O
Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou
entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a
registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de
condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador. No entanto, entenderam os ministros que caso seja
constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve
a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será
responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por
ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.
Os
fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo
registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material
com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e
pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil,
dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do
alienante em relação ao condomínio.
No
entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando
a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de
pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para
quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores
devidos para a conservação da coisa comum.
Esta
garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio
tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o
devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido
posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de
manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um
direito sobre uma coisa.
A
crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em
razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para
garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo
promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e
venda.
Isto
porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai,
pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo,
assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese
em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi
exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do
imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da
dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o
valor devido.
O
correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem
como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de
condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da
existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem
exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no
entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente
comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas
condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos
de contrato de locação.
Por
Thiago Nicolay
Fonte
Consultor Jurídico
