É a partir daí que ele passa a exercer o domínio
direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que
justificaria sua contribuição
O
promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das
cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele
passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços
prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então,
pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor.
A
tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no
julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade
pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a
imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador
do bem, ou do antigo dono.
A
peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que
dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento
das cotas, desde sua assinatura.
Ainda
assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu
que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a
responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do
bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito
de regresso, mas não vincula o condomínio.
Obrigação propter rem
No
caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou
duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra
o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a
assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse.
Na
primeira ação – do condomínio contra o compromissário comprador –, verificou-se
que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo
pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em
julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o
vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem
exercia o domínio direto.
Pelo
princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas
condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e
que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim,
pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo
titular dos direitos sobre a unidade.
Para
a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a
inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das
cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode
afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo
proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de
compra e venda.
Relação material
Segundo
a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação
jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela
ciência do credor acerca da transação.
Não
tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor
continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos
serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição.
“Embora
o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na
matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem,
no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de
prestação condominial”, explicou a ministra.
Dessa
forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo
proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão
na posse do imóvel pelo comprador.
Fonte
DireitoNet
