O que fazer antes de
negociar um imóvel, seja um terreno, uma casa ou um apartamento, que esteja com
contas atrasadas
Ao se negociar um imóvel, seja comprando ou
vendendo, deve-se sempre verificar se nele existem débitos, e assim ter-se uma
negociação tranquila tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Isto se deve porque ao se comprar um imóvel
o comprador assume quaisquer débitos nele existentes, devendo ele efetuar o
pagamento como novo proprietário, mesmo que o atraso não tenha sido causado por
ele.
E alguns destes débitos podem, se prolongado
o pagamento, fazer com que a dívida entre na Dívida Ativa da União, e o
comprador pode assim até mesmo perder o imóvel.
Vamos debater neste artigo sobre as dívidas
existentes de IPTU e condomínio de um imóvel negociado.
As vantagem ao
negociar um imóvel com dívidas existentes
Ao se comprar um imóvel com dívidas, mesmo
com a insegurança que esta negociação aparenta ter, pode-se sim ter uma
vantagem para o comprador.
Isto porque o comprador aceitando quitar os
débitos pode negociar o preço, assim como melhores condições, com o atual
proprietário, garantindo assim uma negociação vantajosa.
Mas deve-se ter em mente que as dívidas
devem ser rapidamente negociadas, seja com a prefeitura se for IPTU, seja com o
condomínio em relação aos débitos condominiais.
Isto porque como citado anteriormente, se a
quitação demorar muito para acontecer poderá o imóvel entrar na Dívida Ativa e
ser leiloado.
Dívidas de IPTU
Se o imóvel que está sendo negociado estiver
com débitos de Importo sobre a Propriedade predial e Territorial Urbana (IPTU),
deve-se confirmar junto com a Prefeitura da cidade o montante devido.
É possível até negociar junto com a
prefeitura o parcelamento da dívida.
Recomenda-se que não assuma uma dívida de
IPTU que seja superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor total do imóvel,
pois neste montante a dívida provavelmente estará registrada como Ativa da
União e o risco de se ter o imóvel leiloado é alto.
Dívidas de
condomínio
A taxa condominial é um valor cobrado de
todos os condôminos, com o objetivo de manter e preservar o bem em comum, que
no caso de um imóvel é a propriedade comum.
O pagamento da taxa mensal de condomínio
está previsto no Código Civil, em seu artigo 1.334:
"Art. 1.334. Além das cláusulas
referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a
convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de
pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias
e extraordinárias do condomínio;
[...]"
O seu pagamento é de responsabilidade do
proprietário do imóvel, e se este imóvel for vendido fica então a pessoa que
comprou responsável pela sua quitação, assim como ocorre com o IPTU.
Isto acontece porque a dívida do condomínio
não é ligada à pessoa, mas sim ao próprio imóvel, e com isso, quem compra o
imóvel passa a comprar também a dívida existente de condomínio.
Esta dívida também pode levar o imóvel a
leilão caso não seja quitada.
A dívida surgiu
depois da compra
Se depois da compra efetuada alguma dívida
surgiu, que não tenha sido levantada, existe neste caso 2 (duas) opções:
1. A pessoa que comprou paga e quita os
débitos;
2. Entra-se com uma ação judicial informando
que não sabia da situação e que o vendedor agiu com má-fé.
Esta última opção pode demorar anos para ser
resolvido, e acarreta novos custos.
Dicas para a negociação do imóvel
1. Sempre negocie utilizando um contrato de
compra e venda de imóvel, pois nele você terá as responsabilidades e obrigações
das partes envolvidas.
Se o imóvel tem dívidas em aberto, pode-se
em contrato definir que o vendedor será obrigado a quitá-las, e se não o fizer
o comprador poderá judicialmente cobrar danos e multa contratual.
2. Pesquise e descubra toda e qualquer dívida
que existe sobre o imóvel.
E também pesquise se o proprietário tem
alguma dívida trabalhista contra ele, pois este tipo de processo pode
comprometer também o imóvel.
3. Caso existam dívidas recaindo sobre o
imóvel negocie bem o valor que pagará sobre ele, para que não tenha um prejuízo
que não esteja esperando.
Conclusão
Deve-se sempre pesquisar muito sobre o
imóvel que está pretendendo adquirir.
Não somente se o valor oferecido está bom e
sua documentação em dia, mas também se existe alguma dívida em aberto sobre ele,
pois quem compra o imóvel assume tais dívidas.
Em todos os casos, seja na venda
regularizada, seja na venda sem escritura, percebe-se a importância de se ter
um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos
os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando
assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes
de prejuízos e da perda de tempo.
Fonte 99Contratos
