Modificação do
documento serve para atualizar pontos que ficaram defasados ou que foram mal
elaborados na origem de modo que contemplem todos os residentes; STJ já
reconheceu em súmula sem registro no Cartório de Imóveis
A atualização do Regimento Interno e
Convenção Condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação
destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função
do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de
regras que não atendam aos anseios da coletividade.
A convenção é ato essencial para a
instituição do condomínio edilício (art. 1.333 do CC). Nos casos em que tenha
havido prévio registro da incorporação imobiliária, ela será apresentada como
minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa
realizar as vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”, da Lei n.º 4.591/64),
sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente.
Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento
das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os
documentos para a instituição do condomínio, ratifica os termos da minuta da
convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das
matrículas individualizadas de cada unidade.
Também pode ocorrer do proprietário/construtor
optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas
para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar ao cartório a
instituição de condomínio direta, apresentando obrigatória e igualmente a
Convenção de Condomínio.
Em ambos os casos (havendo instituição e
especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir deste
momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado
por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da
Convenção de Condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a
confirmação da convenção em assembleia ato necessário.
Legalmente, o quórum para se alterar a
Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art. 1.351 do Código Civil, enquanto
o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra
geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam
quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.
Artifícios como deixar a assembleia em
aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de
quórum e, quando feito, são rechaçadas pelo Judiciário. O fato de muitas vezes
o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar
apenas ao quórum, não torna o ato legal e, se contestado, fatalmente ensejará
na anulação da assembleia.
Nesse sentido, é esta a manifestação do STJ:
RECURSO
ESPECIAL – AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE –
POSSIBILIDADE – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE –
ASSEMBLEIA – INSUFICIÊNCIA DE QUORUM – RATIFICAÇÃO POSTERIOR – IMPOSSIBILIDADE
– NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS – RECURSO
ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em
hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a
produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com
aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a
lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade
jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para
deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão
deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos,
pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto,
não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente
não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido. (STJ – REsp: 1120140
MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 6/10/2009,
T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: De 23/10/2009)
Algumas Convenções trazem em seu corpo o
Regimento Interno – nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o
quórum de 2/3.
Qual seria a saída
então para alterar a convenção?
Não existe segredo, o quórum deve ser obtido
com um trabalho prévio, obtenção de procurações e, se necessária, a criação de
uma comissão para auxiliar nos trabalhos.
Porém, para algumas questões que não estejam
reguladas na Convenção ou no Regulamento Interno, podem ser implantadas como
complementação das regras do RI, desde que: a) não contrarie o RI, b) não
exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda,
c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão
ser modificados através de assembleias com quóruns de maioria simples.
Por fim, antes de alterar uma convenção uma
visita formal ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos
procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não
obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260
do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para
que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida
perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários
apresentar o instrumento.
Por Rodrigo Karpat e Lilian Morassi da Fonseca
