A
devolução de imóveis, apesar de já possuir jurisprudência consolidada no
Superior Tribunal de Justiça, sempre acaba gerando um conflito entre consumidor
e construtora. A Súmula 543 da corte determina que, havendo culpa exclusiva da
construtora/vendedor, deverá ser devolvido ao comprador o valor total das
parcelas, corrigidas monetariamente.
Caso
a rescisão seja por parte do consumidor, mesmo que justificada por motivo de
foro íntimo, o percentual de retenção da parte vendedora poderá variar entre
10% e 25%, dependendo do caso em questão.
Segundo
o advogado, o STJ entende que, quando o comprador já entrou no imóvel, a
construtora pode reter até 25% dos valores pagos, devolvendo o remanescente
corrigido. “Quando o consumidor ainda não entrou, o vendedor pode reter até 15%
do que já foi pago, restituindo o restante com correção monetária. É importante
observar que o valor pago a título de sinal também compõe o montante que deve
ser devolvido.”
Esse
entendimento do STJ foi usado no REsp 907.856, quando a corte definiu que o
consumidor pode rescindir o contrato e pedir a restituição dos valores pagos
por não ter mais condições de pagar as prestações, mesmo havendo cláusula
contratual prevendo a retenção total. No recurso, o dispositivo foi anulado e
considerado abusivo.
As
formas e condições da restituição, quando houver rescisão, foram definidas pela
2ª Seção do STJ com base no artigo 543-C do Código de Processo Civil em recurso
repetitivo. “É abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de
contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”,
explica o colegiado.
Se
a devolução dos valores ocorrer apenas depois de terminada a obra, o STJ
entende que a prática retarda o direito do consumidor à restituição da quantia
paga, violando, assim, o artigo 51, II, do CDC. A demora para devolver os
valores também é caracterizada como vantagem exagerada para o fornecedor,
conforme o inciso IV do mesmo artigo.
Havendo
resolução do contrato, segundo a seção, “deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).
Jurisprudência farta
Há
jurisprudência e diversos acórdãos sobre a relação de consumo envolvendo
construtoras. O material traz, principalmente, julgados da 3ª e da 4ª Turma do
STJ, especializadas em Direito Privado.
O
tribunal considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de
compra e venda de imóveis apenas quando o comprador for o destinatário final do
bem. De acordo com a 3ª Turma, o uso do CDC é válido porque o código
“introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça
contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva”
(REsp 1.006.765).
Para
o STJ, o CDC pode ser aplicado em relação à corretora imobiliária responsável
pela realização do negócio (REsp 1.087.225) e também nos contratos em que a
incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante
financiamento (AREsp 120.905). A corte entende que o contrato de incorporação é
tanto pela Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias, quanto pelo código do consumidor.
A
publicidade veiculada pelas construtoras também faz parte do contrato para o
STJ. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas
compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um
poolhoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela
prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.
A
empresa vendedora tentou anular a interdição remodelando o projeto anunciado,
mas as mudanças não satisfizeram os compradores. No caso, o STJ entendeu que
era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).
Outro
descumprimento que gere indenização, de acordo com o STJ, é o atraso na obra. A
construtora deve pagá-la conforme consta no contrato, além de arcar com os
danos materiais, como o custo da moradia usada pelo consumidor durante o
período em que a obra não é finalizada ou o valor correspondente ao aluguel do
imóvel.
Restrição de valores
O
STJ também têm restringido os valores de eventuais indenizações, dos juros e
das taxas de corretagem. Sobre as compensações por danos morais, a corte
entende que certos fatos são apenas de meros aborrecimentos. Mesmo assim, a
jurisprudência da corte estabelece que o atraso na entrega do imóvel permite
indenização, além de multa prevista em contrato (AREsp 521.841).
Em
relação aos juros, o STJ define que cláusulas que preveem a incidência de
alíquotas para compensar os valores de prestações anteriores à entrega das
chaves não são ilegais ou abusivas. Os ministros da 2ª Seção entenderam, por
maioria de votos, que, como a compra parcelada é uma escolha do consumidor, a
cobrança dos juros é válida, desde que estabelecida no contrato (EREsp
670.117).
As
cobranças de comissão de corretagem em contratos de também foram analisadas
pelo STJ. Para o tribunal, o ônus da corretagem é da vendedora, exceto quando o
consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.
"Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor;
contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da
obrigação" (Ag 1.119.920).
Porém,
a taxa não pode ser cobrada se o negócio não foi concluído porque as partes
desistiram (AREsp 390.656). Segundo a ministra Nancy Andrighi, o artigo 725 do
Código Civil de 2002 permite a cobrança, mas o novo CPC indica que o julgador
deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do
corretor, pois a intenção das partes em comprar não justifica o pagamento de
comissão (REsp 1.183.324).
Por
Brunner Tiso
Fonte
JusBrasil Notícias
