A
paisagem de São Paulo vem se modificando rapidamente pelos novos
empreendimentos imobiliários que surgem a cada dia, mas também pelas
intervenções na recuperação, revitalização, restauração ou até mesmo retrofit
das fachadas dos prédios mais antigos. A arquiteta Renata Marques observa
grande procura pela atualização das edificações com pelo menos 20 anos de
idade. “A mudança está se tornando uma necessidade para que os edifícios
antigos acompanhem a valorização imobiliária e não fiquem muito distantes do padrão
atual de mercado”, diz Renata, que atuou em grandes incorporadoras e agora se
direcionou a esse nicho.
Síndico
profissional há 18 anos, em doze condomínios, cinco deles comerciais, Nilton
Savieto também começa a sentir tendência em prol da revitalização das fachadas,
como forma de acompanhar a valorização do mercado imobiliário. “As pessoas
estão querendo tornar seus prédios mais modernos, começando a dar prioridade a
isso e a reservar dinheiro para as obras”, aponta. Em um dos condomínios que
administra, os proprietários investiram R$ 500 mil para recompor toda a fachada
do prédio de onze andares, localizado na Vila Nova Conceição, região do Parque
do Ibirapuera, uma das mais valorizadas de São Paulo.
O
condomínio, no caso, promoveu uma revitalização, obra que se estendeu por um
ano e meio. As intervenções tiveram aprovação unânime da assembleia dos
condôminos, que contrataram engenheiro especialista para realizar um
diagnóstico do revestimento antigo, propor soluções e depois acompanhar a
execução dos serviços. “A fachada estava feia e se deteriorando. Retirou-se
então todo o seu reboco, também nos peitoris das varandas e das floreiras,
deixando o prédio na alvenaria básica, protegido por um selamento para evitar
infiltração”, relata. Um novo revestimento foi constituído em várias camadas,
incluindo seladores e a pintura, em tom claro, além da colocação de mármore nas
superfícies externas das varandas e floreiras. Houve a padronização da
vegetação, definida por uma comissão de moradoras e aprovada em assembleia.
INTERVENÇÕES POSSÍVEIS
Segundo
o engenheiro e síndico Paulo Maccaferri, que atua com fachadas, as intervenções
diferenciam-se entre recuperação e pintura, revitalização, restauração e
retrofit. Enquanto a recuperação trata de fissuras (entre outros), a
revitalização moderniza, a restauração recompõe o padrão original, e o retrofit
altera a estética e o sistema construtivo. Este caso envolve, por exemplo, a
ampliação ou mesmo a construção de sacadas – obras mais frequentes em regiões
litorâneas, como a Riviera de São Lourenço, em São Paulo, ou a cidade do Rio de
Janeiro, que dispõe inclusive de regulamentação específica sobre o assunto.
O
engenheiro insere ainda como caso de retrofit obras em que são implantadas
novas cortinas de vidro, revestindo a fachada; mudanças de estruturas de
concreto; ou as dos guarda-corpos (de vidro por alumínio, por exemplo) e dos
parapeitos. O engenheiro ressalta, no entanto, que é preciso ficar atento aos
“limites estruturais” da edificação, principalmente se o condomínio optar pela
construção da varanda. É uma situação que requer a atuação de um projetista de
cálculo e observância se a Lei de Zoneamento da região permite um acréscimo de
área.
A
tendência em São Paulo é pela revitalização e modernização dos materiais e
sistemas construtivos, como a troca de esquadrias, de caixilhos e de
revestimentos cerâmicos (por pastilhas esmaltadas, afixadas com argamassas
colantes mais flexíveis), analisa Paulo Maccaferri. De forma geral, o
engenheiro avalia que a revitalização das fachadas rende aos condôminos um
retorno cinco vezes superior ao valor investido, em função da valorização
imobiliária.
Mas,
além da análise das características estruturais da edificação, ele chama
atenção dos síndicos e condôminos para outros cuidados fundamentais em relação
às obras nas fachadas: é importante promover uma inspeção prévia com vistas a
desenvolver um projeto duradouro e não apenas contratar serviços que promovam
“remendos” nos revestimentos. Além disso, Paulo sugere a contratação de um
engenheiro fiscal pelo condomínio, para fiscalizar a execução dos trabalhos.
Segundo exemplifica, uma fachada que tenha concreto aparente demanda que suas
ferragens sejam inspecionadas e que as paredes passem por processos de
lixamento, estucamento e uso de verniz adequado.
MUDANÇA DE PADRÃO VISUAL EXIGE APROVAÇÃO DE 100%
Se
o assunto fachada costuma render bastante discussão entre os condôminos, em
função dos custos das obras e também pelo padrão estético, na área jurídica ele
também suscita polêmicas, especialmente com a questão do fechamento da sacada
(tema da próxima edição da Direcional Condomínios). Segundo o advogado
especializado em condomínios, Cristiano De Souza, a legislação é omissa em
relação à definição de fachada. “Vamos encontrar isso na doutrina e na
jurisprudência”, diz. E conforme estas, “fachada seria todo o limite da unidade
condominial com o seu exterior, seja o exterior voltado para as áreas comuns
(como as portas de uma unidade), ou para a via urbana (como janelas e
varandas).”
Considerando-se
esta delimitação, toda e qualquer intervenção que venha a alterar o padrão
estético de uma edificação, exige aprovação unânime em assembleia geral de
condôminos, alerta o advogado. O que pode incluir até uma simples pintura, como
o caso de um edifício em estilo mediterrâneo, da cor branca, que venha a
receber uma tonalidade totalmente diferente, descaracterizando o conjunto
arquitetônico original. Também a alteração da cor das esquadrias ou fazer uma
janela a mais ou mesmo trocar uma simples porta de entrada de apartamento
requerem aprovação, considera Cristiano. O condomínio estará isento da
obrigatoriedade desse quórum apenas se a intervenção for caracterizada como
obra necessária.
Em
relação à Prefeitura, as intervenções de pintura, recuperação e revitalização
demandam notificação prévia pelos transtornos ou riscos que possam causar às
pessoas e ao patrimônio e, em caso de acréscimo de área com alteração da
sacada, há necessidade de alvará. (R.F.)
Por
Redação do Viva o Condomínio
Fonte
Direcional Condomínios
