As
mudanças na lei, com o passar dos anos, são inevitáveis. O atual Código de
Processo Civil está vigorando desde 1973, e, portanto, nada mais justo que
passe por uma boa reforma.
Mas o que é o CPC?
O
Código de Processo Civil é um conjunto de normas que ajuda advogados,
promotores, juízes, etc., a manter os processos de acordo com a lei, de uma
maneira justa, mais ágil e eficaz.
Para
os condomínios, o novo CPC trará uma novidade importante: vai tornar a cobrança
de condomínios um título executivo extrajudicial. Dessa forma, o esperado é que
os condomínios recebam com mais agilidade os pagamentos daqueles que não estão
com suas responsabilidades em dia.
Como é atualmente
Atualmente,
cobrar as cotas atrasadas na justiça funciona da seguinte maneira:
1. O condomínio entra com a ação de cobrança
contra o inadimplente.
2. A pessoa contesta, podendo recorrer ou não.
3. Se estiver tudo certo com a ação, o
condomínio ganha essa primeira fase, que é a de provar que aquela pessoa deve
ao condomínio um montante x.
4. Nisso, podem se passar alguns anos,
dependendo do estado em questão. Em São Paulo, por exemplo, essa etapa pode
demorar cinco anos.
5. Terminada essa fase, a ação entra em sua
fase executiva, que é quando a pessoa é efetivamente cobrada.
6. Então, ela deve ou pagar a dívida ou nomear
bens para leilão, como carros, joias etc., ou indicar imóveis para hasta
pública (leilão para imóveis).
Como vai ficar
De
acordo com o art. 784, inciso X do novo CPC, as ações de cobrança de atrasados
serão agora consideradas título executivo extrajudicial. Veja abaixo:
CAPÍTULO IV
DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS
PARA REALIZAR QUALQUER EXECUÇÃO
Seção I - Do Título Executivo
Art. 784.
São títulos executivos extrajudiciais:
X - O crédito referente às contribuições
ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva
convenção, ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente
comprovadas
Com
isso, os processos vão começar já na fase executiva (fase 4, descrita mais
acima). Os devedores terão três dias úteis, então, para saldar a dívida ou
indicar bens e imóveis para leilão ou hasta pública.
Opinião
“O esperado é que economizemos um bom tempo
nos processos desse tipo”, aponta o advogado especialista em condoimínios,
Rodrigo Karpat.
Isso
não significa, porém, que o devedor não conseguirá se defender: ele terá esse
direito, sim. A diferença é que o processo já começa em um ponto mais avançado
do que hoje, tornando todo o processo mais ágil.
O
advogado Alexandre Marques explica quais serão os documentos necessários para
entrar com o processo contra o inadimplente:
·
O
título executivo extrajudicial, nesse caso, o boleto condominial e cópia da
convenção, atas que aprovaram as despesas e a ata de eleição de síndico. Dessa
forma, fica fácil para comprovar a legitimidade, capacidade, liquidez e certeza
do título;
·
O
demonstrativo de débito atualizado até a data da propositura da ação.
·
Quando
se tratar desse tipo de execução (nesse caso deve constar do demonstrativo o
nome completo do devedor, o índice de correção monetária adotado, a taxa de
juros de mora aplicada, o termo inicial e final da correção e dos juros aplicados
e eventuais descontos, se concedidos, tudo em conformidade com o parágrafo
único da letra “d” do artigo 755 do CPC);
·
Demonstrar
por ata ou convenção a data de vencimento da obrigação de pagamento da cota
condominial;
·
Pedir a
citação do devedor;
·
Se
houver credor pignoratício, hipotecário ou usufrutuário, requerer a intimação
dos mesmos e, por fim,
·
Indicar
os bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;
“Em breve, casos que demorariam oito anos
para serem finalizados, poderão ser resolvidos em dois. Mas, espero que haja
casos em que o condomínio receba seus atrasados em três, quatro meses também”,
pontua Jacques Bushatsky, advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP.
Nem
tudo são flores para o condomínio ao cobrar o inadimplente, como explica o
advogado especialista em condomínios André Junqueira:
"O procedimento de execução não permite
a inclusão na condenação dos débitos que vencerem após a distribuição da ação.
Ou seja, se o devedor continua deixando de
pagar, o condomínio tem que mover ação(oes) de execução adicional(is) para os
débitos que vencerem após a distribuição da primeira ação.
Para alguns casos, pode ser mais interessante
utilizar o procedimento antigo (o que é permitido pelo novo CPC)"
Citação
Outra
novidade com cara de melhoria que chega com o novo CPC é que a citação poderá
agora ser feita pelo Correio, bastando que o porteiro do condomínio assine o
aviso de recebimento (A.R.), ou algum familiar ou vizinho.
“Essa mudança vai ajudar bastante no momento
da citação, já que alguns réus realmente se usavam do artifício, de poder dizer
que não estavam, para se ocultar e não receber a citação”, exemplifica João Paulo
Pascoal Rossi, professor da Universidade Secovi e advogado especialista em
condomínios.
Outros pontos
Além
desses dois pontos, considerados de extrema importância para quem mora em
condomínio, outras novidades do CPC poderão beneficiar também nossos leitores.
·
Uso da
mediação e arbitragem: todo processo deverá passar por uma seção de negociação
antes de ir para o Judiciário.
“Considero
uma ótima alternativa, já que ir ao judiciário é oneroso e demorado. Mas ainda
temos dúvidas de como isso será executado de fato”, argumenta Jacques.
·
Cronologia
dos processos: atualmente, o juiz pode escolher quais processos irá julgar.
Quando o novo CPC começar a vigorar, as varas deverão julgar as ações em ordem
cronológica – o que evita daquele processo extremamente complexo fique
esquecido, enquanto os mais simples são julgados com maior rapidez
·
Duração
processual: O novo CPC traz, nos seus princípios, alguns temas importantes,
como uma duração processual razoável
·
Não foi
definido um prazo, mas seria injusto crer que um condomínio demore dez anos
para receber suas cotas atrasadas configure uma duração processual razoável.
Data
Para
ser escrito, o CPC demandou mais de cinco anos de pesquisa dos juristas responsáveis
pela sua redação, sob a coordenação de Luiz Fux, ministro do STF (Supremo
Tribunal Federal).
O
documento foi sancionado em março desse ano e deve ser posto em prática em
março de 2016, caso o pedido de outro ministro do STF, Gilmar Mendes, seja atendido.
O
desejo de Mendes é ampliar de 3 a 5 anos a entrada em vigor dessa reforma em
questão. O argumento utilizado é que com as alterações advindas com o
documento, o STF pode se ver sobrecarregado com o trabalho extra.
Hoje
em dia são os tribunais de cada estado (os chamados TJ – Tribunais de Justiça)
quem decidem quais ações serão julgadas pelo STF ou STJ (Superior Tribunal de
Justiça). Com o novo CPC caberá aos ministros decidirem se irão aceitar os
recursos ou não.
Rubens
Carmo Elias Filho, presidente da Aabic, associação das administradoras de São
Paulo, afirmou, porém, que o documento deve sim entrar em vigor no ano de 2016.
Por
Alexandre Marques, Rodrigo Karpat, João Paulo Rossi e Inaldo Dantas
Fonte
Secovi
