Comprar
imóvel na planta não é tarefa simples, e os candidatos precisam ficar muito
atentos com as armadilhas preparadas por muitas empresas. Além dos problemas
comuns encontrados na maioria dos contratos, que preveem cláusulas abusivas e
grande desequilíbrio entre construtoras e compradores, a fase pós-vendas também
reserva truques e macetes que colocam os compradores em situações de grande
desvantagem.
Em
muitos casos, usando de pura coação e ameaça, muitas empresas lidam com a
insegurança dos compradores para lhes exigir comportamentos que só trazem mais
prejuízos, mas que de certa forma garante às empresas desleais garantir seu
lucro e se safar das punições em razão dos descumprimentos contratuais.
Evidente
que boa parte das construtoras cumpre o contrato e mantém uma relação
absolutamente honesta com seus clientes. Mas no mercado existem as ruins e, com
essas, o cliente precisa atenção redobrada.
Um
dos truques mais comuns está na parcela das chaves. As empresas colocam no
contrato que determinado valor, normalmente alto, é referente à parcela das
chaves e, no momento da venda, prometem ao cliente que essa parcela pode ser
incluída no financiamento. Ocorre que esse pagamento não está atrelado à
entrega da unidade. Ela é uma parcela intermediária, com data de vencimento
fixa e que coincide com a suposta entrega do imóvel. O "apelido"
confunde o comprador, que imagina que esse valor só lhe será exigido quando o
imóvel for entregue.
No
caso de atraso da obra, a empresa passa a exigir o pagamento desta parcela e,
como o cliente não estava preparado para pagá-la, muitas vezes não tem o valor
e passa a ser ameaçado de protesto, de cobrança de juros e multa e até de
rescisão do contrato.
Em
contrapartida, como um ato de "benevolência", a empresa sinaliza com
a possibilidade de prorrogação desse vencimento para a entrega efetiva da
unidade, mas exige que o cliente assine uma novação ou aditivo contratual concordando
também com a postergação da data de entrega, sem reclamar indenizações. Acuado
e sem saída, o comprador acaba aceitando a "oferta".
Quem
estiver nessa situação não deve se desesperar nem assinar nenhum acordo ou
documento, pois a lei e a justiça garantem a inexigibilidade do pagamento em
razão do contrato não cumprido. Se a empresa não entregar na data combinada,
não pode exigir o pagamento e o cliente jamais deve abrir mão de processá-la
para ter garantido esse direito.
Financiamento para baixa renda
Outro
truque muito utilizado diz respeito ao crédito associativo. É uma modalidade
especial de financiamento para construções de baixa renda, cujo contrato é
assinado pelo cliente com a Caixa Econômica Federal, antes ou durante a obra.
Quando esse contrato é assinado, a dívida passa para a Caixa e a construtora
começa a receber os valores da construção de acordo com o andamento dos
trabalhos.
O
cliente paga juros pelo empréstimo – chamado de juros de medição -, e corrige o
valor repassado para a construtora, que tem os recursos garantidos para a obra.
Embora essa correção seja menor que o INCC (Índice Nacional de Custos da
Construção), tem suas compensações para a empresa, como garantia do capital e
das vendas.
Quando
esse contrato é assinado, necessariamente a construtora dá ao cliente quitação
total da dívida do imóvel, pois a Caixa passa a ser a credora. Para burlar a
norma, as empresas costumam obrigar o cliente, no mesmo momento, a assinar uma
confissão de dívida, que o obrigará a pagar a diferença entre a correção
aplicada pela Caixa e o INCC ao final do contrato. Quando o imóvel fica pronto,
se o cliente não pagar o chamado "resíduo", não recebe o imóvel. Um
verdadeiro golpe.
Cuidado com acordos
Acordos
propostos pelas empresas raramente são bons para o consumidor e não devem ser
chamados desta forma. Em regra são
impostos, retiram os direitos do comprador e previnem as condenações judiciais.
O mais importante é saber que ninguém, em situação alguma, é obrigado a assinar
aditivos ou novações contratuais. O primeiro contrato, com regras, valores e
prazos é o que vale e, se a oferta de acordo não for boa, o cliente não deve
aceitá-la.
É
muito comum em situações de atraso as construtoras chamarem para um
"acordo" com as mais variadas desculpas, e, caso o comprador não
concorde com os novos termos, dizem que as licenças não serão emitidas e o
imóvel não será entregue, chegando até a ameaçar cancelar o contrato. Nada
disso deve intimidar o consumidor, que tem direitos resguardados pelo contrato
inicial.
Se
a oferta não for aquela que o comprador esperava, não deve aceitar nem receber
nada. Não pode assinar documentos nem firmar acordos, sob pena de perder o
direito de reclamar uma justa indenização futuramente.
O
mesmo ocorre com os distratos. Quando a empresa percebe um cliente acuado, sem
dinheiro para honrar o contrato, o ameaça de execução da dívida, de cobrança
judicial, de perder tudo o que pagou e usa o contrato, leonino e abusivo, para
fazer crer que tudo está perdido. O cliente, desesperado e imaginando estar sem
opção, aceita a oferta imoral para "resolver" o problema e fica com o
prejuízo.
A
lei garante a impossibilidade de retenção de tudo ou parte substancial dos
valores pagos e súmulas asseguram o distrato a qualquer tempo, mesmo para os
inadimplentes, que devem receber entre 85% a 90% de todos os valores pagos,
reajustados e em única parcela.
Em
situação semelhante, a dica é a mesma: se não concordar com a oferta, o cliente
não deve assinar nem receber nada e procurar imediatamente a Justiça, que
certamente fará valer o que diz a lei.
Por
Marcelo Tapai
Fonte
UOL
