O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico
acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor
na hora de buscar seus direitos
A
compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros.
Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega
da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares
de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.
A
solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência.
Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça
(STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode
auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente,
julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias
de direito privado.
Uma
das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa
do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde
que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do
CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização
do negócio (REsp 1.087.225).
A
Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora
se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp
120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento,
diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.
De
acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas.
O
STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido
por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema
civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das
prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).
Equivalência das prestações
O
cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por
não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A
extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das
parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp
907.856).
No
julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do
montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a
incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada
abusiva.
As
formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela
Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código
de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, “é abusiva
cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da
obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de
compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes”.
A
devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do
consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC.
Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do
mesmo artigo.
Havendo
resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).
Publicidade
enganosa
Para
o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas
promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do
caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que
seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel,
ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas
residencial.
A
empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando
o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era
cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).
O
jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã
de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de
publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da
expressão “terceiro dormitório opcional” para uma dependência que, no projeto
aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver
incoerência na área externa anunciada.
O
tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma
dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos
ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de
modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do
apartamento – uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC
(REsp 1.139.285).
Indenização por atraso
Para
o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la
nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os
danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do
consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente
ao aluguel do imóvel.
Atualmente,
algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que
se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido
nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.
Mas
a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do
imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com
indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).
“Juros no pé”
O
STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato
de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros
compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves.
Trata-se dos chamados “juros no pé”, conforme jargão da área.
Como
regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve
ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para
pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os
juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados
“juros no pé”.
Os
ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam
em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor
a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que
estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que
deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)
Comissão de corretagem
Abusos
na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também
provocam muitas demandas no Judiciário.
Segundo
a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na
hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a
negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão
entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento
da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos,
justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).
Para
o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por
desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em
decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica
que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é
possível a comissão em caso de arrependimento.
Pelo
novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do
trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o
processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.
A
ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as
partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de
efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de
inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.
Essas
providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não
realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica
mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por
corretagem (REsp 1.183.324).
Fonte
STJ
