É fato que o condômino, como dono da coisa
comum, é detentor de direitos de fazer suas solicitações, reclamações e até
mesmo exigências junto à administração do condomínio, mas tudo isso observando
o mútuo dever de respeito, urbanidade e razoabilidade, sob pena de verificando-se
um excesso, caracterizar-se um abuso de direito, passível de diferentes formas
de reprimenda e punição, conforme a gravidade e intensidade deste excesso.
É evidente que aquele que assume uma função
de administração junto ao condomínio deve estar minimamente preparado para
saber driblar os “chatos de plantão”, com suas manias e temperamentos, mas que
encontram-se dentro da linha limítrofe do respeito.
Aqui trataremos dos excessos praticados, daquilo
que ultrapassa a normalidade e deve sofrer uma resposta, proporcional à ofensa.
Para efeitos didáticos, analisaremos o abuso de direito de reclamação em quatro
níveis, de acordo com a gravidade da atuação, bem como as medidas que podem ser
tomadas como punição.
O primeiro nível que chamamos de abuso de direito puro e simples: Aqui o condômino interpela o síndico com insistência perturbadora, desrespeitosa e grosseira, fazendo-lhe exigências inoportunas, mas ainda sem acusações graves, fazendo-o por temperamento, estado de ânimo alterado, problemas psicológicos, neuroses e outros, trazendo um certo desgosto ao exercício da função de síndico. Tal situação está prevista no art. 187 do Código Civil que dispõe:
“Também comete ato
ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os
limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons
costumes.”
Aqui, havendo excesso em menor gravidade, poderá
o síndico, além de advertir o condômino, estabelecer restrições ao canal de
comunicação entre ambos, podendo, a título de exemplo, determinar que de aquele
momento em diante somente atenderá aquele condômino mediante relatos no livro
de ocorrência, ou por e-mail, de forma que ao mesmo tempo em que se evita o
contato físico, se constitui prova escrita do abuso.
2) O segundo nível que chamamos de
perturbação da tranquilidade: Aqui o condômino atua da mesma forma, mas com a
intenção manifesta de prejudicar o síndico, de tirar-lhe a tranquilidade, seja
por motivos egoístas ou reprováveis, chamando-o de incompetente, preguiçoso e
outros adjetivos, exigir-lhe seguidas prestações de contas e esclarecimentos
desnecessários. Aqui nós já temos a figura do assédio moral, tão utilizado no
direito do trabalho.
Neste caso, estar-se-ia diante de uma
contravenção penal, prevista no art. 65 da lei de contravenções penais: Art. 65
- Molestar alguém ou perturbar-lhe a tranquilidade, por acinte ou por motivo
reprovável: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 2 (dois) meses, ou
multa.
Além dos mecanismos administrativos acima
indicados, poderá o síndico promover um registro de ocorrência perante a
delegacia de policial civil, o que gerará um termo circunstanciado e o
prosseguimento junto ao Juizado Especial Criminal competente.
3) O terceiro nível que chamamos de crimes
contra a honra: Aqui intensifica-se ainda mais o excesso, de forma que
acusações ou ofensas são levantadas contra o síndico atingindo sua honra de
forma criminosa. Alegações como “de que estaria levando um por fora”, “desviando
dinheiro do condomínio”, ou usando termos “ladrão”, “safado” e outros análogos.
Neste caso, constituindo em crimes contra a honra, deve o síndico, ao invés de
fazer um simples registro de ocorrência, ingressar diretamente com uma ação (queixa
crime) contra o ofensor, bem como ingressar com ação de indenização por danos
morais, pedindo a respectiva indenização.
4) O quarto nível que chamamos de ameaça e
risco a integridade física: Aqui está o ápice da intransigência. O condômino
ameaça com dizeres como “a tua batata esta assando”, “que vai pegar de pau” ou
mesmo de agressão física já consumada. Neste caso, deve o síndico promover uma
representação perante a delegacia de polícia pelo crime de ameaça e também
poderá requerer ao juiz criminal uma medida cautelar de proibição de
aproximação, prevista no art. 319, III do Código de processo penal:
Art. 319. As medidas cautelares
diversas da prisão serão as seguintes:
III - proibição de
manter contato com pessoa determinada quando, por circunstâncias relacionadas
ao fato, deva o indiciado ou acusado dela permanecer distante;
É importante que haja respeito mútuo entre
administração e condôminos, e de forma alguma o sindico permita estes excessos
praticados, devendo tomar as providencias que se fizerem necessárias em defesa
de sua honra e seu trabalho.
