A convenção é o documento mais importante de
um condomínio, altamente complexo, tendo a finalidade de regulamentar e limitar
o direito de propriedade ao estabelecer regras para a convivência, os direitos
e deveres, a forma de administração e das decisões, além das penalidades, possibilitando
uma convivência pacífica e respeitosa. Os magistrados se baseiam na convenção
para julgar os processos, sendo que a redação falha e confusa resulta em
prejuízos para a coletividade. O problema é que há milhares de condomínios no
País que têm procurado atualizar a convenção, mas são impedidos pelas diversas
exigências dos Oficiais Registradores de Imóveis, ficando assim sem registrá-la,
gerando insegurança jurídica, dentre outros problemas.
É comum o condomínio perceber que a
convenção é mal elaborada e omissa em vários pontos quando perde um processo
judicial, quando alguns moradores mudam por não suportar atritos ou quando, em
alguns casos, acontece uma tragédia como os homicídios que são noticiados
rotineiramente, decorrentes de desgastes (destacando-se, o barulho, garagem, infiltrações,
rateio de despesas e outros abusos) que se acumulam por várias assembleias onde
nada é resolvido.
Em alguns condomínios constata-se o empenho
de alguns em manter os problemas, pois insistem em repudiar uma condução
profissional e imparcial de quem poderia conciliar os interesses sem paixões e
rancores típicos de partidos políticos, onde tudo que um lado faz, mesmo que
seja bom, é combatido pelo outro grupo.
A realidade tem demonstrado que mais de 70%
das convenções possui erros grosseiros, pois se originam de cópias de modelos, que
ignoram que cada empreendimento imobiliário tem perfil bem diverso do outro, com
públicos com visões e conceitos diferentes.
Com as mudanças trazidas pelo Código Civil (CC)
de 2002, ficou evidente a necessidade de rerratificar as convenções. Para
demonstrar apenas uma das dificuldades criadas pelo CC, tornou-se quase
impossível aplicar uma multa contra um condômino antissocial com base nos
artigos 1.336 e 1.337, pois exigem quóruns de 2/3 e até ¾ de todo o condomínio.
O problema é que os moradores, movidos
somente pela boa vontade, cometem os mesmos erros de quem fez a primeira
convenção. Do dia para a noite tornam-se legisladores, especialistas em Direito
Imobiliário, e passam a redigir a convenção com base em palpites, modelos tão
ruins quanto a própria convenção que desejam atualizar. Ignora-se que na
advocacia há dezenas de especialidades, sendo lógico que ninguém contrataria um
tributarista para atuar num crime de homicídio, e nem um advogado de família
para uma causa trabalhista. Mas para redigir uma convenção constata-se que
grande parte dos condôminos pensa que qualquer um pode fazê-lo. Assim vemos
novas “colchas de retalhos”, onde os vizinhos têm receio de criticar a nova
redação para evitar constrangimentos com o morador que fez o trabalho.
O resultado não poderia ser outro. Assembleias
confusas, repetitivas, sem conseguir o quórum de 2/3 para aprovar a convenção. Muitos
perdem a paciência e mudam para outro local.
Diante das novidades do Código de Normas da
Corregedoria de Justiça de Minas Gerais de 2013, que respaldam os Oficiais dos
Registros de Imóveis a exigirem que cada coproprietário atualize diversas dados,
como a situação civil com a data e o regime de casamento ou o divórcio, inventário,
índice cadastral do IPTU e outros casos, tem feito o processo de rerratificar a
convenção uma tarefa quase impossível. Tais exigências são impraticáveis nos
edifícios com dezenas de unidades, pois o síndico e os vizinhos não têm como
exigir que cada coproprietário forneça dados sobre questões pessoais, que só
teriam sentido no caso de alienação da unidade.
A vontade de economizar e até a intenção de
criar cláusulas abusivas ou maliciosas impede que o condomínio entregue essa
tarefa a um especialista isento, que para elaborar uma boa convenção deve ter
vivência com litígios nos tribunais que envolvem diversas leis, dentre elas: Lei
nº 4.591/64, o Código Civil, Constituição Federal, Código de Processo Civil, Lei
nº 6.015/73 de Registros Públicos e a Lei do Inquilinato nº 8.245/91.
Passados 16 anos do CC em vigor, diante da
falta de compreensão de como deve ser revisada a convenção, para que seja
alcançado o quórum de 2/3, constatamos que continuarão a existir convenções que
propiciam litígios e prejuízos que poderiam ser evitados com a redação
profissional.
Por Kênio de Souza Pereira
Fonte Diário do Comércio
