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e construtoras devem responder por vício em imóvel financiado. Com esse
entendimento, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região reconheceu o direito à
indenização por danos materiais e morais a mutuários do Sistema Financeiro de
Habitação (SFH) vítimas de problemas estruturais na construção de imóvel
financiado.
Os
autores ajuizaram ação contra a Caixa Econômica Federal, a empresa
incorporadora e a construtora requerendo indenização pelos vícios de
construção. Alegam que firmaram contrato de mútuo habitacional com a Caixa e as
empresas para financiamento de imóvel na planta, no âmbito do SFH. O imóvel
teria deixado de obedecer a padrões mínimos de qualidade exigidos para
edificações.
Em
primeiro grau, as empresas foram condenadas a pagar solidariamente indenização
por danos materiais pelas despesas com a desocupação e despesas condominiais
durante o período que o imóvel ficou sem condições de habitação. Também
determinou o pagamento de danos morais fixados em R$ 9,6 mil.
Ilegitimidade passiva
No
recurso, a incorporadora alegou a sua ilegitimidade passiva para a ação.
Sustentou também que o imóvel adquirido pelos autores não foi objeto de
interdição pela prefeitura do município, o que evidenciaria a não existência de
dano. Disse ainda que danos causados ao imóvel teriam sido provenientes de caso
fortuito ou força maior, uma vez que foram causados por fortes chuvas ocorridas
em São Paulo.
A
Caixa afirmou ainda, em seu recurso, não ser responsável por quaisquer vícios
de construção, pois atuou tão somente na concessão do financiamento e, por
isso, não pode ser responsável pela indenização aos mutuários.
Ao
analisar o caso, o TRF-3 afastou a preliminar da ilegitimidade passiva porque a
empresa constituiu consórcio com a construtora, no qual ficou estabelecida a
repartição equitativa das obrigações e responsabilidade referentes à
implantação do empreendimento, na proporção de 50% para cada uma.
Além
disso, a responsabilidade fixada contratualmente entre as construtoras não se
confunde com a responsabilidade objeto de exame na ação de indenização, que
alcança obrigações extracontratuais. Tanto a incorporadora como a construtora
constituíram um mesmo grupo econômico, tendo ambas se beneficiado da propaganda
vinculada ao produto vendido e da captação de clientes.
Em
relação a não interdição do imóvel pelo Poder Público municipal, o tribunal
entendeu que não se faz necessário que da conduta ilícita das empresas
responsáveis pela obra resulte risco de ruína do imóvel, sendo suficiente que o
defeito na construção venha a tornar a edificação imprópria para os fins a que
se destina, tal como haver hipótese de insalubridade da moradia ou infiltrações
e vazamentos.
Para
o desembargador federal, os relatórios de vistoria e laudos demonstram defeitos
ao longo de todo o conjunto residencial. Concluiu que os autores foram
diretamente atingidos pelos problemas decorrentes dos vícios de construção de
todo o conjunto residencial.
Caso fortuito
No
que diz respeito à alegação de caso fortuito e força maior, o magistrado
observou que a incorporadora não apresentou prova das razões que levaram às
deformidades estruturais nos imóveis.
“A
ocorrência de chuvas em um dado período, ainda que em níveis elevados, não
configura fato imprevisível, devendo, por evidência, ser possibilidade considerada
quando da realização do empreendimento pelas construtoras, não podendo, por si,
constituir escusa para o emprego de padrões de qualidade abaixo dos mínimos
exigidos para edificações. A não observância de tais parâmetros demonstra falha
na projeção da obra, não podendo os danos decorrentes serem suportados pelo
consumidor.”
O
relator entendeu também que ficou provado que os autores tiveram que promover
benfeitorias no imóvel, necessárias à sua preservação, tais como serviços de
alvenaria, hidráulica, elétrica e outros, a fim de evitar maiores prejuízos e
dar cumprimento à cláusula contratual de adequada conservação do bem.
Dano moral
Quanto
ao dano moral, a decisão assinala que os autores sofreram violações de seus
direitos individuais relativos à moradia e que não há necessidade de
exigir-lhes a comprovação da dor e do sofrimento que sentiram, pois trata-se do
chamado dano moral in re ipsa (presumido). O tribunal observa ainda que medidas
paliativas adotadas posteriormente pelas rés para minorar os danos provocados
pelos defeitos das edificações não afastam os danos morais causados.
Sobre
a legitimidade da Caixa para figurar como ré na ação, o desembargador federal
afirma que se vê claramente do contrato que ela financiou um imóvel em
construção, devendo responder perante o comprador pelos vícios apresentados
pelo imóvel financiado, já que participou do empreendimento.
Ficou
estabelecido em contrato que a instituição financeira faria o acompanhamento da
execução da obra, por meio da designação de um profissional, engenheiro ou
arquiteto, a quem incumbiria a vistoria e mensuração das etapas executadas,
como condição para liberação das parcelas.
Consta
que as obras sujeitaram-se a diversos atrasos e não seguiram o cronograma
estabelecido e que, ainda assim, os recursos foram integralmente liberados pela
Caixa. Além disso, as empresas rés subcontrataram uma quarta empresa para a
execução da mesma obra, à qual repassaram a metade do valor financiado.
A
decisão não aceitou a tese da Caixa de que os autores aceitaram os reparos
feitos pelas construtoras em seu imóvel como forma de sanar todos os problemas
das edificações. Para o relator, foram medidas paliativas, tendo o imóvel
permanecido impróprio.
Com
informações da Assessoria de Imprensa do TRF-3.
Processo
nº 0001548-47.2010.5.10.021
Processo
nº 0077400-05.2008.5.10.003
