A contratação de serviços é uma das principais causas
de transtornos nos condomínios, mas é possível evitá-los com informação e
medidas eficazes
Embora
a contratação de serviços faça parte da rotina dos condomínios, é comum o
surgimento de problemas, desde as manutenções do dia a dia até os grandes
projetos.
Contratar
profissionais e empresas para prestar serviços é uma das funções mais
importantes dos síndicos, pois pode causar não apenas transtornos, mas também
prejuízos financeiros aos condôminos. Para evitar esse tipo de situação, o
advogado paulista Rodrigo Karpat, especialista em direito condominial, lista
passos fáceis a serem seguidos, sendo o primeiro deles a verificação da real
necessidade de realizar determinada manutenção ou obra.
Depois
de avaliar essa necessidade, devem ser feitas três cotações para a obra, para
então levar o assunto à assembleia – ou novamente, caso já tenha sido feita uma
reunião prévia. Com a aprovação, o próximo passo é a pesquisa da empresa e de
referências de pessoas que já adquiriram os serviços.
“Com
a escolha, deve ser feito o contrato de prestação de serviços com base no que
foi ajustado. Apenas após a assinatura do contrato é que a obra deverá ter
início. E, dependendo da natureza dessa obra, o condomínio ainda poderá optar
por contratar um engenheiro para acompanhamento”, explica Karpat.
Fazer
uma boa pesquisa das empresas disponíveis e buscar referências também é o
primeiro ponto de destaque para o advogado Alberto Luíz Calgaro. Segundo ele,
são inúmeros os casos de contratempos, por isso é essencial que a escolha seja
feita com cuidado. “A maioria dos problemas poderia ser evitada, ou ao menos
amenizada, com cuidados básicos na hora de escolher e contratar o prestador de
serviços”, frisa.
O
advogado ainda sugere uma consulta no site do Tribunal de Justiça da cidade para conferir a situação da empresa, utilizando apenas o nome e o
CNPJ. “A existência de uma ação não significa, necessariamente, que a empresa
seja ruim, mas um mau prestador de serviços não dura muito tempo sem ser
demandado em diversas ações judiciais”, diz Calgaro.
É
recomendável também que o condomínio sempre contrate empresas com situação
regular, “exigindo a emissão de notas fiscais, e, quando for o caso, realizando
a correta retenção de impostos na hora dos pagamentos”, completa o advogado.
Nesse quesito, Karpat chama a atenção para os profissionais autônomos. “Caso
seja um prestador autônomo para pequenos reparos, ele deverá emitir um RPA
(Recibo de Prestador Autônomo), com o devido recolhimento de 11% do INSS por
parte do empregado e 20% por parte do empregador”, acrescenta.
Contrato detalhado: uma prática essencial
Escolhido
o prestador de serviços, chega a hora de elaborar o contrato, outro ponto
essencial destacado pelos dois advogados. “Deve-se sempre fazer um contrato,
especificando ao máximo o serviço que será prestado, como o tipo do serviço,
quantidades, qualidade dos materiais e produtos, além dos prazos para execução,
valor total e das parcelas, forma de pagamento, entre outros. Quanto mais claro
o contrato, melhor. Em caso de contratos de maior valor ou maior complexidade,
é recomendável que o condomínio seja assessorado por um advogado. Prevenir é
sempre melhor e mais barato do que remediar”, frisa Calgaro.
A
forma de pagamento também é uma questão a ser detalhada no contrato, já que é
comum a opção de parcelamento, principalmente no caso de obras maiores e que
exijam várias etapas de serviços. “Deve-se definir em contrato as etapas a
serem atingidas pelo prestador de serviços. Nesse caso, o condomínio deverá
dividir o valor total do preço pelo número de etapas, vinculando o pagamento
das parcelas ao efetivo cumprimento de cada etapa, deixando uma parcela para
ser paga com o recebimento da obra pronta”, explica Calgaro.
“Por
exemplo, a primeira parcela é sinal, a segunda parcela é contra a remoção do
piso, a terceira parcela é contra a impermeabilização, a quarta parcela é no
aceite da obra, a quinta parcela é 30 dias após o aceite. Prestações
condicionais, como as informadas no exemplo, amarram o prestador de serviços,
e, no caso de ação judicial, facilitam o processo”, acrescenta Karpat.
Alguns
projetos ainda exigem que o profissional contratado seja técnico e devidamente
habilitado junto ao Crea/SC (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de
Santa Catarina), caso contrário, a obra é considerada irregular – e a
probabilidade de problemas aumenta ainda mais. “A ART (Anotação de
Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) em
obras é necessária, pois assegura o termo de responsabilidade técnica daquele
que está executando, assim como que a execução ocorrerá de acordo com o projeto
apresentado”, explica Karpat.
Responsabilidade mútua
Na
contratação de prestadores de serviços, existem duas situações distintas
relacionadas à responsabilidade do condomínio sobre os funcionários envolvidos.
“No caso de contratação de empresa regular para realizar uma obra, por exemplo,
não existe responsabilidade subsidiária pelo pagamento de salários de empregados.
Nesse caso, há que se focar na segurança do trabalho, qualidade de materiais,
entre outros”, detalha Calgaro.
Quando
há contrato de terceirização, por sua vez, as responsabilidades do condomínio
aumentam. “Há a responsabilidade subsidiária da parte trabalhista, e, portanto,
a necessidade de o condomínio exigir a prévia comprovação dos pagamentos dos
empregados, para, somente depois, efetuar o pagamento à empresa terceirizada”,
orienta o advogado. “O condomínio também deverá exigir o comprovante de depósitos
do FGTS e INSS de todos os empregados que prestam serviço, antes de realizar o
pagamento do boleto mensal”, completa.
A
responsabilidade mútua ainda inclui contratos firmados com empresa responsáveis
pela limpeza de fossa, por exemplo, que é uma prática comum em Santa Catarina.
“Via de regra, a responsabilidade pela operação é da empresa. Porém, caso o
condomínio contrate uma empresa sem licença, com conhecimento da ilegalidade,
poderá concorrer para o crime ambiental”, diz Karpat. Para serviços de dedetização,
ainda é aconselhável verificar se a empresa possui experiência e bom conceito
no mercado, além de conferir se os produtos utilizados possuem o devido
registro na Anvisa (Agência Nacional de Vigilância Sanitária).
“Não
são raros os casos de empresas que trabalham com produtos caseiros ou sem
registro oficial, que podem ser ineficazes ou excessivamente tóxicos”, ressalta
Calgaro, que não deixa de destacar novamente a exigência da nota fiscal, com as
informações sobre o período de garantia da dedetização. “Bem como verificar se
os empregados estão usando os equipamentos de proteção. Empresas sérias
trabalham com produtos de qualidade, fornecem todos os EPI (Equipamento de
Proteção Individual) aos seus empregados e fazem questão de demonstrar isso aos
seus clientes. Se a empresa apresentar justificativas para não o fazer,
desconfie”, finaliza o especialista.
O barato sai caro
A
falta de referências da idoneidade da empresa e a falta de formulação de um
contrato detalhado foram os dois motivos que levaram o condomínio Solar do
Araguaia a ter problemas com o prestador de serviços. Segundo Leiri Remor, que
assumiu o cargo de síndica quando o transtorno já havia começado, a intenção
era apenas instalar claraboias no telhado da garagem e reformar uma porta do
salão de festas e da entrada principal do edifício.
Logo
na execução da primeira parte da obra, no entanto, os problemas já começaram.
“O material usado na porta do salão de festas não foi o combinado. Tínhamos
combinado de fazer as molduras em alumínio, mas ao invés disso, foram feitas em
outro material e pintadas de cor prata. Material de quinta categoria, nem de
segunda. E ainda tamparam todos os defeitos com cantoneiras”, relata a síndica,
ao detalhar que as claraboias do telhado ainda resultaram em goteiras sobre os
carros na garagem.
Com
a insatisfação, o prestador voltou ao condomínio para fazer os reparos, mas a
situação ficou ainda pior. “Ele mexeu quatro vezes e ficou com mais defeitos.
Usou material de sobras, tudo muito mal feito”, contou Leiri, que decidiu
sustar os cheques que havia dado previamente e cancelar a obra no portão de
entrada. No entanto, 80% do serviço já haviam sido pagos e a empresa, que usou
CNPJ de terceiro para emitir a nota, se recusou a refazer o projeto.
Segundo
o advogado Calgaro, esse caso envolveu diversos erros: “a falta de um contrato
escrito, a contratação de pessoa física que emite nota fiscal de uma terceira
empresa e a entrega de cheques pré-datados. Com relação aos cheques, vale
registrar que eles podem ser repassados a terceiros pelo prestador de serviços,
gerando enorme dor de cabeça para o condomínio caso precise sustá-los, como
ocorrido”, diz o especialista.
“Por
isso, não é recomendável emitir cheques pré-datados, mas sim fazer constar no
contrato a obrigação de pagamento da parcela no momento em que uma determinada
etapa da obra for atingida, e somente após a emissão da respectiva nota fiscal.
Por fim, com relação ao fato de o prestador de serviços ter emitido uma nota
fiscal de outra empresa, é possível estudar a eventual responsabilização
solidária da referida empresa com o profissional contratado”, completa.
Para
evitar esse tipo de situação, o síndico profissional Ermildo Tadeu Rodrigues,
do Condomínio Edifício Max Tower Business Center, em Coqueiros, opta por
trabalhar com uma comissão de obras, “pois ela ajuda a elencar e fiscalizar.
Elaboramos um descritivo com isso quando solicitamos os orçamentos, e o
prestador já sabe o que tem de ser executado”, relata ele, que também busca
sempre profissionais habilitados e contrata empresas que apresentem ART ou RRT.
“Porque, além de ser norma técnica (ABNT), nos dão mais segurança durante a
obra”.
Para
o síndico, o principal indício de que a contratação de determinado profissional
ou empresa poderá dar prejuízo começa pelo valor muito abaixo do mercado. Esse
fator, aliás, foi um aprendizado relatado por Leiri. “É preciso desconfiar dos
valores muitos baixos e fazer um contrato bem elaborado, sem adiantar o
pagamento. Além disso, tem o ditado muito sábio que já se falava desde a época
da minha mãe: o barato sai caro”.
Por
Beatriz Carrasco
Fonte
Karpat Sociedade de Advogados
