Imagine que você vai viajar por um tempo, deixando
vago o imóvel onde mora. Por que não fazer um dinheiro extra colocando-o para
locação no Airbnb? Afinal de contas, o imóvel é seu, estará lá sem uso e essa
grana extra vai te ajudar bastante no pagamento do custo da viagem. Certo? Antes
de tomar essa decisão, veja alguns cuidados para fazer tudo dentro da
legalidade.
Airbnb em
condomínios residenciais
O Airbnb chegou ao Brasil em 2012 e é
inegável que sua operação trouxe muitos questionamentos jurídicos, principalmente
quando o imóvel se encontra em edifício residencial, onde as normas próprias de
cada condomínio devem ser seguidas.
Essa nova forma de locação por temporada, em
que a contratação se dá on-line, gerou divergências entre aqueles que buscam
colocar seus apartamentos para locação através de aplicativos ou sites (como o
próprio Airbnb e afins) e aqueles que veem nessa operação um desvio de
finalidade do condomínio, alterando toda a sua dinâmica, não raramente
fragilizando sua segurança.
Conflitos entre
síndicos, vizinhos e moradores
Embora seja uma prática relativamente nova, o
Poder Judiciário vem sendo acionado há algum tempo para julgar os conflitos de
interesses entre proprietários e condomínios, de modo que, em alguns estados, já
existe jurisprudência formada a respeito do tema.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
vem defendendo que o Interesse Coletivo (convenção de condomínio, regulamento
interno e decisões das assembleias gerais) se sobrepõe ao interesse individual.
O principal problema envolvendo a locação
para temporada é a discordância entre locadores, os donos dos apartamentos e o
condomínio, fazendo com que este adote medidas proibitivas para afastar a
prática da locação temporária on-line daquela coletividade, advertindo, multando
e levando o assunto às reuniões de condomínios que, no geral, reforçam a
proibição já existente, com veto expresso da locação temporária por aplicativos.
Os proprietários do imóvel, usuários dos
aplicativos como o Airbnb, sentem-se prejudicados e comumente alegam:
1. ofensa ao seu direito de
propriedade
2. possibilidade de locação para
temporada existente na Lei de Locação (Lei n° 8.245/91)
3. inexistência de restrição na
Convenção de Condomínio ou mesmo no Regulamento Interno
4. não comprometimento da
finalidade residencial do condomínio
5. ilegalidade da proibição do
condomínio
Entretanto, na prática, esses argumentos não
têm prosperado em razão de critérios maiores, tais como aqueles que envolvem a
finalidade residencial para a qual o condomínio foi formado, nos termos da sua
convenção, a segurança defendida pelo grupo que o integra e a soberania das
suas decisões tomadas em assembleias regulares que podem, de fato, restringir o
direito de propriedade.
Nesse sentido, os julgadores têm entendido
que, por meio do Airbnb e afins, o uso que se pretende fazer do imóvel não é
meramente residencial, pois, ainda que para temporada, a locação por tal
plataforma é voltada à alta rotatividade, à semelhança da finalidade hoteleira
ou de hospedaria, o que, segundo eles, seria possível extrair da própria
divulgação no site do Airbnb.
Então, o que dizem a
lei e as decisões judiciais?
Ora, o Judiciário tem buscado deixar claro
que não se trata de proibição de locação residencial para temporada, prevista
na nossa legislação, mas sim daquela com contornos de hotelaria em condomínio
com finalidade residencial, configurando-se, na realidade, uma atividade
comercial.
Desta maneira, tem prevalecido o
entendimento de que a utilização da unidade condominial residencial para
hotelaria, em razão da sua rotatividade, altera a rotina e a segurança do
condomínio, autorizando as medidas proibitivas e protetivas do interesse dos
moradores, em desfavor daqueles que pretendem obter renda através dos seus
imóveis mediante locação on-line.
Verifique com o
síndico e consulte a convenção do condomínio
Então, parafraseando os termos da página
eletrônica do Airbnb, se você quer transformar seu espaço extra em dinheiro e
mostrá-lo para milhões de pessoas, sendo o seu imóvel um apartamento ou casa em
condomínio residencial, é recomendável que se certifique previamente quanto a
tal possibilidade, tendo como foco a natureza do seu condomínio, residencial ou
comercial.
Verifique a convenção condominial, o
regulamento interno, bem como procure saber se existe alguma definição tratada
em assembleia geral do condomínio, para agir dentro das normas da sua
comunidade, evitando possíveis multas condominiais e outras providências que o
condomínio poderá adotar para coibir sua intenção de ganho extra através da
locação por temporada por meio de aplicativos como o Airbnb e afins.
Por Douglas Ribas Jr.
Fonte Canaltech
