A
quantia dada como garantia de negócio (sinal ou arras) pode ser retida
integralmente quando há inadimplência contratual, mesmo nos casos em que seja
superior a 50% do valor total do contrato. Com esse entendimento, a 3ª Turma do
Superior Tribunal de Justiça permitiu a retenção de R$ 48 mil pagos como sinal
na negociação de um imóvel que, na ocasião, seria comprado por R$ 90 mil.
O
recorrente buscou limitar o valor a ser retido, alegando que o valor superior à
metade do imóvel é exorbitante e fonte de enriquecimento sem causa do vendedor.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, porém, concordou com a retenção total.
A
relatora do recurso no STJ, Nancy Andrighi, afirmou que não houve no caso
exercício do direito de arrependimento, mas inadimplência contratual, situação
prevista na legislação e que justifica a retenção integral dos valores.
“Do
regramento constante dos artigos 417 a 420 do Código Civil, verifica-se que a
função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito
arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do
contrato”, escreveu a ministra.
Nancy
afirmou ser possível a redução equitativa dos valores pagos em arras, já que é
uma forma de restabelecer o equilíbrio contratual. Entretanto, no caso
analisado, não há como limitar a retenção dos valores pagos, já que os
vendedores sofreram embaraços com o descumprimento do contrato.
“A
perda integral do valor do sinal pelos promitentes cessionários não se mostra
desarrazoada, haja vista os prejuízos sofridos pelos promitentes cedentes, que
foram privados da posse e usufruto do imóvel desde outubro de 2009, sem
qualquer contrapartida”, afirmou a relatora.
Na
hipótese de inadimplência, segundo a ministra, as arras funcionam como cláusula
penal compensatória, indenizando a parte não culpada pela falta de execução do contrato.
Para os ministros que compõem a 3ª Turma, não há exagero no valor retido, tendo
em vista as particularidades do caso, como a necessidade de reintegração de
posse decorrente da quebra de contrato.
Com
informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
REsp
1.669.002
Fonte
Consultor Jurídico
