A decisão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça, que levou em conta as peculiaridades do caso
Uma
compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por
não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o
tempo em que esteve com a posse do bem. A decisão é da 4ª Turma do Superior
Tribunal de Justiça, que levou em conta as peculiaridades do caso.
O
compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em
que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a
escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a
comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado
o contrato definitivo.
O
Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul havia definido que a compradora
desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A
decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem,
publicidade e outras despesas administrativas.
O
tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação
(aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel
sem pagar as parcelas.
Tudo como antes
Ao
analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão,
disse que a 2ª Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador
encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso,
caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência
considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos
custos administrativos.
O
ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto
possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a
retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJ-MS.
Salomão
esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o
pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve
incidir desde o início da ocupação — que se deu logo após a assinatura do
compromisso de compra e venda — até a devolução do imóvel. Do contrário,
haveria enriquecimento sem causa do comprador.
“Se
as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger
todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse
mantida a decisão do TJ-MS, a construtora não seria ressarcida pelo período
compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas
deixaram de ser pagas.
