De
acordo com o STJ, o condomínio, independentemente de previsão em regimento
interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus
familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer.
Isso
porque a adoção de tal medida, a um só tempo, desnatura o instituto do
condomínio, a comprometer o direito de propriedade afeto à própria unidade
imobiliária, refoge das consequências legais especificamente previstas para a
hipótese de inadimplemento das despesas condominiais e, em última análise,
impõe ilegítimo constrangimento ao condômino (em mora) e aos seus familiares,
em manifesto descompasso com o princípio da dignidade da pessoa humana.
O
direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a
elas atribuída, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das
despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária
abrange, como inseparável, uma fração ideal no solo (representado pela própria
unidade) bem como nas outras partes comuns, que será identificada em forma
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art.
1.331 do CC). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a
correspondente fração ideal de todas as partes comuns.
Efetivamente,
para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas
despesas condominiais, o CC (arts. 1.336 e 1.337) impõe ao condômino
inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua
recalcitrância.
A
partir do detalhamento das aludidas penalidades, verifica-se que a
inadimplência das despesas condominiais enseja, num primeiro momento, o
pagamento de juros moratórios de 1% ao mês, caso não convencionado outro
percentual, e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do CC).
Sem
prejuízo desta sanção, em havendo a deliberada reiteração do comportamento
faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns
débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o CC estabelece
a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos
condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de
caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição
dessa conduta.
Assim,
segundo dispõe o art. 1.337, parágrafo único, do CC, a descrita reiteração do
descumprimento do dever de contribuição das despesas condominiais, poderá
ensejar, primeiro, uma imposição de multa pecuniária correspondente ao
quíntuplo do valor da respectiva cota condominial (500%) e, caso o
comportamento do devedor contumaz evidencie, de fato, uma postura transgressora
das regras impostas àquela coletividade (condômino antissocial), podendo,
inclusive, comprometer a própria solvência financeira do condomínio, será
possível impor-lhe, segundo o mencionado quórum, a multa pecuniária
correspondente de até o décuplo do valor da correlata cota condominial
(1.000%).
Já
o art. 1.334, IV, do CC apenas refere quais matérias devem ser tratadas na
convenção condominial, entre as quais as sanções a serem impostas aos
condôminos faltosos.
E
nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de
descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a
imposição de sanções pecuniárias.
Inexiste,
assim, margem discricionária para outras sanções que não as pecuniárias, nos
limites da lei, para o caso de inadimplência das cotas condominiais.
Aliás,
é de se indagar qual seria o efeito prático da medida imposta (restrição de
acesso às áreas comuns), senão o de expor o condômino inadimplente e seus
familiares a uma situação vexatória perante o meio social em que residem. Além
das penalidades pecuniárias, é de se destacar, também, que a lei adjetiva
civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as
despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de
obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que
privilegia a celeridade.
Efetivamente,
a Lei n. 8.009/1990 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação
dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de
constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria
de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família.
E,
em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas
condominiais, o CPC/1973 estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a
respectiva ação de cobrança.
Na
sistemática do novo CPC, as cotas condominiais passaram a ter natureza de
título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte,
o manejo de ação executiva, tornando ainda mais célere a satisfação do débito
por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria
unidade imobiliária).
Ademais,
além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio
para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominiais, a
vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus
familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a
condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos
ditames do princípio da dignidade humana.
Nesse
sentido: REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em
9/8/2016, DJe 19/8/2016 (Info 588 do STJ).
Fonte
STJ
