Em 1990, o legislador brasileiro aprovou a
Lei da Impenhorabilidade do Bem de Família, Lei nº 8.009, onde, nela, atribuiu
regras e diretrizes para indicar e qualificar quando um bem imóvel pode ser
considerado bem de família e, portanto, não sujeito às constrições judiciais (penhora,
arresto, etc.) por dívidas de diferentes naturezas, tais como dívidas civis, ficais,
comerciais, previdenciárias ou de outras naturezas.
Diz o artigo 1º da Lei nº 8.009/90:
Art.
1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é
impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal,
previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou
filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses
previstas nesta lei.
E o parágrafo único do artigo 1º aduz sobre
os investimentos realizados no imóvel, cujos quais também são compreendidos
dentro da regra da impenhorabilidade (construções, plantações, benfeitorias, equipamentos
de uso profissional e os móveis que guarnecem a casa, desde que estejam
quitados).
Ocorre que a própria lei, em seu art. 3º, elucida
algumas hipóteses em que o bem de família estará resguardado da
impenhorabilidade, podendo, portanto, responder pelas dívidas contraídas pelo (s)
seu (s) proprietário (s).
No caso das dívidas condominiais, a Lei nº 8.009/90
não atribuiu uma previsão específica. Não existe, em toda a redação dos artigos
da referida lei, expressamente os termos “dívidas condominiais”, ou outra que
se aproxime à elas, tais como encargos condominiais, cotas condominiais, despesas
de condomínio etc.
Entretanto, o inciso IV, do art. 3º, da Lei
da Impenhorabilidade do Bem de Família, traz em sua redação o seguinte teor:
Art.
3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:(...)
(...)
IV -
para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições
devidas em função do imóvel familiar;
Como pode se observar, não há nesta redação
previsão acerca das despesas/taxas condominiais especificamente. Não se depura
hipótese expressa acerca das dívidas condominiais estarem abarcadas como
exceção à penhorabilidade do bem de família.
Todavia, diversas ações de condomínios
contra condôminos inadimplentes “pipocavam” no Judiciário brasileiro e, em
muitas ocasiões, os condôminos-réus, devedores das despesas condominiais, alegavam
não poder ser seu imóvel penhorado porque encontrava-se dentro da hipótese da
impenhorabilidade, vez que seu imóvel era bem de família, ou seja, preenchia os
requisitos para tanto.
O debate se intensificou na jurisprudência e
na doutrina, havendo muita divergência neste sentido, até que em 2002, o Código
Civil pacificou as discussões quando passou a prever, no art. 1.715, a exclusão
da proteção do bem de família por dívidas tributárias relativas ao prédio ou às
despesas condominiais, sendo válida transcrição do artigo, conforme segue
abaixo:
Art.
1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua
instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de
despesas de condomínio.
A partir de então, se tornou indiscutível a
possibilidade das dívidas condominiais cobradas judicialmente levarem o imóvel
à penhora, mesmo que fosse possível considerá-lo bem de família, para, posteriormente,
ser levado à leilão judicial visando o adimplemento dos débitos condominiais, fosse
em qualquer valor.
Portanto, é pacífico o entendimento de que, no
caso de débitos condominiais cobrados judicialmente, o bem imóvel do devedor
poderá ser objeto de penhora e posterior leilão a fim de saldar o valor em
aberto.
Compartilhamos desta interpretação, uma vez
que despesa condominial é inerente à coisa (o imóvel). É o que chamamos de
obrigações propter rem, pois são dívidas atreladas ao próprio bem imóvel, não
podendo o condômino inadimplente se furtar de suas obrigações transportando aos
demais condôminos (à coletividade do condomínio) aguentar arcar com dívidas que
não lhes pertence.
Assim sendo, o presente artigo serve de
alerta para que os leitores membros e moradores de condomínios não deixem de
arcar com suas obrigações condominiais. Lembrem-se que os condôminos pertencem
a uma coletividade de moradia, com deveres e obrigações inerentes à todos, indistintamente.
Por Pérecles Reges
Fonte JusBrasil Notícias
