Quando
o protesto de cotas condominiais foi aprovado no estado de São
Paulo, em 2008, e no estado do Rio de Janeiro, em 2009, a novidade
foi muito bem recebida. E, com o tempo, outros estados também
passaram a permitir o uso desse recurso.
“Era
uma forma muito boa de cobrar quem devia ao condomínio: ameaçar
colocar essa pessoa no cadastro de proteção ao crédito, para que,
assim, pagasse com mais rapidez o devido ao condomínio”,
contextualiza o advogado especialista em condomínios Jaques
Bushatsky.
Foi,
na época, uma resposta ao Novo Código Civil que havia diminuído a
multa para o atraso do pagamento das cotas condominiais de 20% para
2% ao mês – o que fez com que muitos condomínios assistissem a
inadimplência aumentar consideravelmente, prejudicando,
principalmente, aqueles que pagavam em dia.
UM
NOVO CENÁRIO
Com
a mudança, porém, do Código de Processo Civil em 2016, os
condomínios foram bastante beneficiados: a cobrança de cotas
atrasadas ganhou mais agilidade.
“Antigamente
eu tinha casos que se arrastavam por mais de dez anos. Desde o novo
CPC, conseguimos fazer com que o condomínio receba bem mais rápido”,
assinala a advogada Maria Estela Capeletti, advogada com ação
focada em condomínios.
Esse
é o entendimento de algumas das administradoras consultadas pela
reportagem do SíndicoNet. Habitacional, Graiche, GK deixaram para
segundo plano essa forma de “pressão” com o devedor.
“Atualmente
pouquíssimos clientes nos pedem esse tipo de medida. Cerca de 30 ou
40 condomínios, entre os cerca de 700 clientes”, quantifica José
Roberto Graiche, diretor da administradora de mesmo nome.
Isso
porque, com o novo CPC, tanto empresas administradoras de condomínio
como os próprios síndicos têm achado mais efetivo já entrar com a
ação de execução contra o devedor, ao invés de protestá-lo.
“Às
vezes, o condômino já está protestado. Em outras situações, o
síndico não quer colocar mais um empecilho para o pagamento dos
atrasados. De toda a forma, se for para esperar para primeiro
protestar e depois entrar com a ação, acho mais efetivo já entrar
com a ação”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora
GK.
VÁLIDO
EM TODO BRASIL
Outra
novidade trazida pelo novo CPC é que a possibilidade do protesto de
cotas condominiais agora é federal.
O
documento, em seu artigo 784, inciso X, incluiu entre os títulos
executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições
ordinárias ou extraordinárias dos condomínios, previstas na
convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que comprovadas
por documentos.
PROTESTO
AINDA É UTILIZADO
Marcio
Rachkorsky, advogado especialista em condomínios, segue utilizando o
método.
“Acho
uma ótima forma de evitar a ação judicial. De dez protestos,
quatro devedores nos procuram para fazer um acordo. Acho uma maneira
muito boa de evitar mais processos judiciais. Também não custa nada
para o condomínio e é bastante rápido”, argumenta o advogado.
E
nem todas as administradoras, porém, deixaram a medida de lado. A
gerente de marketing da Lello, Angelica Arbex, também segue
utilizando o protesto como uma ferramenta para manter a inadimplência
pequena.
É
uma ótima forma de manter a taxa de inadimplência baixa. Porém, é
importante protestar um valor que seja possível de pagar, de duas ou
no máximo três cotas condominiais", aponta ela.
O
QUE É O PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS?
O
protesto é o ato formal perante a justiça de se provar a
inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder
Judiciário.
Quando
o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para
efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de
proteção ao crédito. Os custos ficam por conta do devedor.
DESVANTAGENS
DE SE PROTESTAR O DEVEDOR
Logo
que a lei do protesto saiu, a medida era uma ótima forma de se
pressionar o devedor a pagar ao condomínio.
“Hoje
em dia isso mudou. Muita gente deve, está com o nome ‘negativado’
e nem por isso deixa de conseguir um empréstimo”, pondera Jaques
Bushatsky.
Além
de ter perdido essa característica de “força”, um elemento que
foi bastante citado é a possibilidade de se protestar a pessoa
errada, o que pode levar o condomínio a ser processado.
“O
entendimento atual é a pessoa prejudicada pedir o dobro do valor que
supostamente estava em aberto. E, nesse caso, quem arca com esse
custo é o condomínio”, explica Maria Estela Capeletti.
Caso
a pessoa seja prejudicada no fechamento de um negócio, por exemplo,
a indenização cobrada pode ser bem maior que o dobro do valor
cobrado indevidamente.
“Penso
que é algo que traz riscos para o condomínio e com um retorno que
hoje em dia não vale tanto a pena. Melhor manter um diálogo aberto
com o morador em questão e depois de três ou quatro meses, já
entrar com a ação de execução”, pondera ela.
PRECISA
DE ASSEMBLEIA PARA PROTESTAR UM DEVEDOR?
Justamente
por ser uma lei, não há necessidade de se fazer uma assembleia para
permitir o protesto.
MESMO
ASSIM, É INTERESSANTE DIVIDIR ESSA DECISÃO COM A CCOMUNIDADE
"Sempre
acho bom decidir esse tipo de coisa de forma coletiva. Assim,
decide-se o período que o síndico espera antes de entrar com o
protesto", assinala Angelica Arbex.
Ela
também aponta um cuidado importante: pesquisar a matrícula do
imóvel, para protestar o dono da unidade e não o inquilino.
CUIDADOS
PARA PROTESTAR
- Em assembleia deve-se votar se será possível protestar os devedores e a partir de quanto tempo após o atraso o nome deverá ser incluído no serviço de proteção ao crédito.
- O boleto de pagamento mensal também deve vir com o aviso que está passível de protesto. Dessa forma, ao receber a notificação do cartório de que seu nome está a um passo de ser protestado, o condômino não poderá alegar que “não sabia”.
- Além disso, é de suma importância estar com o cadastro de moradores em dia. Protestar a pessoa errada pode resultar em diversos problemas – inclusive processo por danos morais, que o seguro de responsabilidade civil do síndico não cobre.
- Outro cuidado é verificar se o dono da unidade com pagamento atrasado tem o registro do bem ou não, os chamados “contratos de gaveta”. Nesse caso, quem deve ser responsabilizado pelo débito? O morador e proprietário de fato, ou a pessoa que possui o imóvel registrado no cartório?
- Há também a questão dos inquilinos. Quando o imóvel é alugado e a cota está atrasada quem deve ser negativado? Nesse caso, a maioria dos especialistas aponta o condômino como responsável, já que esse pagamento é de sua alçada, com ou sem inquilino no local.
- Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.
DOCUMENTOS
NECESSÁRIOS PARA PROTESTAR O DEVEDOR DO CONDOMÍNIO
- Cópia da convenção
- Cópia da certidão do Registro do Imóvel (com o nome do devedor como titular de direito real sobre a unidade);
- Cópia da ata da assembleia de eleição do síndico
- Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;
- Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa
ACORDOS
EVITAM PROTESTO
Se
muitos discordam sobre a real eficácia do protesto para acelerar o
pagamento de dívidas, há algo em que todos concordam: não há nada
que substitua uma boa conversa entre síndico e morador.
É
fato que muitas vezes o condômino não pagou (ou não pode pagar) a
cota daquele mês, mas se o primeiro contato a respeito da cobrança
já for uma carta da administradora, pode ser que esta não tenha o
mesmo peso – mesmo que emocional - de uma conversa amigável com o
síndico.
Quando
há muitos moradores em débito com o condomínio, uma possibilidade
é fazer um mutirão de pagamento. O síndico avisa com antecedência
os moradores e se coloca à disposição para negociar durante, por
exemplo, um sábado à tarde no salão de festas. Pode ser a chance
de pagamento que um morador ou outro estavam esperando.
Nesses
casos, é importante só desistir da cobrança judicial após a
quitação efetiva do débito.
Por
ADIMPLENTE COBRANÇA CONDOMINIAL
Fonte:
SindicoNet
