O
mercado imobiliário brasileiro esta em crescimento no corrente ano,
cujo perspectivas são de um percentual de 10% segundo a Revista
EXAME[1], sendo assim uma ótima fonte de investimento. Assim,
imóveis com o preço abaixo do mercado acabam seduzindo
investidores, porém no momento da realização do negócio, é
verificado que o imóvel encontra-se em processo de inventário,
gerando dúvida do comprador quanto ao investimento.
Para
isso é necessário entender como funciona o processo de inventário,
pois serão pontos cruciais a serem analisados com a finalidade de
verificar sobre a rentabilidade do negócio jurídico.
O
inventário pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial: a)
judicial: ocorre quando há herdeiros menores e/ou incapazes, ou há
divergência entre os herdeiros na forma de partilha dos bens, sendo
obrigatório acionar o Poder Judiciário que, através de um
processo, decidirá sobre a partilha dos bens; b) extrajudicial:
ocorre quando não há herdeiros menores e/ou incapazes e todos
concordam com a forma de partilha, sendo um procedimento
administrativo mais célere e barato.
Importante
ressaltar que, em qualquer opção de inventário, seja ele judicial
ou extrajudicial, o acompanhamento de Advogado é obrigatório. Nessa
esteira, e não menos importante, ressaltamos também a importância
de assessoria jurídica em celebração de negócio jurídico
(contrato de compra e venda), pois o contrato celebrado será
determinante para sua validade.
Pois
bem, a legislação pátria permite a alienação de imóvel
inventariado, que será feita através do inventariante nomeado pelo
juízo para a administração do espólio, contudo, é obrigatório
que haja a autorização do Juiz, conforme extraímos dos artigos
618, inciso II, e artigo 619, inciso I, ambos do Código de Processo
Civil.
“Art. 618. Incumbe ao
inventariante: (...) II – administrar o espólio, velando-lhe os
bens com a mesma diligência que teria se seus fossem”.
“Art. 619. Incumbe ainda ao
inventariante, ouvido os interessados e com autorização do juiz: I
– alienar bens de qualquer espécie”
Portanto,
verifica-se que é possível a compra e venda de imóvel em
inventário, mesmo que não tenha havido a partilha dos bens.
COMO
É O PROCEDIMENTO JUDICIAL PARA ESSE TIPO DE SITUAÇÃO?
Após
ouvidos os interessados e autorizado a venda pelo juiz, a realização
do negócio jurídico será através de um alvará judicial, o qual
concederá aos compradores o direito de registrar o negócio jurídico
na margem da matrícula do imóvel.
Para
que haja a autorização do juiz, será necessário a presença dos
seguintes requisitos: a) anuência de todos os herdeiros; b)
pagamento do ITCMD; e c) Justificativa do requerimento de venda do
imóvel (ex: saldar dívidas; pagar impostos; etc).
COMO
FUNCIONA NOS CASOS DE INVENTÁRIOS EXTRAJUDICIAIS ONDE NÃO HÁ
PROCESSOS E, ASSIM, NÃO HAVERÁ REQUERIMENTO DE AUTORIZAÇÃO DO
JUIZ?
Nos
casos de inventário extrajudiciais, o tabelião responsável somente
efetuará a escrituração pública de compra e venda do imóvel após
finalizado o inventário extrajudicial. Desta forma, para resguardar
os direitos dos compradores, necessário a pactuação de contrato
particular de compra e venda, o qual deverá ter o consentimento de
todos os herdeiros.
Assim,
com o consentimento de todos os herdeiros e as assinaturas
devidamente reconhecidas em Cartório, tornará o contrato particular
de compra e venda o mecanismo jurídico apto a ensejar o direito
pleno dos compradores perante o imóvel. Lembrando que para a
realização do contrato, todos os herdeiros devem ser maiores e
capazes, caso contrário, o contrato é nulo.
No
que tange a ausência de manifestação de um dos herdeiros em
contrato particular de compra e venda, a 3ª Turma do Superior
Tribunal de Justiça confirmou decisão que anulou a venda de um
imóvel objeto de inventário em razão do não consentimento de
herdeiros no referido contrato (REsp 1.661.482).
CONCLUSÃO
Portanto,
verifica-se que há a possibilidade de venda de imóvel objeto de
inventário, desde que seja feita em inventários judiciais e
autorizados pelo juiz. Nos casos em que o inventário é feito de
forma extrajudicial, não haverá a escrituração de compra e venda
sem a finalização do inventário.
É
de extrema importância que o contrato realizado entre as partes seja
feito com acompanhamento de advogado especializado, para evitar
futuros embaraços e, até mesmo, nulidade da manifestação das
partes.
Uma
dica muito importante é verificar se o falecido ou os herdeiros
possuem dívidas, bem como se o imóvel encontra-se com os débitos
adimplidos, pois em caso de dívidas, estas deverão ser liquidadas
antes de efetuarem a venda do (s) imóvel (is).
REFERÊNCIAS
BBLIOGRÁFICAS:
http://www.resimob.com.br/entenda-como-funcionaavenda-de-imoveis-em-espolio/
https://renatavalera.jusbrasil.com.br/artigos/503027509/alienação-de-imovel-em-inventario
https://raphaelgfaria.jusbrasil.com.br/artigos/459393327/compra-de-imovel-em-inventario
https://www.conjur.com.br/2017-mai-31/nula-venda-imovel-inventario-anuencia-inventariante
https://www.gazetadopovo.com.br/imoveis/inventario-nao-impede-negociacao-imobiliaria-eerof9or7jdc50sek09pb21ji/
[1]
https://exame.abril.com.br/economia/mercado-imobiliario-brasileiro-pode-crescer-10-em-2018/
(acessado em: 12/09/2018)
Por
Bruno da Silva Kanieski
Fonte
JusBrasil Notícias
