Não pode ser penhorado por processo que veio após essa
negociação, mesmo que a operação não esteja registrada em cartório
Um
imóvel que esteja em compromisso de compra e venda não pode ser penhorado por
processo que veio após essa negociação, mesmo que a operação não esteja registrada
em cartório. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça
determinou, em decisão unânime, a desconstituição de penhora de imóveis
vendidos antes do ajuizamento de ação de cobrança, mas cujos compromissos de
compra e venda só foram averbados no registro de imóveis após a citação do
devedor.
O
caso envolveu a alienação de unidades autônomas de complexo hoteleiro. Os
compromissos de compra e venda foram feitos antes do ajuizamento da demanda,
mas, como o averbamento no registro de imóveis só ocorreu após a citação da
parte executada, a sentença, confirmada no acórdão de apelação, reconheceu a
existência de fraude à execução na alienação dos bens.
As
instâncias ordinárias aplicaram ao caso a norma contida no artigo 1.245,
parágrafo 1º, do Código Civil, segundo a qual, "enquanto não se registrar
o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do
imóvel".
Decisão
reformadaNo STJ, a decisão foi reformada. De acordo com o relator, ministro
Villas Bôas Cueva, prevalece no tribunal o entendimento de que a
"celebração de compromisso de compra e venda, ainda que não tenha sido
levado a registro no cartório de registro de imóveis, constitui meio hábil a
impossibilitar a constrição do bem imóvel e impede a caracterização de fraude à
execução".
O
ministro invocou ainda a Súmula 375 do STJ, segundo a qual "o
reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem
alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”, e também citou a tese,
firmada sob o rito dos recursos repetitivos, de que a prova de eventual má-fé
constitui ônus do credor.
“A
celebração dos contratos de promessa de compra e venda (entre 1999 e 2003),
conquanto não levados a registro, ocorreu muito tempo antes do ajuizamento da
ação (2004), a afastar a presença de fraude à execução, ressalvada a prova da
má-fé, inexistente na espécie, em nada influenciando a averbação de protesto às
margens das matrículas dos imóveis efetuada em 2007”, concluiu o relator.
Fonte
STJ
