Não
pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento.
A mudança das regras de cobrança, facilitando o
processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos
devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma
tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que
fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a
Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e
constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos
de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais.
A
jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores
contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que
passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar
se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso.
Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do
condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E
inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após
ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas
comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou
destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da
correspondência.
Nas
ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas
representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do
condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim.
Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas
consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos
vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso
em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição
de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor
ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do
Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com
frequência a esse compromisso.
O
tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção
do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso.
“Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode
proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões
de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”,
exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito
Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
“Se
estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e
serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros
condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa
inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição,
mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes
pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da
interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati
Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR.
Para
o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito
Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro
da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”,
pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode
custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é
devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um
condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele
lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código
Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma
assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos,
prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela
impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a
unanimidade”, diz.
PERDA
DO APARTAMENTO
O
melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das
contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não
vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de
atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por
acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas
processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos
circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que,
resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das
dívidas.
Mesmo
assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução.
“O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob
pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação
do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas
bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros.
Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.
Fonte
Gazeta do Povo
