Moradores
mais modernos defendem seu direito à propriedade, mas síndicos e vizinhos
contrários ao aplicativo querem que aluguéis sejam restritos aos modelos
tradicionais previstos em lei.
O
serviço de “locação para hospedagem” do Airbnb chegou ao Brasil em 2012 e,
desde então, cada vez mais gente tem usado a plataforma digital para
complementar a renda. Síndicos e condomínios, porém, estão de "cabelo em
pé", sem saber ao certo, o que pode ou não em matéria de hospedagem. Com
isso, aumentam os conflitos, a insegurança nas relações e as disputas
judiciais.
A
locação residencial é regulada pela Lei 8.245/1991, que prevê duas situações:
(1ª) a locação típica por mais de 90 dias, que geralmente é feita pelos
contratos de 30 meses, e (2ª) a locação por temporada, de até 90 dias.
É
comum pensar que a locação por meio do Airbnb se enquadra nessa segunda
hipótese, mas não é bem assim. O artigo 1º da lei diz que outros acordos
diversos desses dois seguem regulados pelo Código Civil ou por leis
específicas.
A
Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, em parecer técnico, entende que o
caso da “exploração da unidade na modalidade de hospedagem” é regulado pela Lei
11.771/2008, que trata das hospedagens para turismo. É um consenso da referida
Comissão que o Airbnb não deve ser praticado em condomínio residencial que não
comporta essa modalidade de hospedagem.
Nessa
linha de raciocínio, pode-se compreender que a hospedagem por curtos períodos,
de maneira similar ao que ocorre pelo Airbnb, pode desvirtuar a finalidade dos
condomínios residenciais. Não é permitida hospedagem ‘por hora’, ‘dia’, ‘parte
do imóvel (cômodos)’, com caráter claramente de mercancia, atípico, inominado,
onde o pactuado entre as partes não põe a salvo os direitos dos comunheiros e a
responsabilidade civil necessária na defesa da integridade do patrimônio comum.
O
direito de propriedade encontra limitação na função social da propriedade. O
proprietário não pode tudo. Ele pode, desde que não prejudique terceiros ou
cause danos ao meio ambiente, por exemplo. Quem mora em condomínio deve também
respeitar as regras da convenção de condomínio, que é a lei geral que rege a
vida dos condôminos, como a Constituição rege o Brasil.
Se
o condomínio tem a finalidade de uso residencial, a lei determina que os
condôminos não possam dar destinação diversa às suas unidades. Entretanto, os
moradores podem até propor ações na Justiça, com base no direito de
propriedade, para tentar garantir a possibilidade de alugar as unidades por
curtos períodos pelo Airbnb.
Decisões Judiciais
A
Justiça brasileira tem decisões afirmando que o condomínio pode, se isso é o
que consta da convenção, exigir que os condôminos só usem suas unidades para
fins residenciais.
Utilizar
essa modalidade de hospedagem sem o aval do condomínio é uma infração à
finalidade de uso do condomínio e ao Código Civil. O condômino pode ser
advertido, multado, multado em dobro e até ser classificado como antissocial,
porque o livre acesso de estranhos pode colocar em risco a segurança da
coletividade.
Já
existem decisões no Judiciário contrárias ao Airbnb, formando assim,
jurisprudência para novas ações. O principal argumento de sustentação usado é o
desvio de finalidade do prédio, prejudicando a segurança e o sossego. Os juízes
de maneira geral estão entendendo que locação por diária é exclusivo de meios
de hospedagem, como hotéis e flats.
Todavia,
se o condomínio quiser permitir a exploração de unidades na modalidade de
hospedagem para os moradores usarem Airbnb e similares, isso deverá ser feito
exclusivamente pela modificação da convenção de condomínio. A decisão depende
do voto de 2/3 dos condôminos, como prevê o artigo 1351 do Código Civil (CC).
Feita
a alteração na convenção, o condomínio, deverá, então, cumprir uma série de
requisitos para ser considerado um ambiente de hospedagem e criar regras de uso
das áreas comuns para atender as necessidades de regularização do Decreto
7381/2010.
Nota: A plataforma informa sobre o tema
O
Airbnb é uma plataforma na internet que conecta viajantes com pessoas que têm
um quarto ou imóvel e queiram alugar por temporada, conforme está previsto na
legislação brasileira.
Para
garantir uma experiência positiva para todos, o Airbnb estimula a comunicação
detalhada sobre as “regras da casa” e dos condomínios no anúncio, e destaca a
importância do diálogo para que os prédios estabeleçam regras justas e claras
aos proprietários e hóspedes.
No
Brasil, mais de um milhão de pessoas se hospedaram utilizando a plataforma no
ano passado. Segundo pesquisa Datafolha, 86% da população brasileira é favor do
compartilhamento de lares.
Fonte
Gazeta do Povo
