A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça
fixou quatro teses jurídicas relativas a
compromissos de compra e venda de imóveis na planta. Uma delas afirma que
construtoras devem indenizar os compradores de imóveis na planta quando as
obras atrasarem.
Prevaleceu entendimento unânime seguindo o
voto do relator, ministro Marco Aurélio Bellizze. Para ele, não se pode fixar
prazo estimativo para a entrega da unidade imobiliária.
"É impositivo que as incorporadoras, mediante
programação administrativa e financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o
prazo para a entrega de imóvel, de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de
critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a
nenhum negócio jurídico futuro", disse.
O ministro afirmou ainda que para efeito de
responsabilização por atraso na entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato
é regido por normas do Sistema Financeiro de Habitação ou pelas regras do
programa Minha Casa, Minha Vida.
"Isso porque o descumprimento contratual
envolve apenas a relação de consumo da promitente-vendedora e adquirente da
unidade autônoma: "Ficando evidenciado o atraso injustificado na entrega
da obra é devido o pagamento de indenização ao comprador", explicou.
A decisão
não se aplica a imóveis comprados para investimento, uma vez que o programa se
restringe a compras para "o fim de residência própria". E o prazo de
entrega de cada imóvel é o observado no contrato de cada unidade, e não no de
outros eventuais moradores do mesmo prédio. "O contrato de venda de imóvel
deve observar os prazos porque também é obrigado a seguir o Código de Defesa do
Consumidor", explicou o ministro.
Os novos enunciados:
1 - Na aquisição de unidades autônomas em
construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e
inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar
vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto
o acréscimo do prazo de tolerância.
2 - No caso de descumprimento do prazo para
a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é
presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento
de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de
imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta
ao adquirente da unidade imobiliária.
3 - É ilícita a cobrança de juros de obra ou
outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4 - O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção
monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o
custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo
quando este último for mais gravoso ao consumidor.
REsp 1.729.593
Por Gabriela Coelho
Fonte Consultor Jurídico
