Moradores podem
passar sufoco para pagar condomínio
Parecer sobre o
inadimplemento das cotas condominiais em tempos de pandemia (COVID-19)
Profundamente difícil o momento que a
sociedade mundial atravessa devido ao novo coronavírus. Para o cidadão comum, há
pouco tempo, era impensável que viveríamos uma pandemia mundial, que
restringiria o acesso da população a bens e serviços e manteria milhões de
pessoas em suas respectivas residências, em quarentena.
Com esse cenário atual, certamente teremos
muitas implicações que afetarão a maioria dos negócios, seja de grandes e
pequenas empresas, seja do trabalhador comum e autônomo e, como consequência, escassez
de receitas e recursos para as despesas básicas.
Nesse sentido, não resta dúvidas que tais
fatos implicarão nas receitas e despesas dos condomínios, já que, cotas
condominiais, nada mais são que rateios de despesas entre as unidades autônomas.
Tendo em vista que a receita dos condomínios
para fazer frente às suas despesas (contas do consumo, salário de funcionários,
obras emergenciais, etc.) advém exclusivamente da contribuição dos condôminos
com o adimplemento de suas cotas condominiais, o rateio entre as unidades deve
permanecer inalterado.
É importante que os condôminos tenham
ciência de sua contribuição através do pagamento das cotas condominiais. Ela é
destinada ao pagamento de contas essenciais para a sobrevivência do condomínio,
em especial, contas de consumo e salários dos funcionários e colaboradores.
Por isso, em que pese a grave crise
sanitária vivenciada, o condômino não está desobrigado a suprimir sua
contribuição perante o condomínio, sob pena de responder pela inadimplência
conforme previsão na Convenção do Condomínio, art. 12 da Lei 4591/64, art. 1.336,
I, do Código Civil e demais dispositivos legais.
Até porque, considerando que esta modalidade
de obrigação provém da existência de um direito real sobre determinada coisa, a
ela aderindo, impõe-se ao seu titular (condômino), a responsabilidade pelos
encargos condominiais.
A manutenção dos pagamentos das cotas
condominiais pelos condôminos, trata-se, portanto, de condição de existência do
condomínio, sendo o dever do síndico e gestores condominiais cumprir e fazer
cumprir a convenção condominial, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, sob
pena de responsabilização pela omissão ao não promover a cobrança dos
inadimplentes.
Obviamente que em tempos de crise, os
síndicos, administradores e gestores condominiais devem criar soluções e
estabelecer planos de ação, utilizando sobretudo, o bom senso para que não
tenhamos um aumento exponencial da inadimplência por parte dos condôminos.
Já prevendo o aumento da inadimplência em
decorrência da crise financeiro-econômica que se avizinha no país, importante
que os gestores condominiais iniciem corte de despesas consideradas não
urgentes e convoquem os prestadores de serviços para renegociação dos contratos,
ao menos neste momento de crise.
Este é o momento de renegociação, já que os
prejuízos em decorrência da crise, devem ser compartilhados entre todas as
partes envolvidas, do contrário, o resultado da inflexibilidade nas negociações,
resultará em aumento significativo de ações judiciais, sobrecarregando o Poder
Judiciário de forma imensurável.
Com a redução de despesas, o condomínio pode
aumentar seu caixa para suportar eventual inadimplência de seus condôminos por
certo período.
Aos síndicos e gestores condominiais, não é
recomendável, em decorrência dessa grave crise, negociarem descontos/isenções
dos pagamentos das cotas condominiais pelas unidades, sem autorização
assemblear, sob pena de sua responsabilização e, pior, deixar o condomínio sem
receita para fazer frente às suas despesas.
No entanto, o bom senso deve prevalecer. Necessário
que seja avaliado caso a caso com certa flexibilidade no que tange ao
parcelamento e/ou prorrogação dos débitos, visando atender aquele condômino que
realmente não dispõe de recursos para pagamento imediato.
Seja como for, o síndico deve ter a cautela
e solicitar apoio de seu departamento jurídico antes de adotar qualquer medida
que vá contra as disposições da convenção do condomínio.
Por Dr. Marcelo Fonseca
Fonte SíndicoNet
