Os fiadores assinam verdadeiros contratos de adesão na
qualidade de garantidores da obrigação locatícia sem que tenham a oportunidade
de negociar as cláusulas nele contidas
São
inúmeros os casos em que fiadores de contratos de locação de imóveis são
acionados em juízo em decorrência especialmente de falta de pagamento de
aluguéis, com conseqüências danosas muitas vezes sobre o seu patrimônio, uma
vez que sequer o bem de família se mantém a salvo nessa hipótese.
Os
fiadores assinam verdadeiros contratos de adesão na qualidade de garantidores
da obrigação locatícia sem que tenham a oportunidade de negociar as cláusulas
nele contidas, assumindo obrigações que os vincula até a entrega das chaves do
imóvel e ainda renunciam à faculdade legal antes prevista no artigo 1500 do
antigo Código Civil, repetida parcialmente no artigo 835 do Novo Código Civil,
que prevê a possibilidade de exoneração da fiança.
Muito
se discutiu a respeito da validade da cláusula contratual de renúncia ao
direito do fiador exonerar-se da fiança prestada por tempo indeterminado e hoje
a jurisprudência de nossos tribunais vem se firmando no sentido de ignorar tal
cláusula nas hipóteses em que tenha ocorrido aditamento contratual ou
prorrogação do prazo de locação, por tempo indeterminado, sem a anuência
expressa do fiador, ainda que o contrato de locação contenha a previsão de que
a responsabilidade do fiador permaneça até a entrega efetiva das chaves.
E
isso porque sendo a fiança um contrato gratuito, segundo o artigo 1.483 do
antigo Código Civil, repetido no artigo 819 do Novo Código Civil, não admite
interpretação extensiva, devendo ser interpretado o contrato que a contém, por
essa razão, restritivamente sempre em favor de quem a presta.
Não
se pode admitir que o fiador, obrigado em contrato benéfico, ou seja, de favor,
e estando de boa-fé, seja vinculado à obrigação que possa se tornar
indeterminada quanto ao tempo, até a entrega das chaves.
Também
se discute se o fato de constar do contrato a renúncia à faculdade prevista no
artigo 1500 do antigo Código Civil, repetido no artigo 835 do Novo Código
Civil, é suficiente para negar direito à exonerar-se da fiança quando cessado o
motivo pelo qual foi a mesma assumida.
Entendemos
que não se pode conceber que, sendo o contrato de fiança gratuito e de mero
favor, seja também perpétuo, se cessou o motivo pelo qual foi prestada a
garantia, legítimo é o pleito de exoneração da fiança, desde que o contrato
esteja em vigência por prazo indeterminado.
É
da essência do contrato de fiança ser intuitu personae, ou seja a garantia é
dada em razão de um vínculo pessoal que justifica a confiança do fiador em
relação ao afiançado. Esse vínculo pode desaparecer, por exemplo, em caso de
separação de casal, retirada de sociedade, morte etc.
O
2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, na apelação nº 456.700-00/6 (3. A
Câm. - j. 13.08.1996 - rel. Juiz João Saletti), proferiu acórdão cuja ementa
exemplifica decisões nesse sentido:
“O fiador pode exonerar-se
da fiança dada a contrato de locação até a efetiva entrega das chaves, ainda
que tenha renunciado ao direito previsto no art. 1.500 do CC quando
desaparecido o motivo que o levou a prestar a garantia”
Conforme
o que previa o artigo 1.500 do antigo Código Civil, o fiador poderia
exonerar-se da fiança, que tivesse prestado sem limitação de tempo, sempre que
lhe conviesse, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança,
anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerasse.
A
exoneração da fiança só produziria seus efeitos após a concordância do locador,
por ato amigável ou após o trânsito em julgado da sentença que a concedesse,
podendo se imaginar por quanto tempo estaria o fiador atrelado à obrigação e
quais as conseqüências.
Na
realidade, na grande maioria dos casos, o fiador mantém-se inerte e somente se
defende quando é acionado pelo locador, hipótese em que é obrigado a indicar
bem para penhora e garantia do débito que está sendo cobrado.
No
novo Código Civil o legislador facilitou ao fiador o exercício da faculdade de
exonerar-se da fiança prestada, isso porque o artigo 835, prevê a permanência
da obrigação assumida até 60 dias após a notificação do credor, não exigindo
mais que a obrigação permaneça até o ato amigável ou decisão judicial de
exoneração.
Podemos
entender, então, que a exoneração da fiança pode ser comunicada ao locador
através de notificação e que, mesmo no silêncio do locador, a obrigação se
mantém apenas por 60 dias, já que o silêncio é também manifestação de vontade.
Se
pela notificação o fiador manifesta formalmente a intenção de exonerar-se da
fiança, cabe ao locador que com ela não anui, contranotificar justificadamente,
já que a sua inércia suscita no fiador a crença de sua aceitação.
Devemos
ressaltar, também, que o locador pode evitar eventual prejuízo em caso de
exoneração do fiador, uma vez que tem a seu favor a previsão legal do artigo
40, da Lei de Locações, que lhe assegura o direito de exigir do locatária a
substituição do fiador sob pena de rescisão de contrato de locação.
Com
a possibilidade de exoneração da fiança por notificação, autorizada pelo Novo
Código Civil, os fiadores devem ficar atentos às alterações contratuais ou
modificações fáticas que por qualquer razão causem a perda da confiança no
afiançado e não precisam, e nem devem, aguardar a propositura de ação judicial
para então se defenderem.
Por
outro lado o locador deve comunicar toda e qualquer modificação contratual ao
fiador e ficar atento às manifestações de vontade do fiador, para prontamente
tomar as providências que a lei lhe assegura, podendo exigir novo fiador sob
pena de rescisão do contrato de locação e despejo.
Tanto
num caso como no outro são imprescindíveis aconselhamentos jurídicos adequados
a fazer valer os direitos da parte interessada.
Fonte
Migalhas
