A complexidade
crescente dos condomínios e a necessidade de gestão profissional
Vem se tornando cada vez mais comum a
contratação de síndicos ditos profissionais: aqueles que, mesmo não sendo
condôminos, ou seja, co-proprietários de imóvel no condomínio, são escolhidos
pela sociedade condominial para o exercício da sindicatura, com poderes de
representação outorgados pelos condôminos para a administração do condomínio.
Diante da ausência de diferenciação legal
entre os síndicos condôminos e os externos, o mercado adotou a nomenclatura
“síndico profissional” para aqueles que exercem tal atividade como um trabalho
ou atividade econômica habitual. Para o exercício deste ofício devem ser
detentores de experiência prévia na seara condominial, aliando à vivência
profissional o conhecimento técnico esperado para agregar valor ao serviço
prestado.
A complexidade crescente em administrar um
condomínio, com suas múltiplas acepções administrativas, sociais, contábeis, financeiras,
jurídicas, arquitetônicas, ambientais e tecnológicas, tem como consequência o
surgimento da figura do síndico especializado, como recomendável alternativa na
gestão condominial.
Neste cenário, trata-se de uma opção de
administração para o condomínio, pois é cada vez mais exigido conhecimento
técnico para a função de síndico, que vem demandando formação profissional específica.
Assim, a figura do síndico profissional ganhou destaque no mercado, especialmente
diante da ausência de condôminos interessados em assumir o cargo, quer por
falta de tempo, preparo, responsabilidades, ausência de valorização, quer por
falta de vocação para tanto.
Com os ventos da mudança, o síndico
condômino tradicional que exercia seu ofício de modo contributivo, quase içado
à tal condição pela falta de candidatos ao cargo, ou diante da necessidade de
defesa do seu próprio patrimônio comum em substituição a gestões despreparadas
e desastrosas, vem gradativamente perdendo espaço para uma gestão profissional.
Entendemos que o momento é de transição
entre o modelo de gestão tradicional, em que o síndico era um condômino não
especializado, e uma administração técnica em que o síndico se prepara para o
exercício de sua função com profissionalismo. Podemos chamar esse fenômeno de
qualificação do síndico, quer ele seja condômino, quer seja profissional, sendo
certo que são figuras complementares, não mutuamente excludentes, que
caminharão lado a lado na seara condominial. Há síndicos condôminos, que não
são profissionais, mas que realizam sua missão de administração com excelência,
como também existem síndicos que se apresentam como profissionais, que são um
fracasso na gestão condominial.
De modo geral, os síndicos profissionais têm
em sua trajetória um ponto comum. Em sua maioria, foram condôminos que
descobriram sua vocação como gestores ao exercerem a sindicatura, verificando
oportunidade de serem síndicos em outros condomínios onde não possuem nenhum
tipo de imóvel.
Neste mercado de gestão, ainda temos os que
se apresentam como síndicos profissionais, embalados em uma aventura de gestão,
impulsionados por necessidade de trabalho, mas sem possuírem o menor preparo, habilidade
ou condição de exercer a função. Neste contexto, temos de refletir sobre a
necessidade de regulamentação da atividade para que a sociedade possa
minimamente distinguir os habilitados ao exercício de uma profissão daqueles
que não estão habilitados.
Segundo Horcaio (2018, p.21): “Hoje, infelizmente,
não há uma certificação básica para a função, mas algumas entidades costumam
oferecer cursos e capacitação para síndicos em geral, profissionais ou não, o
que resulta que não há uma padronização na formação desse profissional. Mas
isso pode ser sanado com o estudo continuado, a pesquisa e a constante evolução
profissional.”
Diante da ausência de regulamentação legal
sobre os requisitos para o exercício mercantil da atividade de síndico, em
caráter de profissão ou ofício, realizado por um especialista habilitado em
determinados ramos de conhecimento, nos contentaremos provisoriamente com a
definição legal de síndico trazida pelo Código Civil Brasileiro, que não
diferencia o síndico dito profissional daquele que não exerce a atividade de
síndico com caráter de profissão.
Síndico
O síndico do condomínio edilício é escolhido
por maioria dos condôminos para exercer suas funções de administração do
condomínio, o que normalmente faz com seus auxiliares de gestão, entre eles o
subsíndico, conselho fiscal e administradora auxiliar de condomínio.
Como dito acima, esse síndico não precisa
ser condômino (Código Civil art. 1.347), ou seja, a Lei não exige que o
requisito para a sindicatura seja a condição de coproprietário, facultando a
terceiros que não possuam relação de propriedade comum a possibilidade de serem
síndicos do condomínio. O Código Civil permite que o síndico seja pessoa física
ou jurídica (art. 1.348, §§ 1º e 2º, e Lei 4.591/64, art. 22, § 4º). Transcrevemos
a redação legal do artigo em comento: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico,
que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
O síndico é um mandatário dos demais
condôminos, que lhe outorgam poderes específicos de representação, para
administrar bens dos demais coproprietários, agindo em nome alheio nos limites
da convenção e sob a fiscalização do conselho, praticando os atos em defesa dos
interesses comuns. As funções do síndico estão elencadas no artigo 1.348 do
Código Civil e no regramento interno do Condomínio.
Síndico não
condômino ou síndico profissional
O síndico não coproprietário também será
escolhido por uma assembleia de condôminos, que lhe outorgará poderes para
exercer suas funções de administração do condomínio, elencadas no artigo 1.348
do Código Civil, a seguir resumidas: representar ativa e passivamente o
condomínio, cumprir e fazer cumprir o regramento interno do condomínio (convenção,
regimento interno e decisões assembleares), contratar prestadores de serviço, zelar
pela conservação das partes comuns, prestar contas e realizar o seguro da
edificação. Sendo pessoa jurídica ou síndico profissional, respeitados os
termos da convenção, a assembleia deve deliberar sobre a remuneração.
Inúmeras são as questões decorrentes da
natureza jurídica do síndico não condômino, comumente denominado “síndico
profissional”, diante da ausência de melhor nomenclatura. Ele é eleito pela
assembleia condominial ou contratado? Em caso do entendimento pela contratação,
a assembleia condominial seria apenas para chancelar a escolha do síndico, outorgando-lhe
os poderes de representação? Em caso de contrato de prestação de serviços, quem
seria parte legítima para assinar pelo condomínio? Havendo vedação na convenção
do condomínio quanto à investidura de não condômino ao cargo de síndico, essa
disposição prevaleceria diante da norma do Código Civil e da decisão assemblear?
Em caso de destituição do síndico profissional, será necessária uma assembleia
para formalização ou bastaria a rescisão contratual? Haveria a incidência de
multa contratual em caso de rescisão antecipada? Existe vínculo empregatício
entre o síndico profissional e o condomínio?
São muitas questões, não havendo previsão
legal expressa, cabendo aos juristas, operadores do Direito e administradores
de condomínios debater a questão sob seus múltiplos aspectos. Alguns destes
questionamentos serão analisados ao longo deste texto, ainda que não tenhamos a
pretensão de apresentar respostas para todas elas, sendo certo que promoveremos
novos debates.
Contrato de
prestação de serviços
A relação do síndico profissional, ou
doravante denominado gestor condominial, nasce com a eleição em assembleia
condominial, que o imbui de poderes de representação, por meio de um mandato
durante o período máximo de dois anos, com os deveres previstos no Código Civil
Brasileiro e no regramento interno do condomínio (convenção de condomínio e
regimento interno).
Contudo, é razoável que tal relação venha
acompanhada da celebração de um contrato de prestação de serviços para
disciplinar e regular as relações entre o condomínio e o gestor condominial. Segundo
o Código Civil, art. 594: “Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material
ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição”.
Aliás, o contrato serve para delimitar os
serviços ao qual o gestor está sendo contratado, extensão do trabalho, especificidades
como o horário de atendimento, a remuneração pelos serviços prestados, responsabilidades,
obrigações, direitos, cláusula penal e término do contrato.
Vale citar que, se o prestador de serviço
não especificar o trabalho ao qual foi contratado, entender-se-á que se obrigou
a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições, segundo a
redação do artigo 601 do Código Civil Brasileiro.
O Código Civil não prevê expressamente o
contrato de prestação de serviços de gestão de condomínios, sendo um contrato
atípico ou inominado, mas concede a liberdade de contratar, na forma do seu
artigo 425: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as
normas gerais fixadas neste Código”, em prestígio ao princípio da autonomia da
vontade das partes. Trata-se de um contrato de prestação de serviços com
mandato, consubstanciando-se em um contrato coligado, de modo que enquanto
perdurar a prestação de serviços de gestão condominial, o mandato com poderes
de representação permanecerá vigente.
Os Tribunais têm entendido que o síndico
profissional não é apenas eleito pela assembleia, reconhecendo a existência de
uma relação contratual subjacente decorrente da eleição, entre o gestor
condominial e o condomínio que o elege:
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C CANCELAMENTO DE MULTA COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE
TUTELA. SÍNDICO PROFISSIONAL CONTRATADO JUNTO À EMPRESA RÉ QUE NÃO PRESTA
SERVIÇO SATISFATÓRIO. (...) Provas constantes nos autos suficientes para se
concluir que a ré falhou na prestação de seus serviços. Síndico profissional
que não era encontrado para atender as reclamações dos moradores e solucionar
os problemas do condomínio, que deixa de conceder as férias do empregado
acarretando no pagamento em dobro de tal verba, que deixa de elaborar
relatórios mensais tempestivamente, além de outras violações contratuais. (..)
(TJRJ - 0280697-65.2013.8.19.0001 -Des(a). Murilo André K. C. Pereira – 23ª CC -
10/05/2017)”
Relação de consumo
Considerando a natureza contratual entre o
gestor condominial e o condomínio edilício, é importante avaliar a existência
de relação de consumo. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor: “Art. 2° -
Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou
serviço como destinatário final.” e “Art. 3°, § 2°, CDC - Serviço é qualquer
atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, (...).”
O destinatário final é aquele que adquire
para uso pessoal e não embute o custo do “serviço” no preço final, ou seja, não
faz parte da cadeia de consumo. Neste cenário, enxergamos o condomínio como o
destinatário final dos serviços de gestão condominial prestados pelo síndico
profissional, configurando-se relação de consumo.
Com efeito, a relação de consumo traz para o
síndico profissional uma série de deveres previstos no Código de defesa do
Consumidor, como a obrigação de prestar informações adequadas e claras (art. 6º
inc. III), protegendo o condomínio contra propaganda enganosa e abusiva (art. 6º
IV), cláusulas desproporcionais (art. 6º V), facilitando a defesa do condomínio
consumidor em juízo (art. 6º VIII).
Rescisão do contrato
x destituição do síndico
Diante do que discorremos neste texto, há o
surgimento de uma nova figura, a do síndico profissional ou gestor condominial,
que vem se desvinculando do síndico condômino tradicional, adquirindo com isto
seus contornos próprios. A principal diferença entre ambos está, no caso do
gestor condominial profissional, na existência de um contrato de prestação de
serviços subjacente à eleição em assembleia condominial, configurando uma
relação de trabalho, de natureza técnica, com especialização do conhecimento, necessariamente
remunerada, de cunho eminentemente profissional, exercida como atividade
econômica habitual.
A decorrência da crescente complexidade dos
condomínios é a profissionalização do síndico, que vem despertando um olhar
diferenciado da sociedade, que analisa seu trabalho com maior rigor. O
tratamento conferido ao síndico profissional tem sido diferente daquele dado ao
síndico condômino, em razão dos contornos que cada instituto vem adquirindo no
cotidiano, conforme entendimento dos Tribunais.
Síndico profissional
Art. 602, CC - O prestador de serviço
contratado por tempo certo, ou por obra determinada, não se pode ausentar, ou
despedir, sem justa causa, antes de preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Art. 603, CC - Se o prestador de serviço for
despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro
a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal
do contrato.
Síndico não
profissional
Art. 1.349, CC A assembleia, especialmente
convocada para o fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o
condomínio.
Com efeito, o síndico profissional tem sido
visto como um contratado pelo condomínio, sendo sua relação preponderante vista
como prestação de serviços. Em decorrência disto, o término da relação tem sido
considerado uma das modalidades de extinção de contratos, em sentido contrário
ao do síndico não profissional, que antes do término do mandato pode ser
destituído. Vejamos o entendimento de alguns Tribunais:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO.
DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO. RESCISÃO DE CONTRATO DO GESTOR CONDOMINIAL. QUÓRUM DE
VOTAÇÃO EM ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. (...). 1- Com
relação a destituição do síndico em condomínio edilício, o Código Civil dispõe
no artigo 1.334, III que cabe à Convenção do condomínio disciplinar o quórum
exigido para as deliberações. 2- Quando o síndico não é condômino ou possuidor
de unidade no condomínio, mas profissional contratado para administrá-lo, a
relação existente entre aquele e este é estritamente contratual, decorrente do
contrato de prestação de serviço, cujo objeto é a gestão condominial. Nessas
hipóteses, a dispensa do síndico não é destituição do cargo, mas sim, rescisão
de contrato, dispensando, portanto, o quórum de maioria absoluta disposto na
Convenção do Condomínio. (...) (TJDF - Acórdão 857409, 20110111401875APC, Relator:
Maria Ivatônia, Revisor: Teófilo Caetano, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2015,
publicado no DJE: 7/4/2015. Pg. 144)
Vínculo empregatício
entre o síndico profissional e o condomínio
Questiona-se a respeito de eventual vínculo
empregatício entre o síndico profissional e o condomínio. De forma bem
sintética, o gestor condominial possui uma relação de trabalho com o condomínio,
como trabalhador autônomo contratado, no caso de Pessoa Física. De modo geral, a
relação de emprego, que é uma das espécies de relação de trabalho, é aquela em
que a contraprestação do trabalho humano é caracterizado pela subordinação, habitualidade,
onerosidade, pessoalidade e prestado por pessoa física. Tais requisitos
característicos estão presentes no Art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho
(CLT), como podemos notar: “Considera-se empregado toda pessoa física que
prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a dependência deste
e mediante salário.”
O artigo 442-B. da CLT prevê que “A
contratação do autônomo, cumpridas por este todas as formalidades legais, com
ou sem exclusividade, de forma contínua ou não, afasta a qualidade de empregado
prevista no art. 3º desta Consolidação”. Com efeito, nos casos de contratação
de síndico pessoa física, ou ainda, como MEI (Microempreendedor individual), é
relevante a celebração do contrato para afastar os requisitos de uma remota
relação de emprego.
Na realidade, o que afasta a relação de
emprego é a existência do poder diretivo inerente ao cargo de síndico, pois são
da natureza do cargo as prerrogativas de organização, fiscalização e disciplina
com relação aos empregados do condomínio e demais prestadores de serviço
contratados. Tal poder é típico do empregador, se consubstanciando na
capacidade de dirigir o modo como as atividades dos empregados são dirigidas, o
que seria incompatível com o fato de o síndico ser empregado. No mesmo sentido,
o poder disciplinar é a prerrogativa de exercício de autoridade sobre o
trabalho realizado pelo empregado, complementando o poder de direção da
atividade profissional, traduzindo-se na possibilidade de aplicação de sanções
disciplinares. É verdade que existe a possibilidade de contratação de um
síndico sem esses poderes, investindo outros condôminos com poderes de direção,
como os demais membros do corpo diretivo do condomínio, mas é algo que
contrasta com a própria figura do síndico, devendo ser expressa tal situação
quando da eleição e posterior contratação, confirmando-se no plano fático a
quebra de tal poder diretor.
Vejamos o entendimento dos Tribunais sobre a
relação do síndico com o condomínio, se de emprego ou de trabalho, conforme
julgados que transcrevemos a seguir:
RECURSO ORDINÁRIO. VÍNCULO DE EMPREGO. SÍNDICO
DE CONDOMÍNIO. NÃO CONDÔMINO. ELEIÇÃO LÍCITA E EXERCÍCIO REGULAR DOS PODERES DE
SÍNDICO. INEXISTÊNCIA. A relação entre o condomínio e o síndico é a de mandante
e mandatário, detendo o síndico em suas mãos os poderes diretivos e
disciplinares inerentes à administração do condomínio. Em outras palavras, como
órgão administrativo direto do condomínio, o síndico enfeixa em suas mãos todas
as atribuições do próprio empregador, inclusive e principalmente o poder de
comando sobre os empregados do condomínio. Ou seja, longe de ser empregado
subordinado ao condomínio, é ao síndico que os empregados estão subordinados. É
fato que um síndico pode ser empregado, porém isso somente ocorrerá se esse
cargo for exercido de forma meramente figurativa ou carente da integralidade
dos poderes diretivo e disciplinar que lhe são inerentes. (TRT-1 - RO: 4243520115010024
RJ, Relator: Marcelo Augusto Souto de Oliveira, Data de Julgamento: 19/02/2013,
Oitava Turma, Data de Publicação: 28-02-2013).
No mesmo sentido, pela inexistência de
relação trabalhista:
(...) AUSÊNCIA DE RELAÇÃO TRABALHISTA. ELEIÇÕES
REITERADAS PARA O CARGO DE SÍNDICA DE PRÉDIO COMERCIAL CONSISTEM EM VÍNCULO
CONTRATUAL CIVIL. (...) Como cediço, a figura do síndico estabelece uma relação
de mandato com o ente despersonalizado designado condomínio e, portanto, cogente
sua regência pelos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil, e, de forma
suplementar, as normas previstas pela própria Convenção do Condomínio. Nesta
esteira, o síndico exerce a posição do "mandatário", o qual, por sua
vez, desempenha a administração dos interesses daquele. (...) (TJRJ – AI - 0045632-20.2018.8.19.0000
- 3ª Câmara Cível - Des(a). Renata Machado Cotta - 17/10/2018)
Conclusão
Pelo exposto no presente texto, verificamos
que a figura do síndico vem ganhando contornos de natureza profissional, que o
diferencia do síndico proprietário tradicional. Tais aspectos trazem uma
roupagem mais técnica ao trabalho do síndico, afastando a visão amadora de
gestão, que dispensa conhecimentos aprofundados sobre o condomínio. A relação
do síndico, enquanto gestor condominial profissional, demanda um contrato de
prestação de serviços, caracterizando-se como relação de consumo, seja o
síndico pessoa física ou jurídica, trazendo responsabilidades diferentes das do
síndico condômino tradicional, o que exige um olhar administrativo.
Diante da ausência de legislação específica
sobre essa nova figura de natureza profissional, os operadores do direito e
Tribunais terão de se debruçar sobre o instituto, para melhor analisá-lo, acompanhando
sua evolução diante das demandas da sociedade.
A administração do condomínio nos dias
atuais demanda um olhar multidisciplinar do gestor profissional, com ênfase na
ciência da administração, que o capacite a lidar com a legislação, finanças, aspectos
contábeis, previdenciários, tributários, manutenção predial, mediação de
conflitos, tecnologia e outras demandas complexas. O síndico, ainda que
desconheça a ciência da administração, realiza em seu cotidiano as funções
integrantes do processo administrativo, quais sejam, planejamento, organização,
direção, controle, sendo certo que a complexidade crescente da questão
condominial demanda a criação de cursos de capacitação específicos para a
formação nas áreas de administração condominial.
Fonte Jornal do Brasil
