O
comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto de
convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por meio
de pena pecuniária.
O
Superior Tribunal de Justiça decidiu, ao julgar o REsp 1.247.020, que o devedor
contumaz pode ser obrigado a pagar multa de até dez vezes o valor da taxa
condominial, além da multa moratória de 2%. Trata-se de importante decisão para
o resgate da combalida situação financeira da maioria dos condomínios.
No
âmbito do condomínio edilício, o Código Civil dispõe sobre a aplicação de dois
tipos de multas: a moratória de 2%, cuja finalidade é sancionar a
impontualidade do condômino, que tem como fato gerador o retardamento da
execução da obrigação específica de pagar a taxa condominial, e a multa
compensatória, destinada a compensar ou reparar o condomínio pelo
descumprimento do pacto estabelecido na convenção. A multa moratória é prevista
no § 1.º do art. 1.336. As compensatórias estão previstas no art. 1.337. Em
face de terem origens diversas, poderão ser cumuladas.
A
multa prevista no caput do art. 1.337 do CC/02 é destinada a punir o
descumprimento “reiterado” de toda e qualquer obrigação do condômino para com o
condomínio. O dispositivo tem como objetivos primordiais assegurar a paz e a
harmonia no condomínio, coibindo comportamentos incompatíveis com a vida
comunitária, além de estimular maior participação dos condôminos nas
assembleias.
Daí
prever o caput do artigo a aplicação de uma multa de até um quíntuplo da cota
condominial para o condômino que, reiteradamente, não cumpre com suas obrigações
perante o condomínio, prejudicando e sobrecarregando os demais condôminos,
multa que não só pode, como deve ser imposta ao condômino que repetidamente
deixa de pagar a sua cota condominial.
Entre
os deveres do condômino, o mais importante deles é contribuir para as despesas
do condomínio. O descumprimento reiterado desse dever conduz à possibilidade de
ser aplicada a multa prevista no caput do art. 1.337.
Em
razão da nítida distinção entre a imposição da multa moratória pelo atraso no
pagamento da cota condominial e a multa compensatória pelo descumprimento
reiterado de deveres de condômino, inclusive o dever de pagar a taxa, não há
óbice a que haja acumulação das duas penas, em face da diversidade de fatos
geradores.
São
dois fatos geradores distintos. Uma coisa é a inexecução parcial da convenção
do condomínio, caracterizada pelo atraso ou impontualidade na quitação da taxa
(inadimplemento relativo da prestação). Este fato é apenado com a multa
moratória de 2%. Outra coisa é a reiteração da impontualidade, onde o fato
gerador não é a inadimplência em si, mas a “repetição” da conduta, a
contumácia, o comportamento de reiteradamente inadimplir, de sempre atrasar.
Pacto.
O comportamento contumaz, muitas vezes proposital, viola completamente o pacto
de convivência estabelecido na convenção, razão pela qual deve ser punido por
meio de pena pecuniária, a qual, neste caso específico, tem natureza
compensatória ou reparatória.
O
parágrafo único do art. 1.337, por sua vez, estabelece multa de dez vezes o valor
da taxa condominial ao condômino que, por seu reiterado comportamento
antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos.
Essa multa também possui natureza compensatória, procurando reparar o
condomínio pela inexecução praticamente total do pacto de convivência
estabelecido na convenção.
A
multa por comportamento antissocial também pode ser aplicada ao inadimplente
reiterado, cujo comportamento antissocial se caracteriza pela sobrecarga
imposta aos custos de manutenção e conservação do edifício, sendo que o
inadimplente continuará a desfrutar normalmente de todos os serviços oferecidos
pelo conjunto à custa dos demais condôminos.
Nos
casos de inadimplemento “abusivo”, a aplicação da multa por comportamento
antissocial deve ser precedida da aplicação da multa por descumprimento
reiterado de deveres. Ou seja, em primeiro lugar, deve se aplicar a multa de
cinco vezes o valor da taxa condominial. Caso a penalidade não cumpra com a sua
finalidade e o condômino persista, sem justa causa, na conduta de inadimplente
contumaz, deve-se aplicar a multa de dez vezes o valor da taxa.
Importante
registrar que não há vedação a que essa multa seja repetida, sem limitação, na
medida em que persistir o reiterado comportamento antissocial.
Fonte
Migalhas
