Nos contratos de compra e venda de imóveis, a
falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos
transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante
terceiros.
Com o entendimento de que o promissário
comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma
do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um
consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da
incorporação.
No caso analisado, o consumidor assinou
contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria
utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução
movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido
foi negado em primeira e segunda instância.
Segundo o relator do recurso no STJ, ministro
Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o
bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que
está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de
gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse
o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.
“Como consequência dessa limitação do poder
de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes
efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos
por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados
pela boa-fé”, explicou.
Ausência de registro
De acordo com o ministro, a ausência do
registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o
relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem
na existência concreta (de fato) da própria incorporação.
Moura Ribeiro lembrou que o contrato
preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo
entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir
terceiros”.
“Não é outra a razão pela qual este STJ vem
reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é
oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não
deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há
muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.
Processo: REsp 1490802 - Clique aqui para
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Fonte Superior Tribunal de Justiça
