
negativa da justiça trabalhista;
- Consulta
ao serviço de proteção ao crédito.
Se
estiver adquirindo um imóvel de pessoa jurídica, além das certidões negativas e
da consulta aos serviços de proteção ao crédito, deverá analisar também o
Contrato Social com o CNPJ da empresa e a última alteração contratual.
Cuidados na aquisição de imóveis na planta
Durante
o mais recente boom imobiliário, compreendido entre os anos de 2010 e 2013, o
número de unidades comercializadas na planta atingiu seu maior desempenho
histórico.
Neste
período, guiadas pelo impulso das facilidades, muitas famílias tiveram
problemas para receber seus bens, seja pela demora na construção ou porque a
empresa responsável pelo empreendimento não tinha saúde financeira para seguir
com o projeto.
Ao
adquirir um imóvel na planta, além das documentações de regularidade fiscal
como os alvarás municipais e registro de incorporação, é importante analisar a
estrutura financeira da construtora, acessível por meio de demonstrações
financeiras disponíveis para consultas.
Verificar
a reputação da construtora e da imobiliária nos serviços de proteção ao
consumidor ou em sites especializados é rápido, gratuito e poderá poupar um
longo tempo de pesquisa sobre o imóvel avaliado.
Fique atento quanto a contratação do serviço de
assessoria técnico imobiliária (SATI)
Nos
últimos anos, ficou popularizada uma espécie de assessoria para ajudar o
comprador com problemas jurídicos que possam ocorrer durante o período em que
estiver pagando pelo seu imóvel, que custa em média 1% do valor total do bem.
Chamada
de SATI pelas empresas imobiliárias que atuam na intermediação de imóveis na
planta, na prática pouco oferecem aos clientes, sendo apenas mais um fator que
encarece a compra de um imóvel, quando na verdade é apenas uma camuflagem para
agregar mais uma taxa de corretagem ao comprador.
Felizmente
para o cliente, a jurisprudência tem caminhado no sentido de entender que esta
é uma taxa abusiva e determinando a devolução em dobro, pois a cobrança
‘prescinde da prova de má-fé, pois decorre do próprio risco do negócio, sendo a
cobrança engano injustificável’. Neste sentido, tem se posicionado o Tribunal
de Justiça de Mato Grosso do Sul:
CÍVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO
DE VALORES CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTRUTORA, INCORPORADORA E
IMOBILIÁRIA COMISSÃO DE CORRETAGEM OBRIGAÇÃO IMPUTADA AO COMPRADOR SEM EXPRESSA
CONTRATAÇÃO VENDA DO IMÓVEL CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
VENDA CASADA PRÁTICA VEDADA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ARTIGO 39, I,
CDC CONDUTA ABUSIVA VIOLAÇÃO A BOA-FÉ OBJETIVA E AO DEVER DE INFORMAÇÃO RESTITUIÇÃO
DEVIDA DE FORMA SIMPLES RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA SENTENÇA REFORMADA INVERSÃO
DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS RECURSO PARCIAL PROVIMENTO. O pagamento dos serviços de corretagem só
pode ser exigido do comprador do imóvel quando ele contrata o profissional ou
quando há negociação entre as partes. Envolvendo relação de consumo, a
contratação de serviços deve ser expressa, clara e ostensiva, não podendo ser
deduzida a partir de documentos alusivos aos pagamentos efetuados pelo
consumidor. Constatado que os serviços de intermediação imobiliária da Mgarzon
Eugênio foram contratados pela vendedora MB Engenharia e pela gestora
Brookfield, a transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao
consumidor se mostra ilegal e abusiva, por consistirem transferência indevida
de custo do empreendimento e, por este motivo, o valor respectivo deverá ser
ressarcido aos apelados, de forma solidária por ambas as apelantes. A devolução
em dobro dos valores pagos a maior é cabível apenas quando demonstrada a má-fé.
(TJ/MS - Apelação - Nº
0032702-69.2012.8.12.0001 - Campo Grande - 4ª Câmara Cível - Relator Exmo. Sr.
Des. Claudionor Miguel Abss Duarte)
Existe
sempre um risco para quem compra um imóvel usado, pronto ou na planta. São
muitas variáveis que devem ser levadas em consideração para evitar problemas
futuros. Mas com cuidado, atenção e uma boa análise documental é possível fazer
do processo de compra de um imóvel uma situação mais segura e prazerosa, como
deve ser a conquista da casa própria.
Fonte
Portal Imobiliário Vivareal
