Quando
um síndico assume suas funções junto a um condomínio, por muitas vezes
desconhece a real dimensão de suas atribuições, bem como qual sua
responsabilidade face eventuais fatos ilícitos ou acidentes que venham a
acontecer no âmbito do condomínio. Com efeito, o síndico deve ter o cuidado de
se inteirar de suas atribuições legais, sob pena de ser surpreendido, e ter que
ele, pessoa física, responder perante o Poder Judiciário. O Código Civil
Brasileiro estabelece em seu art. 1.348 as principais atribuições do síndico,
quais sejam: Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar
imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou
administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a
convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V –
diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da
receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas
à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o A Responsabilidade
Civil e Criminal do Síndico seguro da edificação.
Entre
as atribuições citadas, deve o síndico ter especial atenção no que dispõe o
inciso V do art. 1.348 do Código Civil, pois, caso haja omissão, desídia ou má
gestão na conservação e guarda das partes comuns do condomínio ou
descontinuidade na prestação dos serviços essenciais deste, poderá o síndico,
conforme o caso concreto, responder civil ou criminalmente por seus atos ou
omissões.
Importante
dizer que nem toda responsabilidade civil será também criminal, apesar de que
toda responsabilidade penal poderá ensejar responsabilidade civil, por ser esta
mais ampla e aquela mais restrita.
Tal
afirmação decorre do fato de que para configurar-se um crime e a
responsabilidade dela decorrente, deve haver uma norma legal já descrita em uma
lei penal. É a afirmação do princípio da legalidade, onde não há crime sem lei
anterior que o defina. A responsabilidade civil, por sua vez, é a obrigação
pela qual o causador do dano fica adstrito a repará-lo a terceiro. As duas
formas de responsabilização, em linhas gerais, decorrem da prática de atos
ilícitos (que podem ou não ser ilícitos penais), face um comportamento positivo
(ação) ou negativo (omissão). Esse comportamento (positivo ou negativo) pode
ser por dolo (intenção – vontade dirigida a um fim) ou por culpa (negligência,
imprudência ou imperícia).
Dentro
do que foi dito, percebe-se que, se o síndico, por exemplo, não conservar uma
escada do condomínio e, em razão disso, ocorrer um acidente, causando lesões
corporais em uma pessoa, poderá ele ser obrigado a reparar o dano, mediante
indenização (responsabilidade civil). A indenização de natureza patrimonial,
decorrente de gastos do lesado com medicamentos, por exemplo, caracteriza o
dano material, enquanto que a indenização de natureza extra patrimonial,
decorrente de questões relacionadas à honra e à dignidade da pessoa, que a
afetam de uma maneira que lhe cause uma ruptura em seu equilíbrio emocional,
caracteriza o dano moral.
No
mesmo exemplo anteriormente citado, poderá também ocorrer um crime (lesão
corporal – art. 129 do Código Penal), tendo como autor do fato o síndico. Isso
porque a omissão do síndico em conservar a escada do condomínio é penalmente
relevante, pois ele devia e podia evitar o resultado, já que, como já visto,
tem o síndico, por lei, a obrigação de cuidado, proteção ou vigilância, além de
estar na posição de garantidor (art. 13, parágrafo 2º, alíneas “a” e “b”, do
Código Penal).
Infinitas
hipóteses fáticas podem ser delineadas, que guardam relação com a manutenção
dos elevadores, das escadarias, da garagem, das piscinas (responsabilidade só
quanto ao funcionamento e segurança do equipamento e da qualidade da água, e
não quanto à vigilância de crianças, esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa
que as guarda), de playgrounds (necessidade de observação da devida norma
técnica – ABNT) etc.
Caso
caracterizada a ocorrência de um ilícito (civil ou penal), poderá ocasionar a
responsabilização do síndico, de acordo, sempre, com o caso concreto.
Nesse
compasso, importante referir que ainda que a manutenção ou a obra seja
realizada por empresa terceirizada, a responsabilidade civil será compartilhada
entre a empresa, o condomínio e o síndico, pois este último tem culpa pela
ausência de fiscalização ou pela equivocada escolha da empresa prestadora de
serviços.
O
síndico, por outro lado, deve zelar pela contribuição dos condôminos e,
obviamente, caso aproprie-se de valores (dolo), responderá pelo crime de
apropriação indébita (art. 168 do Código Penal). Do mesmo modo, se houver a
apropriação de verbas previdenciárias de funcionários do condomínio. Por isso a
importância da prestação de contas e da devida assessoria contábil, para que se
evitem eventuais problemas de gestão financeira que, caso mal administrada,
ocasionará, inevitavelmente, responsabilização criminal (crime de apropriação
indébita) e também civil (devolução dos valores ilegalmente recebidos).
Em
outro enfoque, deve o síndico ter cuidado redobrado ao divulgar o nome de
condôminos inadimplentes. Ainda que seja obrigação do síndico a cobrança das
contribuições e das multas, bem como a prestação de contas, com o respectivo
balancete, conforme incisos VI, VII e VIII do art. 1.348 do Código Civil, não
pode o administrador colocar o condômino inadimplente em posição vexatória
perante os demais condôminos, tampouco cobrar publicamente e ostensivamente
(cartazes afixados na portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios
extralegais.
Existem
meios legais de cobrança. Caso o síndico assim não proceda e prefira o
constrangimento ao condômino, estará sujeito à responsabilização criminal, ao
cometer delitos contra a honra, mais especificamente os crimes de difamação e
injúria (artigos 139 e 140 do Código Penal), bem como à responsabilização civil,
diante do abalo emocional que poderá ocasionar ao condômino (dano moral).
Assim,
deve o síndico inteirar-se de suas responsabilidades como administrador do
condomínio, devendo estar ciente que é responsável por este e por essa razão
está sujeito à responsabilização civil e criminal.
Por
Dr. André Luis Dal Molin Flores
