Um imóvel pode ser penhorado por dívidas em
relação a cotas de condomínio do locatário do bem, mesmo que o proprietário não
tenha figurado na ação de cobrança. A decisão é da Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ).
O caso que deu origem à decisão foi
resultado de recurso proposto pela proprietária de um imóvel contra o
condomínio, para evitar a penhora de seu patrimônio. A proprietária argumentava
que a obrigação de pagamento não a transformava em sujeito passivo da execução,
pois ela não participara da formação das cobranças.
Em primeiro grau, o pedido da proprietária
foi rejeitado. Porém, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) reconheceu a
impossibilidade da penhora, sob o argumento de que seria inviável redirecionar
a execução à pessoa que não figurou na relação jurídica originária.
No recurso ao STJ, o condomínio sustentou
que, diante da característica da obrigação condominial, cada unidade
imobiliária responde por suas despesas, independentemente de quem as originou
ou da própria vontade do proprietário.
Devedora usufruia
dos serviços
O condomínio argumentou também que, esgotados
todos os meios para recebimento dos débitos e impedida a penhora, os demais
condôminos ficariam claramente prejudicados, uma vez que os encargos seriam
rateados entre eles, enquanto a devedora continuaria usufruindo de todos os
serviços do condomínio.
A relatora do recurso, ministra Nancy
Andrighi, explicou que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de
natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", caracterizada
pela particularidade de o devedor se individualizar única e exclusivamente pela
titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação de vontade.
De acordo com a relatora, essa
característica também incide sobre determinada pessoa por força de determinado
direito real, isto é, só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de
titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.
Para a ministra, a obrigação propter rem é
equivalente ao compromisso imposto aos proprietários e aos inquilinos das
unidades de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos
vizinhos.
A relatora lembrou que a Segunda Seção
firmou a tese segundo a qual "o que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra
e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto".
Por Pollyanna Brêtas
Fonte Extra – O Globo Online
