Antes
de comprar o imóvel, verifique através dos documentos - que indicados abaixo,
avaliando-se o proprietário, analisando-se se contra o mesmo existe algum
processo em andamento e se esse processo pode judicialmente anular a sua compra
e que provavelmente não permitirá que seu (suado) dinheiro volte. O objetivo
principal é o de garantir uma compra segura.
Uma
das formas de descobrir isso é tirar as certidões negativas do proprietário do
imóvel (casa ou apartamento). Essas certidões são documentos que mostram a real
situação financeira do proprietário, por exemplo, se tem o nome protestado,
processos trabalhistas/cíveis. Caso exista, pode ser que ele esteja tentando
desfazer do seu patrimônio para não pagar seus débitos. Por isso, diminua as
chances de ter esses problemas se cercando de provas da sua boa-fé ao comprar o
bem. Assim, sempre que possível, busque orientação de um advogado, porque nem
todos os tipos de ação, podem gerar a anulação ou nulidade da compra.
As certidões podem ser conseguidas pela internet?
Existem
diversas empresas particulares - serviço pago - que executam esse trabalho. A
resposta é sim. Porém, caso queira buscar certidões por sua conta e risco,
elaboramos uma prévia dos documentos que julgamos necessários para ser avaliada
se a compra será sadia e valerá a pena ou correrá o risco de ser enganado.
Certidões e Dicas Fundamentais:
1.
Certidão da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda nos postos da
Receita Federal - http://idg.receita.fazenda.gov.br/;
2.
Certidão das Ações em Família: apenas no Fórum cível da sua cidade;
3.
Certidão de Ações Trabalhistas: você pode consultar online: https://portalextranet.tst.jus.br/web/guest/certid%c3%a3o;
4.
Certidões de Ações Cíveis Federais: você terá que se dirigir ao Fórum da
Justiça Federal;
5.
Certidão de Cartório de Protestos: procure o Cartório de Protestos da sua
cidade;
6.
Certidões das Ações da Fazenda Estadual: procure a Secretaria da Fazenda do seu
Estado;
7.
Certidão da Justiça Federal: online no Fórum da Justiça Federal;
8.
Certidões das Ações da Fazenda Municipal: veja na Secretaria da Fazenda do seu
município;
9.
Verifique ainda caso seja condomínio, se há dívidas pendentes, pois elas podem
levar o imóvel à leilão/hasta pública. Pedir esse documento para o próprio
Síndico ou para a administradora do local;
10.
Consulte os vizinhos do local do imóvel para saber das condições do bem;
11.
Solicite a cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovada na
Prefeitura, e em se tratando de imóvel em condomínio, a cópia da convenção;
12.
Certidões de Ações Cíveis Estaduais no Fórum estadual da sua região;
13.
Certidões de interdição, Tutela e Curatela, nos cartórios de Registro Civil das
pessoas naturais onde estiver o Registro de nascimento do proprietário;
14.
Visite o bem para ter certeza de que não há outros possuidores exercendo a
posse. Caso isso ocorra, pode ser que o proprietário já tenha perdido o direito
à propriedade por abandono. Cuidado;
15.
Certidão negativa de IPTU e da situação Enfitêutica. Em algumas cidades a
certidão já pode ser emitida pela Internet;
16.
O proprietário deve apresentar seus dados pessoais RG, CPF, certidão atualizada
de estado civil, imposto de renda. (se casado, os do cônjuge também);
17.
Matrícula atualizada no Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus
reais (vintenária) - você verá todo o histórico de alienações passadas,
comprovando de propriedade e averbação de construção, que atesta o tipo de construção
ali erguida e suas possíveis alterações que devem estar documentadas. Esta
certidão pode ser pedida pela internet, serviço pago, mas muito bom;
18.
Imóveis deixados de herança precisam de autorização (do Ministério Público) em
caso de o herdeiro ser menor de idade.
Por
fim, pode ser feito contrato inicial para depois ser passado a escritura
definitivamente.
Vale
frisar que no contrato deve vir expressamente indicada a data em que a
escritura será passada ao comprador. Lembre-se que, se houver cônjuge, as
certidões devem ser de ambos.
As
certidões e os demais documentos devem ser atualizados, com emissão de até 30
dias antes de lavrar a tão desejada escritura, visto que as mesmas possuem
curta validade.
Acrescenta-se
ainda a possibilidade da adoção de alguns institutos jurídicos na contratação
da venda e compra em face da existência de apontamentos nos distribuidores
forenses, de forma a garantir ao comprador o retorno ao "status quo
ante" em caso de questionamento judicial do ato jurídico de disposição do
bem imóvel, visando minorar prejuízos dai decorrentes. Acredito que a
concentração (registro/averbação) das demandas judiciais na Matrícula do
imóvel, já em vigor por força da respectiva Medida Provisória, ajudará em muito
a diminuição dos riscos do comércio imobiliário.
Na
dúvida, consulte sempre um advogado.
Por
Thiago de Carvalho Pradella
Fonte
JusBrasil Notícias
